1、2014年1-12月常德房地产签约备案数据汇总：
从数据上看常德房市上半年呈下降趋势，以6月份为分界线下半年常德房市稍有回升企稳的状态。主要原因在于恒大华府在6月份开盘，每月一百多套的销量有力的拉升了整体数据的上扬。最后在高尚名门、电力新村（西区）、紫御华庭等内部指标、回迁户的认购下12月份出现了常德房市的翘尾行情。 2、2014年常德楼盘销售前9名：
常德房市销售前9依次为：柳叶湖板块的恒大华府、城东板块的盛唐四月天、城西板块的中原德景园、三闾板块的高尚名门和三一翡翠湾、金城苑、柳叶湖板块的润稷七里桥堡、火车站板块的新邦壹品、三岔路板块的天源星城。除高尚名门和金城苑属于回迁户和单位建房外，其他都属于正常签约备案。（有传闻四月天因资金紧张有300多套假签抵押给了担保公司）
纵观楼盘排行，可分为三类：
一、 大品牌开发商，小区规模大，配套设施齐全，所处板块为
城市未来发展重心：如：恒大华府、三一翡翠湾、中原德景园；
二、 与一类楼盘临近并可享受其配套或本身周围配套齐全，小
区规模不大，均价较一类低；如：润稷七里桥堡、新邦壹品。
三、 无区位优势、自身配套也不齐全，但户型占优并通过先建
绿化园林和样板房的方式给客户直观视觉增强销售，定价较低，如天源星城。
3、常德各楼盘踩盘总结：
共去六个盘：恒大华府、七里桥堡、三一翡翠湾、新邦壹品、盛唐四月天、上东曼城、白马青秀。
一、除恒大华府来访量较大，能达到每日40组以上外，其余楼盘来访都不超过10组。其中1月13日下午4点踩盘新邦壹品客户登记时我为当天第一组来访客户，说明来访量少是目前所有楼盘都遇到的
问题，也印证了目前房市的惨淡。
二、在与楼盘置业顾问接触时明显感觉恒大华府与三一翡翠湾的置业顾问谈客更为专业，训练有素，态度也更加积极自信。其他楼盘的置业顾问则相对消极，甚至有楼盘置业顾问连基本的优惠都需要翻本或询问其他人。这也说明楼盘开发量太大，专业的置业顾问已经明显供不应求，而小的楼盘因为待遇和销售原因很难留住好的置业顾问，造成了恶性循环。这种情况随着市场的艰难将越发显得明显。 三、在价格上，除恒大华府外其他楼盘较年初价格都有下降，尽管公示价有上涨但通过优惠后已经低于之前的销售价格。房价整体下跌也是2014年全年的走势。
四、 各楼盘基本上都已是现房或准现房销售状态，但在年末仍
有新楼盘开盘，如白马湖区域的白马青秀、天润尚城，城西市中心的朝阳D5区、文化公馆、老西门等，整个楼市的库存也达到了一个新的顶峰。
五、 楼盘营销文案多以哗众取宠来吸引眼球，实际内容则寥寥
无几。
4.总结分析：
目前常德房地产住宅市场开发已经过剩，导致商品房库存高企，其所带来的影响已经在2014年显现。除极个别优势明显的楼盘外，绝大多数楼盘都遇到了营销乏力，销售业绩不佳的困境。根据现在情况及经济大环境和政策面看，这种局面在2015年将继续持续并全面爆发。
常德大多数楼盘都执着于以“高大上”的风格包装来体现品质高端，实际没有认清自己的客户群体和楼盘定位，营销眼花缭乱却盲目至极，只知跟风模仿。尤其在前期没有进行深度调研，缺乏项目精准定位的楼盘在新一轮的楼市攻坚战中必将处处受制于人。 我虽然并不能武断2015年常德楼盘都会降价，但在供需关系失衡的事实面前，购房客户的选择会越来越多，也会越来越理性，不再像前期带有盲目的购买囤积等着升值。所以有着优秀基因的楼盘不仅不会降反而还会逆势上涨，因为物以稀为贵。反观之本身缺陷就明显的楼盘只能靠降价来迎合讨好市场。
未来能够撬动市场的依然是占据了区位优势、建筑品质过硬、配套完善、交通便利、物业管理成熟、定位清晰明确的楼盘，他们是常德市购房主体的主要需求；其次是有区位优势、能突出楼盘某一项优势（或周边配套完善或交通方便或物业管理水平先进），与前一类楼盘有明显价差的楼盘，他们能够符合中低端客户的需求。 除了楼盘外在的硬实力外，另一项竞争则是楼盘的软实力，包
括销售人员素质，营销理念，管理水平，简单而言就是人才的比拼。在全国房产商都在高喊拥抱互联网，用互联网思维做房地产的今天，我认为所谓互联网思维就是重视人才管理、行政扁平化、提高工作效率，将客户体验永远放在第一位，做一个具有亲和力的企业而不是一味端着房产开发商的架子。历史商业经验告诉我们：任何行业发展到一定规模，最终都将是回归到“以人为本”这个最基础的商业原理中来。
刘俊涛 2015年01月19日
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