与监督模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，无偿取得划拨建设用地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，__应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。 A．市、县人民政府
B．市、县人民政府土地管理部门 C．市、县人民政府建设管理部门 D．市、县人民政府房产管理部门
2、公寓内的租客希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一问题。这是房地产投资的特性。 A：区位选择异常重要
B：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 C：需要适时更新改造投资 D：存在效益外溢和转移 E：借款合同
3、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为。 A：368万元 B：552万元 C：561万元 D：920万元
E：工业用地的监测点评估价格
4、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（）。 A．7.5% B．8.3% C．12.5% D．16.7%
5、某高层楼房占用的土地总面积为900m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元：乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为__m2。 A．700 B．600 C．500
D．200
6、根据《住房置业担保管理试行办法》，下列关于住房置业担保机构的表述中，正确的是。
A：有不少于1000万元人民币的注册资本 B：有一定数量的周转住房 C：是非银行性金融机构
D：可要求借款人提供抵押反担保 E：执行层的组织协调
7、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9％，则该房地产的收益价格为。 A：195万元 B：210万元 C：213万元 D：217万元
E：工业用地的监测点评估价格
8、估价的通俗含义是估计的价格或价值。 A：现有物品 B：一般物品 C：经济物品 D：建筑物品
E：工业用地的监测点评估价格
9、对企业来讲，主要是通过__分析找出本企业与其他企业之间的竞争优势。 A．集中化 B．专业化 C．差别化 D．盈利性
10、某宗地总面积为500m2，其上建有一栋6层住宅楼，该楼各层的建筑面积均为200m2，容积率为（）。 A．0.4 B．2.4 C．1.2 D．2.5 11、标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点，如某个路线价区段内临街土地的临街深度大多为18 m，则标准临街深度应设定为m。 A：15 B：22 C：18 D：25
E：工业用地的监测点评估价格
12、设临街深度价格修正率如下表：另设，旁街对街角地的影响深度以4.5m为一级距，旁街影响加价率依次为旁街路线价的40％、20％和10％，则下图的宗地B的单价为元／㎡。(更正：路线价：4000元/㎡)
A：6400 B：6800 C：6960 D：7600
E：工业用地的监测点评估价格 13、某投资商拟分别在市级、区级和社区级商业街各投资一个能获得租金收入的商铺，如果其他条件相同，设其投资风险为、、，则三者关系是。 A： B： C： D：
E：工业用地的监测点评估价格
14、个人住房公积金贷款利率实行。 A：半年一定 B：一年一定 C：二年一定 D：三年一定
E：执行层的组织协调
15、某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（）元/m2。 A．310.61 B．321.60 C．477.87 D．494.77
16、所谓__，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。 A．投资机会选择 B．决策分析
C．前期准备工作 D．建设阶段
17、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于。 A：市场价值 B：清算价值
C：快速变现价值 D：投资价值
E：工业用地的监测点评估价格 18、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是__。 A．待开发房地产开发建设开始时的具体日期 B．待开发房地产建设发包日期 C．取得待开发房地产的日期
D．房地产开发完成并投入使用的日期 19、收益法中所指的收益是．【2003年考题】
A：估价时点前一年的收益
B：估价时点前若干年的平均收益 C：估价时点以后的未来预期正常收益 D：估价时点前最高盈利年份的收益 E：工业用地的监测点评估价格
20、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。 A．30 B．40 C．50 D．60 21、中国房地产市场的发展急需扩展房地产__渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。 A．间接融资 B．直接融资 C．基金融资 D．债券融资
22、每年为住房公积金结息日。 A：1月31日 B：3月31日 C：6月30日 D：12月31日
E：执行层的组织协调
23、房地产的规划用途对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中的__。 A．配套设施建设的限制 B．房地产使用管制
C．房地产权利的设立和行使限制 D．房地产相邻关系的限制 24、下列说法不正确的是__。
A．委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系，通常以完成特定事项为代理内容
B．法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理关系，法定代理人的权限来自法律的规定
C．指定代理是根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理 D．指定代理的实质是一种实现委托代理的方式
25、张某欲购买建筑面积为100 ㎡的住房一套，房内装有已经过时的固定家具和饰具，若拆除需要费用500元，无残值，周边地区同类住房价格为1800元／㎡，则该房地产的适合价格为。 A：180 000元 B：179 500元 C：159 500元 D：90 000元
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的（）。 A．客观收益 B．实际收益 C．有形收益 D．无形收益 E．潜在收益
2、关于需求弹性和需求弹性系数的要点，下列描述错误的是__。
A．需求弹性是指价格变动引起的需求量变动的程度，即需求量变动对价格变动的反应程度
B．需求弹性系数是需求量变动比率与价格变动比率的比值，这样可以排除计量单位的影响
C．需求弹性系数都为负值，所以取其绝对值来表示变动程度的大小 D．同一条需求曲线上不同点的需求弹性系数大小并不一定相同 3、按资产投资的类型划分，可分为形式。 A：权益型 B：债务型 C：混合型 D：综合型 E：抵押型
4、反映和描述房地产市场状况的指标，包括__三种类型。 A．空置率指标 B．供给指标 C．需求指标
D．市场交易指标 E．存量指标
5、常用的吸声材料包括。 A：无机材料 B：有机材料 C：多孔材料 D：无孔材料 E：纤维材料
6、下列关于物业管理的含义，表述正确的是。
A：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境工生和秩序的活动
B：物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的 C：物业管理活动的依据是《商品房买卖合同》 D：物业管理活动的依据是物业服务合同
E：物业管理的内容是对物业进行维修养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护
7、下列关于各资质等级房地产估价机构注册资本或出资额，表述正确的是。 A：一级资质有限责任公司的注册资本人民币为200万元以上
B：一级资质合伙企业的出资额人民币为120万元以上
C：二级资质有限责任公司的注册资本人民币为100万元以上 D：二级资质合伙企业的出资额人民币为60万元以上
E：三级资质有限责任公司的注册资本人民币为30万元以上，合伙企业的出资额人民币为10万元以上
8、下面A市房屋拆迁管理部门所介绍的其监督管理职责的说法正确的是。 A：作为拆迁人，接受拆迁委托 B：房屋拆迁许可证的审批 C：拆迁委托合同的备案管理 D：受理强制拆迁的申请
E：拆迁补偿安置资金使用的监督
9、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为__万元。 A．27.6 B．28.2 C．29.0 D．29.9
10、某市上期房屋预测销售面积为200000m2，实际销售220000m2，平滑指数为0.43。则本期预测销售面积为__m2。 A．208600 B．380600 C．211400 D．239400
11、价格实质上是市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下对有用且__的一种分配方式。 A．应急物品 B．一般物品 C．特殊商品 D．稀缺物品
12、__负责全国房地产开发企业的资质管理工作。 A．土地管理局
B．城市规划管理部门
C．国务院建设行政主管部门 D．国务院
13、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于。 A：交通的通达程度 B：物业的规模大小 C：人口的分布密度 D：居民的购买能力 E：借款合同 14、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是__。 A．待开发房地产开发建设开始时的具体日期
B．待开发房地产建设发包日期 C．取得待开发房地产的日期
D．房地产开发完成并投入使用的日期 15、，采用市场提取法求取资本化率r要用到（）。 A．试错法 B．移动平均法 C．曲线拟合法 D．线形内插法 E．指数修匀法
16、某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5%，月平均租金损失率为2%，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%，则该写字楼的月净经营收入是__万元。 A．33.00 B．33.10 C．36.00 D．36.10
17、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（）。 A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
18、在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是__。 A．投资计划与资金筹措表 B．资金来源与运用表 C．营业利润测算表
D．全部投资现金流量表 19、《民法通则》规定，诉讼时效期间从__起计算。 A．知道权利被侵害时 B．权利被侵害时 C．诉讼之日 D．法院审理时
20、下列关于房地产权益融资的说法，正确的有。 A：资金融入方需要还本付息
B：在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资
C：权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险 D：存款性金融机构一般不参与房地产权益融资 E：权益融资主要来源于个人投资者
21、城市房屋土地所有制发生根本变化，确立公有制主体地位的是__时期。 A．1949～1955年 B．1956～1965年 C．1966～1978年 D．1978年之后
22、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲。其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至
2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为__元/m2。 A．3314 B．3347 C．3380 D．3033
23、某建筑为砖混结构、内外设备齐全的受腐蚀生产用房，它的耐用年限是__年。 A．40 B．35 C．30 D．20
24、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。 A．折旧费 B．审计费
C．金融机构手续费 D．无形资产摊销费
25、下列关于需求函数数学表达式中，说法错误的是。 A：将影响商品需求的各种因素作为自变量 B：将需求作为因变量
C：将影响商品需求的各种因素作为因变量 D：将需求作为自变量 E：将供给作为自变量
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