业主委员会在城乡小区治理中的作用

委员会作为城乡小区物业管理主体执行 机构，在城乡小区治理中必不可少。那 么业主委员会在城乡小区治理中应当发 挥什么作用？这个问题应当引起业主们

特别是担任业主委员会委员的业主们的 思考，同样也应引起参与社区治理的各 类组织成员们的思考。《物权法》以及各级各地的《物业 管理条例赌E界定了业主委员会的作用， 即城乡小区业主大会会议主持者和业主 大会决议（决定）执行者。具体而言， 业主委员会通过草拟《小区管理规约》

并提请业主大会批准生效后规范业主和 物业使用人的行为，达到管理小区的目 的。从这个视角审视，似乎业主大会及

其执行机构业主委员会应当全面管理小 区的安全秩序、环境绿化、公共维修、

公共卫生、特约服务等物业管理事项。 即小区物权自治的执行者。城乡小区治理要真是这么简单，小 区自治就普遍成为了现实。城乡小区至

少还有二三类组织体系的人员不甘袖手 旁观，都要参与小区治理。他们是小区 的党员组织、居民组织、社会组织。这 样一来小区治理中就有四类组织要参与

小区治理。正因为如此，我才提出一个 需要业主特别是担任业主委员会委员的 业主们思考的问题——业主委员会在城

乡小区治理中的作用，也就是说在四类

组织参与小区治理活动中，业主委员会

应当发挥什么作用。业主委员会还能否 把握和主导小区物权自治？小区的党员，党中央要求开展党

080住宅与房地产建，必须建立小区党员组织并发挥作用。 小区建立党组织之后，上级党组织要求 小区党组织发挥引领作用。具体什么作

用7习总书记在视察上海小区时，有一 段关于小区党组织作用的讲话，大意是 小区党组织应当发挥模范带头作用，没

有提发挥领导作用。但是，基层党组织 十分希望小区党组织发挥领导作用，制 约业主委员会的滥权行为。由于法定的

业主物权自治原则，也不能够抛开业主

委员会搞小区治理。如今“党建引领\" 已经在全国响亮地提了出来，并在深入

实施。具体做法上，在筹备选举业主委 员会过程中，尽量实现党员业主参选业

主委员会，尽量在业主委员会里建立党 组织。当然，这些都不可能釆取行政强 制措施，都是在依法合规的前提下，努

力实现党建的引领作用，更不会撇开业 主意愿为了选党员业主而选党员业主成

为业委会委员的。当前个别地方在执行 上有些极端化，在业主依法要求成立业

主大会时，常常以小区尚未建立党组织 或居民组织为由拖延推诿。在全面解决了人户分离之后，小区 所有居住人员都是居民，社区居委会在

小区建立居民组织末梢体系成为必然。 小区居民组织一般会有单元长、楼长、 小组长、治保组织、调解组织等等。我

把小区居民组织体系的职能界定为“管 人”，保障居民的基本权利，比如失能

人员、留守儿童、孤寡老人等等生存权， 以及居民的其他权利。\"管人”的另一

个作用就是成为基层政权的\"眼线”， 随时向上级报告小区情况。小区居民组 织也要参与小区治理，收集居民关于小

区治理的意见或建议。同时利用行政资 源优势，向政府申请某些专项资金参与

小区治理等。社会组织参与社会治理，已经被实 践证明了是社会治理的有生力量。有小 区居民成立的社会组织，也有社区成立

的社会组织，还有更高层级的比如街道 级、区级、市级、省部级等流动性服务

的社会组织，都会根据小区实际情况， 随时可能介入小区治理活动之中。小区物权自治组织执行机构的业主 委员会，既不能搞成霸权也不能搞成无

权。如何在四类组织中找准自己的定位，

发挥好物业管理主体作用？我的意见是业主委员会在城乡小区

治理中发挥主导物权自治作用，小区党

组织发挥保障（监督）物权自治和居民 自治作用，小区居民组织发挥主导居民

自治和协助物权自治作用，社会组织发 挥专业服务物权自治和居民自治作用。

业主委员会在启动小区物权自治活动之

前，要学会召开各方面组织参与的会议， 向各方面宣传小区物权自治方案，认真

听取各方面的意见或建议，多次完善治 理方案，尽量争取各方的理解和支持。

其他组织包括社区在开展小区治理活动 之前，也要学会邀请业主委员会参与会

议，或者提前征求业主委员会的意见或

建议。在四类组织共治小区中，业主委 员会要始终坚守职责使命，在开展主导 小区物权自治中努力做到既不霸权也不 放权。其他组织要充分尊重业主委员会

履职，努力做到不争权、不越位。■（作者系成都市新兴社区发展中心 理事长）