毕公业共租论赁房文的答框架辩设计公共租赁住房建设运营的PPP框架PPP刘婷导师：王守清2012-6-15公共租赁住房建设运营的PPP框架研究目标认识公租房建设现状研究内容梳理公租房政策法规约束公租房建设运营成本及租金水平等数据的搜集了解投融资模式实践探索研究方法案头调研专家访谈公租房项目现金流特点识别公租房建设面临的实际障碍公租房供求之间的矛盾公租房筹融资的困难案头调研试算法根据项目类型的PPP框架设计构建公租房项目的PPP应用框架PPP框架下的融资框架设计通过案例分析PPP框架的优势文献调研专家访谈假设案例运用法Part1 建设现状表1.1 公租房权属相关规定房源 新配建投资模式 开发企业投资 政府直接投资 政府组织的专门投资企业/其他国有企业/非国有企业投资 改建 收购 租赁 土地出让方式 划拨 出让 租赁 案头调研建 集中建设谁投资，谁所有 面向经适房对象的： 其他： 作价入股 利用农村集体建设用地 Part1 建设现状表1.2 公租房资金相关规定案头调研资本金 ≥20% 银行贷款 政府投资： 0.9倍基准利率，≤15年 筹集资金 企业债 其他机构投资：商业原则，政府贴息 支持发行企业债，优先办理核准手续 财政补贴 土地出让收益、住房公积金增值收益 税收 免征土地使用税、契税、印花税、营业税及房产税等 Part1 建设现状表1.3 公租房各投资模式的真实案例马驹桥 物流B区 投资 设计、施工 重庆市地产集团 承建项目 开发企业股东 投资、设计、施工 案头调研项目 政府 企业 村集体 唐家岭村公租房承租（垫资） 设计、施工 投资 青岛辛安公租房 规划 投资、设计、施工 社会民营资本参与度 增大 Part1 建设现状图1.1 北京市保障性住房建设投资中心组织架构案头调研建造、运营、投融资Part2 主要问题——筹资障碍北京市2011年实际土地供应量完成案头调研、试算、理论推导北京市公租房建设显/隐性成本与财政收入的比例关系计划量的92%，15个月内土地出让金收益减少了920亿元，同比下降45%。——中国土地市场网Part2 主要问题——现金流分析案头调研、专家访谈、试算北京宁波武汉成都西安重庆广州Part2 主要问题——现金流分析建设成本=土地成本+建安成本案头调研、专家访谈、试算Part2 主要问题——现金流分析案头调研、专家访谈、试算投资回收期长，收益率低城市间存在较大差异Part2 主要问题——供求分析案头调研、试算、理论推导如果将申请率考虑在内，北京的投资回收期将变为66年，而武汉的租金收益不足以支持运营成本。Part2 主要问题——供求分析“蚁族”每月房租支出约400元武汉公租房“押三付三”首付5000元案头调研、试算、理论推导Part2 主要问题案头调研、试算、理论推导公租房建设中存在的问题及其相互之间的传导关系按[Esc]退出Part3 PPP框架设计——基本思路案头调研、理论推导提高投资回报资源补偿（Resource Compensate Project, RCP）允许若干年后出售促进供给向需求靠拢增加企业决策参与度，如：招标时固定地价，竞争配建保障房面积选择合适的融资模式，降低成本租金Part3 PPP框架设计案头调研、理论推导Part3 PPP框架设计适用于普通商品房中配建项目易操作；能拉近低收入者与其他群体间的距离。建议采用确定地价竞争保障房配建面积的竞标方法。案头调研、理论推导Part3 PPP框架设计适用于普通商品房中配建项目易操作；能拉近低收入者与其他群体间的距离。建议采用确定地价竞争保障房配建面积的竞标方法。案头调研、理论推导适用于与城中村改造相结合的项目能解决城中村的物理空间问题，及失地农民收入和低收入者聚居等社会问题建议允许运营若干年后出售以增加收益率，增加村集体配合度Part3 PPP框架设计适用于普通商品房中配建项目易操作；能拉近低收入者与其他群体间的距离。建议采用确定地价竞争保障房配建面积的竞标方法。案头调研、理论推导适用于与城中村改造相结合的项目能解决城中村的物理空间问题，及失地农民收入和低收入者聚居等社会问题建议允许运营若干年后出售以增加收益率，增加村集体配合度适用于工业园区内的项目对民营资本吸引力较大，能够解决外来职工的住房问题Part3 PPP框架设计适用于普通商品房中配建项目易操作；能拉近低收入者与其他群体间的距离。建议采用确定地价竞争保障房配建面积的竞标方法。案头调研、理论推导适用于与城中村改造相结合的项目能解决城中村的物理空间问题，及失地农民收入和低收入者聚居等社会问题建议允许运营若干年后出售以增加收益率，增加村集体配合度适用于工业园区内的项目对民营资本吸引力较大，能够解决外来职工的住房问题适用于已建成项目的再融资能解决资金沉淀问题，在当下资金有限的情况下有助于建设更多的项目Part3 PPP框架设计——融资框架表3.2 不同投资模式及不同环节中可行的资金来源新建 （政府/企业投资） 经营及持有 收购 产业园区内企业自建 租赁 企业自有资金、银行贷款、信托等 租赁本身即为融资方式 获取土地 建设 案头调研、理论推导政府划拨土地，企业自有资金支付拆迁安置补偿等 政府财政、公积金贷款、银行贷款 政府财政、公积金贷款、金融产品(信托、债券等) Part3 PPP框架设计——融资框架几类融资渠道的基本特征案头调研、理论推导融资渠道地方债公积金贷款银行贷款企业债/公司债房地产信托REITs利率3%5.4%7.05%，6.35%不定，5.2%，7.4%9%‐10%无成功案例年限（年）3, 5, 7≤15≤155‐102Part3 PPP框架设计——融资框架判断政府对项目的定位与保险公司协商委托信托公司开发公租房融资产品是是否希望短期内推广应用否资产证券化：REITs信贷资产证券化是是否作为拓宽融资渠道的试点否是否政府投资的项目否案头调研、理论推导是发行是地方债的条件是否成熟否是否能申请到公积金贷款否发行地方债发行企业/公司债是投资企业实力是否足以发低利息债否是否能申请到银行贷款是公积金贷款是平台公司发债的条件是否成熟否银行贷款是平台公司发债融资结束Part4 假设案例运用配建模型案例——万科建筑面积26.6万㎡公租房3.8万㎡，760套案头调研、试算、理论推导“代建模式”与“BT+RCP模式”现金流对比3.08亿的土地出让金1.83亿的回购款充分利用企业和政府资金的时间价值之差：2400万Part4 假设案例运用案头调研、试算、理论推导集中建设模型案例——万科建筑面积8万㎡公租房3.8万㎡，760套商业配套1.3万/㎡成本租金与商业配套和融资成本的关系月租金（元/平方米）建设投资（元/平方米） 20 25 30 35 40 9% 3627（无商业配套分摊成本） -1% 2% 4% 7% 2500（靠商业配套分摊成本） 3% 7% 10% 13% 16% 一本步报深告入仅研是究初︐步请结指果正︐︕待进