ｊ簪 垃０ｌ １存量房交易瓷金监管模式及 信息流程研究 文／季雷 建设部和中国人民银行联合发布了《关于加强房地产 经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》 要求实施资金监管的城市．在监管帐户管理方面采用交易 服务机构开立、经纪机构开立、政府管理部门开立、政府 直属企业开立、以及由银行开立监管帐户等方式。笔者就 存量房资金监管的最佳模式及流程作探讨研究。 一、存量房资金管理模式的利弊 按照《通知》的精神，存量房交易资金管理一般分为 集中管理或分散管理两种方式．而管理主体又分别是政府、 银行、中介以及独立的资金管理公司等不同的机构，其构 成的管理模式利弊分析如下（见表１）。 袁１存量房交易资金管理模式利弊分析 集中管理 无法独立教起责金划转．撮 独立的赉垒 依童措服务机构申请审攘 作风险较小警理机构 划辅监管壹盘ｔ为所有存ｔ虏 ．负责帐备 费盘监警业务提供赍壹管 幕统风齄增大 处理 理．专户臂强量少 集中瞥理 为所有存ｔ虏壹盘监营业务 破府蕾理辞门、 依空易取方申请审棱划转 掘供蠢盘管理．专户管理量 艘务曼活性差，无法潮足市蝎变 藏府直■盎业 监管壹盘，可独立完成膏 少ｔ独立于烃纪机构，登记 磊昕需 政府人力、管理成奉增 金划转 教证作为划款蓉件．安全性 加 高 空墨量务机构、 分散臂理 依监督妁定管趣与划转监 灵活可以调动最纪机构的 壁蟪把行为牵制，划藏条件无法 轻圮机掏 臂赉金．可独立完成崔盘 税撮性 ．控制ｔ服务对蕾有限：增加人力 划转 时力支出 分戢管理 依变赫职方以及经纪机掏 埔加董Ｉ行工作重慑行 申请划辅瞌世嵌盘立ｌ完成瓷盘划转 ．可独 利用慑行瓷盘管理忧辨 性．银行蛱乏积极 ，交舄Ｊ爵期延长 通过上述比较，借鉴国（境）外的普遍做法，资金采 取集中管理具有明显的优势．特别是建立独立的资金管理 公司是最理想化的监管模式，真正实现了中介不直接接触 交易资金的目标．同时也减少政府直接管理的矛盾和压力， 并由此使房产交易服务分工得到进一步明确：即中介居间 撮合交易．交易服务机构提供交易过户服务．资金管理机 构负责交易资金帐务管理。但资金集中管理方式也有不足， 其风险主要来自于系统，因此该模式需要有强大的系统给 予支撑，并在权限分配以及制度管理方面加强控制。 二、独立第三方资金管理机构设立的必要性 建立存量房交易结算资金的管理制度是一件利国利民 ３８ Ｊｕｌｙ ２０１２ 的好事，但是从房地产经纪机构与交易保证机构均可开立 交易结算资金专用存款帐户用作资金监管，这种 二位一 体 的模式，还存在着较大的局限性和风险性以及隐藏着 管理失控的诱因。 首先，对于政府来说，只要缴纳保证金、符合一定资 质的经纪机构均可开立资金监管帐户，必然难以控制对资 金账户的监管。 其次，对于银行来说，因无法保证帐户中的资金是否 是真实的房地产交易资金，给银行的管理带来一定的难 度。而且现代社会的高技能、高智商、高科技的金融犯罪． 也会逐步渗透到社会的各个方面，尤其是房地产业涉及的 资金量大，极易给金融机构造成潜在的巨大风险。 再次，对交易当事人双方来说．一般相信大的中介机 构，所以会导致大中介机构接触更多的交易资金．而大中 介机构是以收取房地产经纪佣金为目的的，受市场以及宏 观调控的影响，经营上存在诸多的风险。所以大中介机构 接触的资金量越大风险也就越大，并极易造成行业垄断． 形成不公平竞争。对政府来说，监管的难度也就越大。 由此看来经纪公司、银行 交易当事人双方、公证处、 交易中心、税务征收、开发商等，凡是涉及一手房或存量 房交易流程中的所有角色 都存在信息资料不对称、社会 目的和商业目的不一致、行业规范准则不成熟、行业间法 律法规的融通性不高等问题。因此．有必要催生一个独立 的机构来起到纽带和桥梁的作用。这个的独立机构必须是 由政府来推动设立的专业性机构，其应当拥有以下功能。 （一）公信力 真正做到让存量房的交易当事人双方买得放心、卖得 安心。 （二）专业的资金管理能力 通过高科技手段，将存量房交易当事人双方的资金做 到流向清晰透明、指向明确。 （三）与交易中心、银行系统信息无障碍互通的能力 通过现代通讯手段，与交易中心、银行做到实时通讯， 通过交易中心与银行的监管系统，确认每笔资金均为真实 的房地产交易资金。信息的透明即带来了相互的制衡力 三方互为风险把控 更有利于各个角色在监管平台上的各 司其职。 （四）运作透明，拥有承担政府部门管理事务的能力 资金管理的专业化带来的是运作的透明 高科技手段 处处留下了痕迹，有利于政府立足于高处．从体制、机制 上进行监督，同时能够减轻政府部门的繁杂事务。 （五）有利于房地产经纪企业与资金管理无缝接轨的 能力 政府搭台，任何一家从事房地产经纪的公司都无需接 触交易当事人双方的交易资金，即使是独立经纪人亦能更 好地为交易当事人双方提供服务。在同一种规则下的有序 竞争，交易当事人双方则能得到更好的服务，这也是存量 房交易结算资金监管的最终目的。 三、交易结算机构在资金监管模式中的角色定 位 存量房交易结算资金监管模式，是指存量房交易双方将 交易结算资金（房款）交由资金管理公司等独立第三方监管。 实施存量房交易结算资金监管后，房地产经纪机构将不再接 触房地产交易资金，仅提供交易监管过程的服务，而由资金 管理公司负责买卖双方的交易结算资金的清算，并由政府部 门进行监督管理，实现存量房交易环节中房地产交易登记、 房地产经纪服务、房地产交易结算资金管理的三分离。 （一）角色定位 在资金监管业务平台中，专业从事监管资金帐务处理 的单位，负责监督、审核、监管资金划付的相关业务 为 交易双方提供安全、便捷的绿色通道。 （二）管理优势 房地产交易机构利用其强大的信息平台，将存量房交 易的买卖双方、房地产经纪公司（交易服务机构）、银行、 资金管理公司整合在同一个监管平台上．通过信息科技手 段让信息流与资金流分离，政府监督管理并重。监管平台 上的各方各司其职、Ａ－｛Ｉ￣牵制，信息透明，资金流向透明． 为房地产交易双方营造安全、透明、信息对称的市场环境， 真正做到政府搭台 市场运作，权钱分离。 （三）运作对策 资金管理公司虽然定义为市场化运作．但是由于其本 身特有的公益性，可能在市场化运作的过程中无法真正适 应。对于资金结算机构可能存在的缺陷，建议从以下两个 方面予以弥补。 第一 明确角色定位，与交易服务机构、交易客户、 ： ＿ ｌｌｌ工海居地 银行、登记机构等形成流畅、高效的业务处理规则。 第二 受业务准公益性特征所限．该企业无法按照市 场机制进行运作，并且被授权的资金监管业务量受市场影 响较大 公司运作缺乏稳定叉撑。因此建议机构围绕被授 权的主营业务开展９１、延性辅助业务 兼顾资金监管授权业 务与外延业务。 四、存量房资金集中监管系统的信息流程 基于以上分析 在存量房交易资金集中监管模式确立 后，应进行资金监管系统的开发，同时设立的资金管理公 司需要进行相应的系统开发和专业管理，其运作步骤大致 如下。 （一）交易双方由经纪公司通过存量房备案系统签订 房地产买卖合同（也可由交易双方直接到房地产交易机构 签约和备案）。 （二）交易双方及资金监管部门签订三方资金监管协 议。 （三）资金监管系统对上述协议进行管理，并通过备 案系统取得相关信息。 （四）买入方到银行系统开立专户并存入资金，卖出 方开设或指定接收资金帐户 （五）交易双方至交易窗口办理过户受理手续 并由 登记系统标注其为资金监管交易 （六）资金到帐信息通过接口传送到资金公司管理系 统，并随之传送至登记系统。 （七）登记系统在接到资金到帐信息后，准予过户审 核通过。 （八）登记系统将过＃－ｆ－￣息传送至资金监管系统，经 核实后，信息发送至资金公司管理系统。 （九）资金公司管理系统发出转帐操作信息，将买家 帐户资金转至卖出方银行帐户。 （十）转帐成功信息回传至资金公司管理系统．并通 过资金监管系统传送至登记系统、备案系统，进行相关业 务善后标注和处理。 以上步骤是通过设立专业资金管理公司而开展的资金 监管运作模式，该模式真正确保经纪公司不接触交易资金， 同时保障交易双方的安全性。该模式整合了买卖双方、经 纪公司、交易中心登记、备案和资金监管部门、资金管理 公司、银行等有关各方协作的力量，使各个系统间相互接 口，顺畅运行．最终形成政府管理部门管控，资金管理公 司操作的独特模式。Ｅ （作者单位：上海市房地产交易中心） Ｊｕｌｙ ２０１２ ３９