门头沟房地产

门头沟区房地产开发业发展现状分析

上半年，门头沟区房地产开发投资快速增长，开发结构日趋完善，房地产开发业整体发展态势向好。

一、房地产开发业平稳发展，私营企业比重较高

截至6月底,门头沟区房地产开发企业50家,其中,具有开发项目的企业16家，与2009年上半年相比，开发项目增加一个。从注册类型看，门头沟区的房地产开发企业全部为内资企业，主要以私营有限责任公司和其他有限责任公司为主，两种经济类型占全部房地产开发单位数的92%，另外国有企业3家，比重为6%。

二、开发结构日趋完善，投资总额快速增长

2010 年1-6月，房地产开发企业累计完成投资（法人经营地口径，下同）4.5亿元，同比增长73.9%，整体开发呈现以下特点：

（一）本年新增及回迁楼项目拉动，房地产投资快速增长。2010年上半年，全区完成房地产开发投资4.5亿元，同比增长73.9%。房地产开发投资之所以保持高速增长，主要是因为今年新增项目和回迁楼项目的拉动。于今年4月份新增加的鼎湖项目，1-6月累计完成投资1.2亿元，该项目投资的增加直接形成门头沟区房地产投资的净增长；另外，门头沟区惠民家园回迁楼项目1-6月完成投资2亿元，是拉动投资增长的重要因素之一。

（二）商品房建设向多层次多用途发展，开发结构日趋完善。近年来，门头沟区房地产开发逐步向多层次、多用途发展，结构日趋合理。截至2010年6月，门头沟区房地产

开发已经形成以普通商品住宅为主体，经济适用房、廉租房为重点，高档住宅、办公楼、商业及服务业等经营性用房共同发展的格局，住宅投资以小高层、中小户型为主，满足了不同层次的消费需求。上半年，完成住宅投资2亿元，占全部房地产投资的45.6%，同比增长27.1%。

（三）受政策因素和供应量影响，商品房销售量同比下降。从商品房销售情况来看，销售面积和销售额双下降。上半年，商品房销售面积和销售额同比分别下降79.2%和60.1%。下降的主要原因：一是商品房供应量减少。房地产项目开发周期较长，在建项目除了熙望中心（东方巴黎时代广场）项目之外，都没有进入预售阶段，导致商品房供应量明显减少；二是政策效应显现。今年以来，国家和北京市出台一系列房地产调控政策，一方面使房价环比下降，另一方面也增强了部分购房者的观望情绪。

三、资金来源较为单一，商品房空置面积一高一低

（一）资金来源较为单一，部分筹资方式存在空白。上半年数据资料显示，门头沟区房地产开发本年新到位资金4.8亿元，占全部到位资金的84.1%。其中以自筹资金与定金及预收款为主，分别为2.1亿元和1.5亿元，占全部到位资金的36.9%和26.2%。国内贷款0.9亿元，仅占全部到位资金的15.5%。可以看出，门头沟区房地产开发业资金来源较为单一，非银行金融机构贷款、利用外资等筹资方式存在空白，筹资渠道需要进一步拓展。

（二）商品房空置率较高，警惕相关风险。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，空置率在10%-20%之间为空置危险区，空置率在20%以上为商品房严重积压区。空置率过小，则可供购房者选择的商品房较少，购房者不能买到满意的商品房，不利于市场的发展；空置率过大，则空置严重，市场将会出现一系列的问题，乃至影响国民经济的正常运行。据上半年数据资料分析显示，门头沟区商品房空置率为15%，处于空

置危险区的中间位置。从空置面积的类型看，门头沟区商品房空置面积主要以商业、服务业等经营性用房为主。上半年，门头沟区商业、服务业等经营性用房空置面积3.8万平方米，占全部空置面积的85.9%。通过调研了解到，这些商业、服务业等经营性用房主要用于出租，但是由于门头沟区目前的各种基础设施还不够完善，没有形成强大的商业圈，导致此类经营性用房的出租没有形成一定的市场。

（三）住宅空置面积下降，商品住宅开发有待拓展。通过对门头沟区空置面积的类型分析发现，门头沟区的商品房空置面积主要以商业服务业等经营性用房为主，住宅空置仅占很少的一部分。上半年，门头沟区商品房住宅空置面积1738平方米，占全部商品房空置面积的4%，同比下降73.9%。经调查了解，1738平方米的住宅空置面积大部分已经有了销售意向，只是等待签订协议。这说明门头沟区目前不但不存在商品房住宅积压，而且商品房住宅的供应量还处于趋紧状态。这种供不应求的状况，主要与门头沟区所处的地理位置有一定的关系。门头沟区平原面积较小，加之长期煤炭采掘对地质破坏，使可开发的土地较为稀缺，土地资源稀缺从某种程度上成为制约门头沟区住宅项目开发的瓶颈。