房市短期得到抑制仍存上行压力——承德市房地产行业运行情况

房市短期得到抑制 仍存上行压力

——承德市房地产行业运行情况

梁　振

2016年下半年开始，承德市房地产市场呈现极度火爆的态势，到2017年4-5月份达到峰值，呈现售销两旺、房价大幅增长、投资增加、待售减少的局面。“5.15”限购政策出台后，承德市房地产市场逐渐降温，趋于稳定。目前，房地产投资大幅增长，价格依旧保持高位。

一、房地产主要运行情况（一）房地产投资大幅增长

2017年7月，房地产开发累计完成投资90.5亿元，同比上涨26.1%，增速比上月上涨0.1个百分点。本月完成投资13.4亿元，同比上涨27.2%。自3月开始房地产投资累计增速和当月增速均超过20%。

402002月-20累计投资增速当月投资增速3月4月5月6月7月2001000房屋销售面积增速住宅销售面积增速2月172.8205.63月56.967.64月65.874.75月53.461.26月12.421.67月16.619.4回落2.4个百分点。

销售额107.0亿元，同比增长42.7%，增速比上月回落3.1个百分点，其中：住宅销售额88.8亿元，同比增长42.8%，增速比上月回落11.8个百分点。2017年1-7月份房屋销售图2　2017年1-7月份房屋销售

（四）待售面积同比下降

商品房待售面积142.0万平方米，比上月减少5.8万平方米，同比下降21.2%。其中：住宅待售面积69.1万平方米，比上月减少3.3万平方米，同比下降29.9%；商业营业用房待售面积35.5万平方米，比上月减少1.1万平方米，同比下降22.3%。

（五）企业资金充裕

截止到7月份，房地产企业实际到位资金157.4亿元，同比上涨45.7%。其中：上年末结余资金34.8亿元，同比增长162.8%；本年资金到位122.6亿元，同比增长29.3%。

按资金来源看，国内贷款18.2亿元，同比增长26.3%；自筹资金56.2亿元，同比增长14.7%；定金及预收款26.2亿元，同比增长44.2%；个人按揭贷款14.5亿元，同比增长39.5%。

（六）二手房交易火热

截止7月底，全市二手房交易87万平方米，同比增长89.3%，其中，住宅二手房交易80.6万平方米，同比增长81.4%。

中心区二手房交易51.8万平方米，同比增长105.5%，其中，住宅二手房交易50.5万平方米，同比增长109.6%。

二、房地产市场运行特点及问题（一）期房销售远大于现房

当前房地产市场火爆，居民需求较大，担心未来房价继续上涨，现房供应不足所以及早定下期房。另外，部分期房的地理位置、房屋结构以及价格更符合消费者选购需求。截止到7月份，从销售类型看，商品房销售面积182.1万平方米，其中：期房销售面积134.7万平方米，占全部销售面积的73.97%，是

2017年1-7月份房地产投资增速图1　2017年1-7月份房地产投资增速

从投资构成来看：住宅开发完成投资65.8亿元，同比增长25.2%；商业营业用房开发完成投资17.5亿元，同比增长43.1%；办公楼及其他开发完成投资7.3亿元，同比增长3.6%。

（二）新开工面积同比回落

房屋施工面积1299.2万平方米，同比上涨0.3%。其中：住宅施工面积990.6万平方米，同比下降0.4%，商业营业用房施工面积159.8万平方米，同比下降7.4%，办公楼及其他施工面积148.8万平方米，同比上涨16.2%。

新开工面积191.8万平方米，同比下降1.3%，其中，住宅新开工面积144.3万平方米，同比增长5.3%，占全部新开工面积的75.3%，商业营业用房新开工面积18.2万平方米，同比下降49.9%，办公楼及其他施工面积29.3万平方米，同比上涨39.7%。

（三）商品房销售增速放缓

商品房销售面积182.1万平方米，同比增长16.6%，其中：住宅销售面积158.0万平方米，同比增长19.4%，增速比上月

2017年第10期

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现房销售面积的2.84倍，期房销售情况明显好于现房。

（二）资本涌入加剧

相对于其他投资领域，房地产市场具有高预期回报率、回收周期短和低风险性等特征。一般情况下，资本系统都乐于向房地产商及购房者投放贷款，从而加强了房地产的融资能力。截止7月份，承德市房地产开发企业资金来源中，本年国内贷款（以银行信贷为主）18.2亿元，同比增长26.3%，占实际到位资金的11.59%。另外，除自有资金外的定金及预收款和个人按揭贷款均大幅上升，分别为26.2亿元和14.5亿元，增长44.2%和39.5%，占实际到位资金的16.6%和9.2%。房地产开发企业实际到位资金157.4亿元，同比上涨45.7%，大量资金涌入房地产企业。

（三）房价保持高位

房地产具有较好的保值增值的功能，其投资属性在房价上涨中不断放大。据中国房地产协会发布数据显示，截止7月份承德市住宅平均价格为9127元/㎡，环比上涨0.5%，同比上涨49.8% [1]。房地产投资投机因素会产生大量的概念供给，通过炒作概念、夸大区位优势，导致房价和成交量大幅增长的局面。以大学园区为例，依靠开发商和购房者对高铁商圈规划概念性的憧憬，已一跃成为全市炙手可热的板块之一，甚是出现一房难求的现象。

平均单价：9127元/M2

对不足，造成以年青人为主体的人口净流失。2016年年底全市户籍人口383.31万人，同期常住人口为353.18万人，年度常住新增人口净增只有0.17万人，比户籍人口少30.13万人，是全省人口净流出最严重的设区市之一，由人口带来的住房刚性需求减退。

（五）房市上行压力仍存

继3月29日的承德公积金贷款新政、4月11日的承德限购政策、4月13日的承德限购细则、5月15日承德限购令等一系列政策出台之后，承德市房价大幅上涨的趋势得以遏制，但上行压力仍存。从数据上看，房地产投资大幅增长，连续5个月涨幅超过20%;商品房销售持续增长，涨幅连续6个月在15%以上，二手房交易同比增长89.3%；房企资金充裕，实际到位资金是完成投资的1.73倍，基本不存在因资金压力下调房价的可能。另有，低利率的市场环境，“京津冀一体化”进程的推进，高铁的施工建设为开发商炒作概念提供便利条件。

三、几点建议

（一）加强市场管理，规范传媒舆论

当前承德市房地产市场整体呈现销售火爆局面，一些相关的负面现象也随之而生。政府应把握‘房子是用来住的、不是用来炒的’的定位，深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。引导投资行为，合理引导预期，保持房地产市场稳定。政府应加强市场监管，严肃查处在土地交易和房地产开发、预售、交易中的违规行为，严厉打击散布虚假信息、倒买倒卖房屋、囤地投机行为等行为。要强化舆论导向，纠正对市场不理性的心理预期，引导市场行为按需而行，从而有效地缓解即时房地产市场供求矛盾，为长效机制的建立争取时间。同时加强舆论监督，限制只为逐利而不顾社会责任的房产广告宣传，尤其是对市场前景煽动性的渲染宣传，以降低投资者的市场预期，减轻刚需者的购房焦虑，营造有序的市场环境。

*价值=该月平均租金（元/月/M2）X12个月X30年（二）发挥好政策调控与市场干预的双向调节作用。政策是影响供需预期的主导因素，保持房地产业稳定发展需要一整套稳定持续的政策体系。目前对供给与需求的双向限制，不仅对抑制房地产过热起到了积极作用，同时对经济发展也起到了现实影响。要强化市场调节，政府应同时具备市场手段，通过积累一定量的物业资源，调节市场供给量，主动形成新的市场干预，转变单一政策调控的工作机制。

注：承德市住宅均价和承德房价走势分布图，由中国房地产协会发布数据取得。

（作者单位：承德市统计局）

图３　承德房价走势和分布

由于地区间经济、教育等发展差异，市中心区与周边县区房价差异较大。市中心区某些楼盘均价高达17000元/㎡仍供不应求，而周边县区均价6400元/平方米却销售平平，越来越多的人选择到城里买房，使得市中心区房价居高不下。

（四）人口红利消退

房地产市场除了受经济、货币、政策等因素影响以外，与人口的变迁有着密切联系。人口规模及结构变化直接影响当前及未来的房地产市场发展态势。近年来，常住人口增长缓慢，人口外流已成为住房刚性需求减少的一大成因。承德市处于特殊地理位置，与周边京、津、唐地区相比，承德市社会经济发展相对滞后，产业结构单一，居民收入明显偏低，特别是近年来社会经济发展速度减缓，能够提供的就业岗位数量与层次相

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