三种评估方法

资产评估方法 一、市场法 项目 基本方法 1、找到相同的参照物：参照物价格作为评估值。 2、找到类似资产：以此为参总体 照物，依其价格再做相应的差异调整，确定评估值。 1、时间因素：参照物交易时间与被评估资产评估基准日相差时间所影响的被评估资产价格的差异。 1、鉴定评估对象,获取资料 1、时间因素 2、市场调查,选取参照物； 机器3、因素比较; 设备 4、计算评估值 将待估房地产与交易实例，比较对照，以类似房地产的已知价格为基础，修正后，得出待估房地产评估价。 建筑物 n差异调整因素 ．．．．．．2、地域因素:指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。 3、功能因素：指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。 应用条件 ．．．．1．一个充分发育活跃的资产市场。2．参照物及可比较的指标、技术参数等资料可搜集。 2、地域因素 3、个别因素（设备规格型号、制造厂家、役龄、安装方式、附件、实体状态） 4、交易因素：市场状况、交易动机背景、交易量 1．有一定数量（≧3）评估值=（交易实例i交易行为的修正系数正常交易实例。 i=1交易日期的修正系数区域因素的修正系数个别因素的修正系数）/n2．具较好可比性, 3．交易时间与基准1、交易日期的修正 2、区域因素 3、个别因素的修4、交易行日接近。 1)双百分制比较法; 正 为的补正 4．交易透明、公平2）十等分因素比较法; 和有效。 3）环境成熟度修正法：房地产价5.土地出让年限、使格=调整系数×交易实例价格 用需求基本一致。 =交易实例价格/(1+i）n 适于房地产出售、购 n——达到与交易实例同等环境置、投资决策等 成熟度所需的年数 0

项目 基本方法 1.搜集资料，确定比较案例；2。交易情况修正;3.交易时间修正 ； 4.区域因素修正 ;5.个别因素修正;6。确定待估土地评估值 上市债券 上市股票 评估值比较案例地价差异调整因素 正常交易情况待估土地区域因素值待估土地个别因素值评估基准日价格指数 比较案例交易情况比较案例区域因素值比较案例个别因素值比较案例交易日物价指数应用条件 1、在同一地区或同一供求范围内的类似土地中，与待估土地类似的交易案例较多。 2、评估人员知识广博、经验丰富 土地 ．．使用．．权(重．．．点） ．．1、交易时间的修正：平均、环比物价指数 2、区域因素的修正 3、个别因素的修正： 其中：年限修正系数： 4、交易行为的修正 n—比较案例土地使用权剩余年限；m-—待估土地使用权剩余年限； r—-折现率 容积率修正系数见书P129 基准地价修正系数法:评估值=基准地价×时间因素修正系数×个别因素修正系数×市场转让因素修正系数 年限修正系数K[1(1r)n]/[1(1r)N] n—实际出让（转让）年限；N—最高出让年限； r—还原利率 长期投资 (1）如可流通买卖，且有现行市价，上市债券的现行市价（评估基准日的收盘价）可以作为它的评估值。 （2）当证券市场投机严重、债券价格严重扭曲时，对上市债券的评估，可参照非上市债券的评估方法——理论价. 同上市债券 1、 在库材料：除积压物资、在用低值易耗品外,近期购进——现行市价或账面价； 购进批次间隔长、价格变化大——现行市价或最接近市价的材料价格。 2、产成品及库存商品:不含价外税的可接受市场价，扣除相关费用。工业企业-—卖出价；商业企业-—买进价。 3、应收账款及预付账款—-可变现值。评估值=账面价值—已确定坏账损失-预计坏账损失 预计坏账损失:1）坏账估计法 :坏账比例=评估前若干年的坏账数额/评估前若干年应收账款余额 2)账龄分析法 4、应收票据：1）评估值=本金＊（1+利率＊时间） （利率、时间保持匹配关系；时间为开立日——基准日） 2）评估值=到期价值*（1-贴现率*贴现期） （利率、时间保持匹配关系；时间为贴现日——到期日） 5、短期投资：1)公开挂牌交易的，按评估基准日的收盘价确定;2)不能公开交易的，本金+持有期利息。 6、现金和各项存款：以核实后的实有额作为评估值. 如有外币存款,可按基准日的国家外汇牌价折算。 市盈率乘数法：公司的市值=类似公司的市盈率*预期收益 （严格说，不属于市场法） 流动资产 企业 价值 1

二、成本法 项目 方法 重置成本 1、评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值 1）重置核算法：重置成本=直接成本+间接成本 2）物价指数法：重置成本=历史成本*评估时定基物价．．．．．1.观察法/成新率法：实体性贬值=重置成本×（1—成新指数÷购建时定基物价指数=历史成本*（1+物价变动指率） 2。公式计算法（年限法): 数） ．．．．．．．．．．3）功能价值法：重置成本 总体 =参照物重置成本＊被评估资产年产量/参照物年产量 4)规模经济效益指数法：重置成本=参照物重置成本*（被评估资产年产量÷参照物年产量)X 5）统计分析法：重置成本=某类资产历史成本＊调整系数K=某类资产历史成本＊（某类抽样资产重置成本÷某类抽样资产历史成本） 包括重新购置或建造与全新资产所需的一切合理的直接费用和间接费用,如设备购置成本、运杂费、安装费、基础费、其它间接费用、税金、资金成本等。 1)重置核算法.非标准、自制设备：重置成本=成本+利润+销售税金+设计费 目前还产销的,以市场价为基础确定重置成本。 2）物价指数法。重置成本=……=历史成本*(1+环比物．．．．．价变动指数t+1)＊(1+环比物价变动指数t+2）*……＊（1+环比物价变动指数t+n) 3）规模经济效益指数法。某些特定的加工设备。 实体性贬值=重置成本×实际已使用年限÷总使用年限=重置成本×实体性贬值率 其中：总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限； 实际已使用年限=名义已使用年限＊资产利用率 1）使用年限法：实体性贬值．．．．．率=已使用年限/总年限； 更新改造的设备:已使用年限=名义加权投资年限＊基准日前的资产利用率 2)修复费用法： 不可修复损耗引起的贬值=不可修复部分重置成本＊有形损耗率；实体性贬值=可修复部分修复费用+不可修复功能性贬值额=被评估资产年净超额运营成本＊年金现值系数 =△A＊(1-T）*(P/A，r，n） n-—被评估资产剩余年限 实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值 成新率 2、评估值=重置成本＊成新率 由于外部环境变化造成资产的贬值 1．观察法 2．使用年限法 ．．．．．成新率=尚可使用年限÷（实际已使用年限+尚可使用年限）＊100% 成新率+贬值率=1 3．修复费用法 成新率=（1—修复费用÷重置成本）＊100% 机器．．设备 ．．(重．．点） ．．1）超额投资成本 2）超额运营成本：同“总体” 1）经济性贬值额=（重置成本—实体性贬值额—功能性贬值额)*经济性贬值率 2）经济性贬值额=年损失额＊（1—T）注意:1）经济性贬值率 =1-（实际使用生产能力÷额定生产能力)X X——规模经济效益指数 实际使用生产能力÷额定生产能力=评估日后的资产利用率 2）名义加权投资年限的计算： 名义加权投资年限=加权更2

进口设备:价格条件、从属费用（内容、税基） 重置成本=CIF+关税+增值税+…… 项目 重置成本 成本：前期费用、建筑安装工程费、其他费用、间接费用、合理利润、资金成本（据额定工期、平均投入资金、贷款利率测算的建筑期利息）、投资方向调节税。 1)预决算调整法：以原工程量合理为前提，适用于用途相同、结构相同且数量较多的建筑物评估。 2)重编预算法：适于测算更新重置成本或构造较简单的建筑物. 3）价格指数调整法：用于单位价值小、结构简单，以及运用其他方法有困难的建筑物的。 损耗引起的贬值 3）观测分析法 实体性贬值 有形损耗率 1、使用年限法：同“总体” 2、打分法 成新率=结构部分合计得分*G+装修部分合计得分＊S+设备部分合计得分＊B 功能性贬值 因用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理造成的功能不足或浪费形成的价值损失。 *（P/A，r，n） 新成本之和÷重置成本 重置成本：还考虑改造成本 经济性贬值 经济性贬值= n Ri i1(1i)iRi—第i年的年收益净损失额；r—折现率； n——预计收益损失持续的时间 成新率 建筑．．物 ．（重．．点） ．．土地使用权 评估值=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地所有权收益 利息=（土地取得费+税费)*土地开发期*年利息率+土地开发费*土地开发期＊年利息率*50％ 适用于新开发土地，特别是土地市场发育不完善，土地成交实例不多，无法利用其他方法评估时。可对既无收益又很少有交易情况的特殊土地 1．专家鉴定法。 2．剩余经济寿命预测法 。 （同“总体”的年限法） 1）自创：①财务核算法；②市价调整法： Ⅰ。重置成本=类似无形资产市价*成本／市价系数 Ⅱ。重置成本=类似无形资产市价＊（1-销售利税率） 无形资产 2）外购：市价类比法、物价指数法。 专利权：重点是重置成本的估算：1）研制成本：直接成本、间接成本。2)交易成本 专有技术：1）分析鉴定使用状况。2）估算重置成本。3）利用条件百分比估算贬值.4）评估值=重置成本-贬值。 1）超储积压物资 2）在用低值易耗品：评估值=全新成本价值＊成新率=全新成本价值＊（1-实际已使用月数/可使用总月数）＊100％ 流动3）在产品：①按价格变动系数调整原成本。②按社会平均工艺定额和现行市价计算评估值。3)按在制品的完工程度计算评估值. 资产 4)产成品及库存商品：①当评估基准日与产成品完工时间较接近时，评估值=产成品数量×单位产成品账面成本 ②当评估基准日与完工时间相距较远： 3

a。评估值=实有数量×（合理材料工艺定额×材料现行单价+ 合理工时定额×单位小时合理工时工资费用） b.评估值=产成品实际成本×(材料成本比例×材料综合调整系数+工资、费用成本比例×工资、费用综合调整系数） 三、收益法 收益期无限 项目 n其他 未来收益不等额 （n年后，收益相同) 收益额 折现率 收益期有限 未来收益年金化 年收益等额 年收益相差不大 P=A/ r2 nP总体 ．．i1Ri(1r1)iP=A/r2 n--收益期限；r1——折现率 建筑．． 物．（残．．余估．．价法．．重．点） ．．Rir2—-本金化ii1(1r1)其中,A 率 (P/A,r1,n)B(aLr1)/(r2d)a2/(r2d) RiPii1(1r1)nRn1r2收益可以是：税后利润、现金折现率=无流量、利润总额。 风险利率+ 要求：准确反映资产收益,与r风险报酬1•的口径保持一致 率+通货膨n(1r1)胀率 应用条件：要求被评估对象可以获得正常收益；要求建筑物的用途、使用强度a——建筑物及其基地所产生纯收益（成本费用中不含建筑物以及使用状态等与土地的最佳使用不能折旧); L—土地价格； r1—土地的还原利率； 严重背离 d—建筑物折旧率=1/建筑物剩余年限 B—建筑物收益价格；a2——建筑物纯收益 r2—建筑物的还原利率; 收益法： P=A/r P=A·(P/A，r，n) 土地A—土地纯收益 r——土地使用n—土地收益年限（=出让年限-已使用年限） 还原利率 权 纯收益(客观收益)计算： 还原利率 =① 计算总收入. 安全利率+② 求总费用（含折旧）. 风 险调整③ 求总纯收益=①-②。 值 ④求房屋纯收益=房屋现值* 房屋还原利率 4

⑤求土地纯收益=③-④。 假设开发法/剩余法（重点）：地价=楼价-建筑费—专业费—利息—利润—税费—租售费用 ．．．．．．．．．．．．．其中，专业费=建筑费＊i 利息=预付资本*利率r=（地价+建筑费+专业费）＊r 利润=预付资本*利润率 P'=（地价+建筑费+专业费）*P’ 收益期无限 项目 收益期有限 未来收益年金化 年收益等额 年收益相差不大 未来收益不等额 注意：楼价（期末）、建筑费(期中）要折现 其他 收益额 折现率 KRiP i(1r)i1K-—分成率；Ri——分成基数; K销售收入=K销售利润×销售利润率 K销售利润= K销售收入÷销售利润率 无形．．资产 ．．点） ．．K销售利润:1、边际分析法：K=∑△∏i÷∑∏i 2、约当投资分成法 nn约当投资分成法： K=无形资产约当投资量÷（购买方约当投资量+无形资产约当投资量） 无形资产约当投资量=无形资产重置成本＊（1+无形资产成本利润率） 购买方约当投资量=购买方投资资产重置成本＊（1+购买方成本利润率) 最低收费额=重置成本净值＊转让成本分摊率+机会成本 重置成本净值=重置成本＊成新率 转让成本分摊率=购买方运用无形资产设计能力÷总设计能力 收益期（有效期限)：指无形r=无风险资产发挥作用，并具有超额获利率+风险利能力的时间 报酬率+通货膨胀率 KRiP最低收费额 (重i．．(1r)i1 iP △∏i—-第i年的超额税后收益 ii1(1r)n 专利权：1）收入增长型：△∏=［(P2-P1)Q］（1—T） 2）费用节约型：△∏=[（C1—C2）Q]（1—T） 5

商誉 超额收益法2：超额收益折现法 n割差法：P=整体资产评估值-(单项资产评估之和） Pi1i (1r)i收益期有限 超额收益法1：超额收益本金化法 商誉价值的评估，限于盈利企业或经济P=(企业预计年收益额-行业平均收益率*单项资产效益高于同行业或社会平均水平的企汇总)/本金化率=单项资产汇总＊（企业预期收益率业。 —行业平均收益率）/本金化率 收益期无限 其他 未来收益不等额 收益额 折现率 未来收益年金化 年收益等额 年收益相差不大 项目 1．每年（期）支付利息、到期还本 P=P0·i·（P/A，r，n）+P0·（P/F，r，n） 2．到期后一次性还本付息 非上P=P0（1+m·i）·（P/F，r，n） （单利计息) 市债 = P0（1+i）m·(P/F，r，n） (复利计息） 券 P0-—债券面值;i——票面（年）利率； r——折现率；n——基准日到债券到期日的年限； m——债券期限（发行日到到期日） 非上市股票 优先股 P=A/r 普通股的固定股利型： P=D1/r D1-下一年的股利 普通股： 红利增长型 P=D1/（K-g） 计算股利增长率g： 1、历史数据分析法 2、发展趋势分析法 g＝再投资的比率（即净利润的留存比率）×股本利润率

④对非控股的直接投资 ① 全资企业：整体评估，评估值=被投资企业净资对于股权投资，无论采取什么样的收益股权A、预测长期投资的未来收益，折算为现值，得出评估产 分配形式,其评估方法一般都应选用收益投资 值.再根据直接投资所占的份额,计算确定评估值。 ② 控股企业：评估值=被投资企业净资产*股权比法。 B、对投资份额小，或直接投资发生不长，账实基本相例 6

符的,可根据核实后的净资产额，再根据投资方应占的③ 如被投资企业评估净资产额为零，或为负,评估份额确定评估值. 值=0 其他评估值 资产 =费用最初发生数额*(评估基准日后剩余效益时时期÷ 预付费用总起效益的时期）。 项目 预付同其他资产 费 收益期有限 评估基准日后，只有能为新产权主体产生利益，且与其他评估对象不重复的资产和权利，才能界定为评估对象 其他 未来收益不等额 2)分段法 ．．． 收益额 折现率 收益期无限 未来收益年金化 年收益等额 年收益相差不大 1）年金资本化法 评估方法同“总体\" 企业．．价值 ．．(重．．点） ．1）收益法的假1、r=无风险报酬率Rg +评估方法同设前提是持续风险报酬率Rr 经营 风险报酬率Rr： “总体” 2）凡是能形成1） β系数法 净现金流入量,Rr=(Rm—Rg）＊β 应视同收益 Rm—-社会平均收益率 3）净利润与现Rg——无风险报酬率 金流量在数量2） 风险累加法 上的差异：在整Rr=R经营风险+R财务风险 个存续期间,净利润与现金流+R行业风险 量数额相同,但在某一会计期2、r=∑KiWi 间，金额会有差=负债年利率*（1-所得税别。 率）*负债筹资比重+（ Rg + Rr）＊权益资本7

筹资比重 注意:复利现值系数=(P/F，r，i）=1/（1+r)i=(1+r）—i 年金现值系数=(P/A，r，n）=

1ii1(1r)n1(1r)n=

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