长沙市国有⼟地上房屋征收评估技术⽅案（试⾏）长房中协发[2012]004号第⼀章总则
第⼀条根据《中华⼈民共和国城市房地产管理法》、《国有⼟地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价规范》、《城镇⼟地估价规程》、《国有⼟地上房屋征收评估办法》以及《长沙市国有⼟地上房屋征收与补偿实施办法》等相关法规制定本细则。第⼆条评估长沙市国有⼟地上被征收房屋和⽤于产权调换房屋的价值，以及对相关评估结果进⾏复核评估和鉴定，适⽤本⽅案。
第三条被征收房屋价值评估⽬的表述为“为房屋征收部门与被征收⼈确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
⽤于产权调换房屋价值评估⽬的表述为“为房屋征收部门与被征收⼈计算被征收房屋价值与⽤于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估⽤于产权调换房屋的价值”。
第四条征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之⽇。
⽤于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点⼀致。
第五条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占⽤范围内的⼟地使⽤权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双⽅以公平交易⽅式在评估时点⾃愿进⾏交易的⾦额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
房屋征收评估价值为被征收房屋的房地产客观市场价值，应当考虑被征收房屋的区位、⽤途、建筑结构、新旧程度、建筑⾯积以及占地⾯积、⼟地使⽤权等影响被征收房屋价值的因素。
第六条被征收房屋的分户评估价值不包括被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费⽤，以及停产停业损失等补偿。
征收当事⼈就被征收房屋室内装饰装修价值、机器设备、物资等搬迁费⽤、停产停业损失等补偿协商不成的，可以委托对被征收房屋进⾏评估的原房地产价格评估机构通过评估确定，并单独出具评估报告。
第七条被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、⽤途、档次、新旧程度、规模、建筑结构及⼟地使⽤权性质等相同或者相似的房地产。
被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。
第⼋条对于已经登记的房屋，其性质、⽤途和建筑⾯积，⼀般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不⼀致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋
登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照县级以上⼈民政府或相关⾏政主管部门的认定结果进⾏评估。第九条房屋征收评估价值以⼈民币为计价的货币单位，精确到元。第⼆章评估技术路线与评估报告
第⼗条房屋征收评估技术路线为：先进⾏整体评估，确定征收房屋分类、分栋基准价格；再根据分户的具体条件，对基准价格进⾏适当的修正，进⾏分户评估；
具体操作⽅式为：对于同⼀征收项⽬内，区位条件相当、⽤途与建筑结构相同的被征收房屋，选⽤适当的评估⽅法计算确定典型房屋或设定标准内涵房屋的市场价值，作为征收范围同类房屋的基准价格。然后根据成新、层次、朝向、层⾼、门⾯进深等因素，对该基准价格进⾏适当的调整或修正，确定征收范围内其他被征收房屋的分户评估价值。整体评估和分户评估时，选⽤的参数⼝径须保持⼀致。单户房屋和独⽴企业单独征收的，可直接进⾏分户评估。第⼗⼀条住宅房屋分户评估价值计算公式为：
分户评估价格=该类别住宅基准价格×层次修正系数×朝向修正系数×其他因素修正系数+成新率修正值+层⾼修正值
其他因素修正系数视项⽬具体情况确定。第⼗⼆条商业房屋评估价值计算公式为：
分户评估价格=该类别商业房屋基准价格×层次修正系数×层⾼修正系数×门⾯进深（或宽深⽐）修正系数×其他因素修正系数+成新率修正值
其他因素修正系数视项⽬具体情况确定。第⼗三条其他⾮住宅房屋评估价值计算公式为：
分户评估价格=该类别⾮住宅基准价格×层次修正系数×其他因素修正系数+成新率修正值+层⾼修正值其他因素修正系数视项⽬具体情况确定。
第⼗四条当⼟地使⽤权⾯积⼤于房屋建筑⾯积时，⼤于房屋建筑⾯积部分的⼟地，单独计算⼟地使⽤权价格；或以⼟地使⽤⾯积作为独⽴因素，对基准价格进⾏修正。
第⼗五条房屋征收评估报告分为整体评估报告和分户评估报告。
第⼗六条整体评估报告采⽤《房地产估价规范》规定的估价报告的规范格式，由封⾯、⽬录、致委托⽅函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件9个部分构成。
整体评估报告应包括评估对象界定、评估对象详细情况、价值内涵、评估依据、评估技术路线、基准价格测算过程、分户评估结果汇总表等主要内容。
第⼗七条分户评估报告可采⽤表格的形式，也可采⽤《房地产估价规范》规定的估价报告规范格式。分户评估报告采⽤表格形式的，报告中应包含《房地产估价规范》中规定估价报告应记载的事项。
第⼗⼋条被征收房屋的整体评估报告及分户评估报告，须经两名以上注册房地产估价师签章并加盖房地产价格评估机构公章，不得以印章代替。
第⼗九条评估报告应⽤的有效期表述为：⾃评估报告完成之⽇起，⾄该征收项⽬征收补偿结束时⽌。第三章评估⽅法
第⼆⼗条征收评估⽅法选⽤应遵循《房地产估价规范》和《国有⼟地上房屋征收评估办法》的相关规定。根据评估对象和当地房地产市场状况选⽤其中⼀种或者多种⽅法对被征收房屋价值进⾏评估。
被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选⽤市场⽐较法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选⽤收益法评估；被征收房屋是在建⼯程的，应当选⽤假设开发法评估。
可以同时选⽤两种以上评估⽅法评估的，应当选⽤两种以上评估⽅法评估，并对各种评估⽅法的测算结果进⾏校核和⽐较分析后，合理确定评估结果。第⼆⼗⼀条市场⽐较法市场⽐较法的计算公式为：
评估价格=可⽐实例价格×交易情况修正×市场状况调整×房地产状况调整1.可⽐实例的选取要求：
(1)可⽐实例应选择与被征收房屋的区位、⽤途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。(2)交易价格为正常交易价格或可修正为正常交易的价格；(3)成交⽇期与评估时点接近，不宜超过1年；(4)应当选取3个以上的可⽐实例；
(5)选取的可⽐实例成交的最⼤单价与最⼩单价之间差异不宜超过30%。2.交易情况修正
(1)双⽅负责各⾃税费属于正常交易，不需做交易情况修正；
(2)买⽅负担全部税费属于⾮正常交易，买⽅负担了卖⽅应缴的1.88%综合税和3元/㎡⼿续费；需按以上⾮正常负担税费的⽐例
或额度做交易情况修正。
(3)其他⾮正常交易，视交易具体情况进⾏交易情况修正。3.市场状况调整
根据长沙市房产信息中⼼统计公布每⽉长沙市商品住宅成交价格指数作为市场状况调整参数。由于每⽉长沙市商品住宅成交价格指数公布之⽇为次⽉⽉初，评估时点的市场状况调整系数统⼀采⽤上⽉的商品住宅成交价格指数。4.房地产状况调整
房地产状况调整分为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。(1)区位状况调整
区位状况调整的内容主要应包括：位置和繁华程度（距商服中⼼、相关公共场所的距离），交通条件（道路状况、公交状况以进出⽅便程度等），环境、景观（主要指公园、绿化⼴场和重要污染源的影响），⽣活和公共配套设施完备程度，楼层，朝向等。
①住宅楼层调节系数
②商业房地产层次修正系数
(2)实物状况调整
实物状况调整的内容主要应包括：建筑年代（新旧程度）、装饰装修、层⾼、⽇照通风采光、物业管理、⼩区院落与绿化、门⾯进深（宽深⽐）等因素。
①建筑年代（新旧程度）调整：根据长沙市各类结构房屋的重置价格标准和耐⽤年限，按直线法计算折旧，以折旧额作为建筑年代（新旧程度）的调整标准。长沙市房屋重置价格与耐⽤年限表
②装饰装修调整：按《长沙市⼈民政府办公厅关于公布国有⼟地上房屋征收装饰装修补偿以及临时安置费房屋搬迁费相关标准的通知（长政办发〔2011〕104号）》⽂件中规定的装饰装修补偿标准调整，原则上不考虑装饰装修的折旧。
③层⾼调整：⾮商业房屋，层⾼调整系数根据房屋现值的固定⽐例确定，修正系数的⽐例为每增加／降低0.2⽶，修正系数为+3%／-3%。
层⾼调整公式：调整值=房屋重置价格×房屋成新率×层⾼修正系数
④⽇照通风采光调整：分为⽇照通风采光正常、受影响、受严重影响三档，每档调整系数为0.5%。⑤物业管理调整：分为有物业管理和⽆物业管理两类，调整系数为0.5%。
⑥⼩区院落和绿化调整：分为有⼩区院落且绿化率⾼、有⼩区院落但绿化率低、⽆⼩区院落及绿化三档，每档调整系数为0.5%。(3)权益状况调整
权益状况调整：视房屋情况选择影响权益状况的因素进⾏调整。第⼆⼗⼆条收益法收益法的计算公式为：式中：P ---房地产价格A ---房地产年净收益
R ---房地产资本化率（或报酬率）g ---房地产净收益年上涨率
N ---收益年限1.有效⽑收⼊(1)客观租⾦
选择3个以上类似房地产的租赁实例，参照市场⽐较法的要求，通过市场⽐较法确定客观租⾦。确定客观租⾦时，统⼀租⾦内涵（租赁税费负担、⾯积标准、装修标准、设施等）。(2)其他收⼊
其他收⼊主要是押⾦或保证⾦的利息收⼊；利息按银⾏同期活期存款利率计算，押⾦⼀般为⼀个季度租⾦。(3)空置率
空置率视具体情况确定，城区范围内房屋空置率取值范围⼀般为1-5%。有效⽑收⼊=（客观租⾦+其他收⼊）×（1-空置率）2.运营费⽤
出租的房地产，运营费⽤⼀般包括维修费（或修缮费）、管理费、保险费和税⾦；如果客观租⾦内涵中包含家具、电器的，运营费⽤要包括以上设施的折旧费。(1)维修费（修缮费）
房屋剩余年限⼤于收益年限的，运营费⽤只考虑维修费，按长沙市房屋重置价格标准的1%取值；房屋剩余年限⼩于收益年限的，运营费⽤只考虑修缮费，按长沙市房屋重置价格标准的3%取值；(2)管理费
管理费：⼀般为有效⽑收⼊的1%。(3)保险费
保险费：⼀般为房屋现值的0.2%。(4)租赁税费
根据“湘财税〔2009〕73号”⽂件，个⼈按照租⾦1000元以上的，住宅和⾮住宅的综合税率分别为6%和12%，1000元以下的按照4%和6%；单位房产税率为17.6%（房产税+营业税及附加）。3.净收益
净收益=有效⽑收⼊-运营费⽤4.净收益上涨率
净收益上涨率通过市场案例综合测算确定。5.资本化率（报酬率）
资本化率（报酬率）通过市场提取法或累加法确定。6.收益年限
收益年限确定为⼟地使⽤年限；若所提供的资料中没有规定⼟地使⽤终⽌⽇期的，按该⽤途⼟地法定最⾼使⽤年限确定收益年限。
⼟地使⽤年限⼩于房屋剩余使⽤年限的，运营费⽤中计算房屋维修费率(1%)；⼟地使⽤年限⼤于房屋剩余使⽤年限的，运营费⽤中计算房屋修缮费率(3%)；房屋剩余使⽤年限=经济耐⽤年限-已使⽤年限
注：房屋经过⼤修的，房屋剩余使⽤年限根据实际情况相应调整，合理确定。第⼆⼗三条成本法
成本法的各项费⽤构成包括以下七个项⽬：⼟地取得成本、建设成本、管理费⽤、销售费⽤、投资利息、销售税费、开发利润。
1.⼟地取得成本
⼟地取得成本=⼟地市场价格+⼟地取得税费
⼟地市场价格采⽤基准地价修正法或市场⽐较法计算。其中期⽇修正系数，根据城市地价动态监测数据确定。⼟地取得税费包含契税和交易⼿续费。契税税率为⼟地市场价格的4%，交易⼿续费费率为⼟地市场价格的0.5%。2.建设成本
建设成本包括勘察设计和前期⼯程费、建安⼯程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他⼯程费、开发期间税费等项⽬。根据长沙市实际情况，初步将建设成本分为以下⼏项：(1)前期费⽤
前期费⽤主要包括报建费（包括城市基础设施配套费）、市场调研、可⾏性研究、项⽬策划、⼯程勘察等；各项费率见下表：表⼀长沙市城市基础设施配套费标准单位：元／㎡·建筑⾯积
表⼆报建费⽤标准
注：根据“湘价费(2007)87号⽂件”规定，⼯业⽣产⼚房不需缴纳⼈防易建费。表三其他前期费⽤测算标准
(2)建安造价
根据长沙市公布的房屋重置价格标准确定（标准见下表）：
(3)附属⼯程
附属⼯程包括围墙、建筑⼩品、绿化等，按项⽬实际情况确定。3.管理费⽤
管理费⽤⼀般为⼟地取得成本与建设成本之和的3～4%。4.销售费⽤
销售费⽤⼀般为开发完成后房地产价值的1-3%。5.投资利息
利率按银⾏同期贷款利率确定。
开发周期：多层开发周期为1年；⾼层开发周期为2年。6.销售税费
销售税费按开发完成后房地产价值的⽐例确定，具体税费率如下：
(1)营业税及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育税附加，税率为5.6%；(2)其他销售税费0.5%，包括买⽅交易⼿续费等；
7.开发利润
可以采⽤成本利润率和销售利润率两种计算⽅式确定开发利润。成本利润率⼀般确定为10-35%。8.折旧
折旧计算基数为长沙市重置价格标准，折旧额按直线法计算。第⼆⼗四条假设开发法
采⽤假设开发法评估的，房地产开发完成后价值应该采⽤市场⽐较法和收益法计算求取。
续建过程的建设成本、管理费⽤、销售费⽤、投资利息、销售税费、开发利润等项⽬，与成本法的内涵⼀致。第四章评估程序和要求
第⼆⼗五条征收评估的基本程序为：
1.被征收⼈协商选定房地产价格评估机构或通过投票、抽签⽅式选定房地产价格评估机构；2.被选定的房地产价格评估机构接受委托，明确评估的基本事项；3.拟定评估作业⽅案，做好评估前期准备⼯作；
4.房地产价格评估机构与征收部门配合，实地查勘被征收房屋情况，做好相关查勘记录⼯作；5.汇总整理征收范围内房屋情况和相关资料；6.收集房地产交易可⽐实例及其他有关资料；7.选定评估⽅法并进⾏测算，确定评估结果；
8.向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，房屋征收部门在征收范围内向被征收⼈公⽰初步评估结果；
公⽰期内，房地产估价师应对分户初步评估结果向被征收⼈予以现场解释、说明，对有异议的分户初步评估结果还应进⾏答疑、复核，存在误差或错误的，评估机构进⾏修正或改正；
9.分户初步评估结果公⽰期满后，房地产价格评估机构向房屋征收部门提交评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告；房屋征收部门向被征收⼈转交分户评估报告；
10.征收当事⼈对评估结果有异议的，原房地产价格评估机构应对评估结果进⾏复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；没有改变评估结果的，应当书⾯告知复核评估申请⼈；
11.征收当事⼈对原房地产价格评估机构的复核结果仍有异议的，向长沙市国有⼟地征收评估专家委员会申请鉴定。经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的评估机构应改正错误，重新出具评估报告；
12.房屋征收评估业务完成后，房地产价格评估机构将评估报告及相关资料⽴卷、归档保管。
第⼆⼗六条房地产价格评估机构和评估⼈员应认真收集评估所需资料。在征收评估过程中，委托⼈应向房地产价格评估机构提供以下资料：
1.房屋征收评估委托合同及征收评估委托书；2.房屋征收决定公告⽂本和项⽬红线图；
3.被征收房屋的房屋所有权证、国有⼟地使⽤证或登记簿资料；4.未经登记建筑的认定、处理意见；5.征收范围房屋调查总表；6.其他有关资料。第五章附则
第⼆⼗七条凡征收评估中涉及专业技术⼯作的，房地产价格评估机构可以与有相关资质从事此类业务的机构合作评估。
第⼆⼗⼋条本技术⽅案未作规定，或与《房地产估价规范》及《国有⼟地上房屋征收评估办法》相关规定不⼀致的，按其规定。
第⼆⼗九条本技术⽅案未能涵盖的技术指标，以长沙市房地产中介协会会同房地产价格评估专家委员会确定的具体意见为准。第三⼗条本技术⽅案由长沙市房地产中介协会专家委员会负责解释。附件⼀：长沙市国有⼟地上房屋征收查勘表附件⼆：长沙市国有⼟地上房屋征收评估分户报告长沙市房地产中介协会⼆O⼀⼆年五⽉⼆⽇
因篇幅问题不能全部显示，请点此查看更多更全内容