BJ-EI计划推荐项目之一：
加拿大香草山低碳连锁房车营地
商 业 计 划 书 （简）
一． 加拿大移民政策趋势
1. 2011年6月24日，加拿大联邦移民局紧急通知：自2011年7月1
日至2012年6月30日，联邦移民局只接受700个联邦投资移民申请；
2. 根据魁北克移民局公布的数据显示： 投资移民申请成功率：70%
（旧政）；54% （新政）；
3. 联邦技术移民的227新政紧缩29个职业类别而且更早就开始限制
申请人数；
4. 相对而言，加拿大的移民政策正在逐步倾向于留学生移民、经验类
移民、省提名商业技术移民领域；
5. 先在加拿大创办企业，然后通过省提名商业移民可能是未来一段时间中国移民加拿大的主模式，而
且更符合移民惯例和加拿大移民政策的初衷，比如真实有效经营的证明、真正就业机会的创造，尤其针对中国移民资产经验证明的状况和投资移民未必真实经商的状况，以真实的加拿大的经商经营资料作为证明，应该更能成为申请成功率最高的主模式。
具体参考加拿大移民局网站：http://www.cic.gc.ca/english/department/media/releases/2011/2011-06-24a.asp
二． 加拿大各省商业移民投资项目选择
1. 以BC省提名商业移民为例所倡导的投资产业领
域、特点和规则，涉及传统产业领域的越来越少，门槛越来越高；
2. 加拿大投资项目选择的普遍窘境：市场规模小、
营销渠道成熟、创业机会不多；
3. 除地产投资外各行业领域市场风险都高，但各省
针对商业投资额度的认定都有相应完善的限制措施，比如限制比例、限制类别等等，而且国人的“炒房”行为已经受到加拿大各界的普遍关注和不认同。
4. 而即使是地产投资，最高端的地产领域，也即土
地变性的最高层次，由于国人背景对政府、议会的影响力有限，城市发展规划的话语权很难介
入，基本都掌握在犹太族裔的资本背景下，中端的房屋结构建设领域，由于文化、时间、品牌、信誉等因素，基本都掌握在西人、印度族裔领域，国人背景大多只能涉足装修领域，一手市场利润空间不大，而且门槛低，市场竞争十分激烈，加之西人普遍自己动手能力强，二手市场规模就更加有限。
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三． 加拿大房车营地领域投资机会
1. 在北美，房车不仅仅是车、是家、是空间，它已经变
成了一种存在的哲学，一种“没有地基”的居住文化； 2. 由于中西方文化差异，加拿大本土主流消费群体旅游
消费更重于房产投资；
3. 房车旅行在北美已经拥有百年历史，在中国才刚刚起
步，选择源于北美文化背景的产业更适于在加拿大的创业投资；
4. 拥有土地所有权的加拿大房车营地的开发经营，尽管
在表面上是处于旅游产业和地产开发产业之间，但本质上其实就是地产开发，只不过在土地性质、开发规模、开发形式上有所限制，比如BC省农业用地限定10000平米最多只能停放20辆房车，比如房车宽度必须在2.5米之内，超出就算移动房屋。
5. 房车营地的投资，无论市场经营如何，所有的投资都
在自己的土地上，而且投资额度随需应变，从几万加元到几千万加元都可，比如可以没水没电，比如可以建设豪华会所和配套酒店，投资进度更是按需所投，可以分一年、两年、十年。
6. 在加拿大，汽车旅馆、超市的连锁经营体系已经十分
成熟，但由于房车营地经营时段的有限性、地域的广阔性、标准体系受自然环境限制的不易复制性等因素，加之投资门槛低、利润空间不高，连锁经营体系尚未完全建立，正好是市场空白点； 7. 产权房车营地的项目投资，考虑到土地长期增值的必然预期，加上基础设施的一手投资营造，无论
何时变现出售，考虑到既有的人工成本和时间精力的投入，基本盈利十分乐观，投资风险接近为“零”。
四． 创新的低碳连锁房车营地投资模式
1. 品牌连锁：尽管房车营地投资门槛低、规则成熟，但就当前阶段
也只有品牌连锁才有机会，才能成为100%令人信服和具备现实合理投资收益预期的商业投资；
2. 农业土地：整个项目定位为建设在农业性质土地上，局部1/10调
整为旅游用地，一方面在政策层面竞争传统的旅游用地的投资和持有成本，使其具备更大的增值潜力，一方面，有机会增加有机种植的农业因素，比如玉米迷宫、新鲜菜蔬、自种采摘等旅游观光项目，更添市场竞争力；
3. 营位+房车：在国人普遍的文化、市场、经验、技术、管理、品
牌、平台都处于劣势的状况下，采用传统的房车营地开发模式仍然不占优势，只有以地产开发的模式才更为客观和现实可行，标准营地范围投资规模定为总占地面积10英亩，规划30个房车营位，其中18个营位采用传统的停车位模式；其余12个营位采用非惯例的房车+营地的经营方式，专门针对在加的国人的房车拥有率只及西人1/10的状况，尤其是针对中国国内客户房车旅行食宿习惯的现实状况，而即使是针对加拿大客群，此种形式的房车
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营地实际上相当于微型汽车旅馆，而且这样可以特制房车，不仅降低成本，而且在舒适、保温、功能等方面更接近于正式房屋，在价格、特色、经营时限等方面更具备市场竞争力；
4. 冬屋配套：在营地服务区以三个加拿大原住民的冬屋作为办公、集中餐厅、集中卫浴和微型超市会
所，既有效降低固定资产成本的投入，又充分体现和结合加拿大本土文化，不仅针对中国客群，同时也兼顾加拿大本土客群；
5. 免费中餐：传统营地普遍没有餐厅设置，因为房车自带厨房，但其实品尝当地特色美食也是旅行的
目的之一，中国是这样，加拿大也同样是这样，所以挖掘国人中餐方面的独有优势，设置一个免费DIY中餐厅，不仅成本增加不多，有效规避了其他族裔的复制可能，而且独具特色和吸引力，必将成为房车营地领域的亮点和新规则； 6. 专利房车：拥有独家知识产权是在北美事业发
展的最坚实基础，香草山低碳连锁房车营地将以在美国和加拿大的独家专利房车为标志，既是一道景观风景，也是世界的时尚生活方式的标志，使其更具备不可复制性。USA专利：NO. 12581350 NO. 29345701；CANADA专利：NO. 2680880 NO. 132368； 7. 低碳主题：关注全球气候变化已经成为人类社
会的普遍共识，世界将全面进入“低碳经济”时代，开创性地将新能源与旅游、地产相结合，
形成一种全球领先的低碳经济创意旅游全新产业运营模式必将具有极大的发展潜力。香草山连锁房车营地将充分挖掘能源、休闲、地产的世界三大经济发动机的集成优势，在经济收益上投资回报显著，在社会效益上更是意义非凡。对于短期应对全球经济危机，长期挽救全球变暖，都将产生深远影响和巨大贡献； 8. 目标客群：主要定位为中国移民短登客群、国内高端旅游客群，
其次是加拿大、美国本土的休闲旅游客户，既充分体现投资经营者的中国人脉、语言、文化的优势，又是加拿大最鼓励的投资产业领域，不仅有利于移民申请，而且投资收益可观； 9. 操作方式：投资者首先与有加拿大身份的本土合作者联合注册
服务类有限责任公司，鉴于针对加拿大法律、税收和未来移民操作的便利，投资者暂时拥有本质的60%股权，加拿大本土合作者拥有40%的本质股权，但法律上，签订有限托管协议，让投资者暂时拥有10%的股权，50%股权暂由加拿大本土合作者托管；根据项目经营进展和移民申请的程序要求，投资者适时名义收购本质无偿收回50%的托管股权；当项目步入正轨并完成移民合法程序，投资者按照事先约定价格全面收购公司所有剩余股权，实现100%自主运营；
10. 统一平台：在整个连锁房车营地项目的运营始终，都将以香草
山www.lavendermountains.com网站作为统一的品牌宣传、市
场拓展、客户服务的运营平台，以节约运营成本，促成品牌的快速树立，并具备长久的可持续发展能力。
五． 连锁营地规划区域
1. 总体规划是从加拿大最西边的BC省的Vancouver到最东边的Newfoundland的 St John’s的
从太平洋到大西洋再回到太平洋的横穿加拿大的往返路线，涵盖加拿大十省，全程15000多公里。
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2. 规划沿线连锁典型区域：
从太平洋岸边的卑诗省的温哥华(Vancouver)，沿1号路到HOPE->走3号路经PRINCETON->到KELOWNA，然后经阿省的班芙(Banff)，到达卡尔加里(Calgary)，沿线继续到达萨斯喀彻温省(Saskatchewan)的里贾那（Regina），再到曼尼托巴省(Manitoba)的温尼伯(Winnipeg)，进入安大略省(Ontario)，经桑德贝(Thunder Bay)，穿过苏必利尔湖(Lake Superior)省立公园，经萨德波里(Sudbury)后南下，经多伦多(Toronto)到尼亚加拉瀑布(Niagara Falls)，然后折回北上到京士顿(Kingston)，然后进入魁北克省(Quebec)到蒙特利尔(Montreal)、魁北克城(Quebec City)，继续到新布伦斯维克省（New Brunswick），然后进入新斯科舍省( Nova Scotia)到达大西洋一岸的哈利法克斯( Halifax)，转向爱德华王子岛PEI, 继续向东到达最东边的Newfoundland的 St John’s；原线折返，直达首都渥太华(Ottawa)，然后经萨省的萨斯卡通(Saskatoon)，到达阿省的埃德蒙顿（Edmonton） ，之后经贾斯伯(Jasper)直到卑诗省的乔治王子城（Prince George），折转97号公路，经惠斯勒(Whistler)，返回起点温哥华(Vancouver)。 六． 经济效益评价（略） 1. 投资成本估算：
鉴于各省农场土地价格相差悬殊，加之交通、配套、自然环境等因素，土地价格从5万到100万加元都有可能，实际投资额将根据投资者实力抉择；鉴于房车采购价格从二手到一手，从2000到10万都有可能，实际投资额也将根据投资者个人喜好；连锁房车营地部分投资规模一般控制在15-18万加元之间，原则更在于精心规划、勇于创新、独树一帜、与众不同，未必是资金实际额度投入多少。
2. 投资回收期：
一般水电齐全的房车营地收费标准为30-40加元/晚，但根据配套设施也很有不同，比如公共卫浴有另收费有不另收费，比如游泳池、SPA有另收费有不另收费，比如洗衣干衣有另收费有不另收费，完全根据投资者的爱好和服务理念，如果经营得好，扣除土地成本投资回收期一般
3-5年，如果经营得不好，扣除土地成本投资回收期一般10年，而即使经营的最不好，考虑到土地的永久产权拥有和项目的基础设施投资，10年的时间土地的长期增值价值应该足以弥补项目的总体投资，所以投资风险极低。
3. 项目关键：
从中国移民到加拿大，所谓的国际化大都市，所谓的与世界同步，在某种意义上，其实我们未必是从乡村到城市，其实我们可能是从都市到农村。
整个项目投资的关键应该是，第一，项目的商业计划顺利的通过各省商业移民的申请核准，实现快速移民加拿大，第二，项目的投资和运营顺利的通过政府相关部门的考察，顺利解除限制条件，第三，
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所有投资都投在自己的土地上，确保最低的投资风险，第四，成功的建立一个既具发展前景，又具现实投资收益的生意，成为移民加拿大生存和发展的坚实基础。
其次，建立了一个自己和家庭的休闲度假的基地，为加拿大房车旅游产业增添了一道亮丽的风景，为国人到加拿大旅游观光提供了一个特色而且低成本的连锁运营基地。
最后，以低碳经济模式为项目主题，一改国人移民在加拿大普遍的餐馆、炒房等传统形象，树立国人本身一直就拥有的关注全球气候变化、关注人类健康发展的责任感的高端形象。
七． 轻资产型公司定位模式
考虑到各省针对商业移民投资额度的要求不同，土地投资、房产投资允许计入的比例也不同，同时考虑到国人普遍的协作、商业和诚信惯例，计划将在加拿大各省的香草山低碳连锁房车营地的运营公司定位为轻资产型模式运营，即土地、基础设施、房车等投资者个人拥有100%全部所有权，运营公司按照投资要求额度以承诺投资回报的形式租赁经营。
1. 可以有效规避和符合各省关于有效投资额度内容的规范要求，尤其避免固定资产投资比例的最严格
限制；
2. 公司可以提前运营，用2年加拿大公司的管理经验和运
营经验，使投资者满足加拿大各省对商业移民提名的所有最苛刻条件，无论是商业计划、经商经验、就业机会，还是资产合法来源的证明；
3. 投资者100%拥有土地、房产、房车等固定资产所有权，
投资安全将最具保障；
4. 鉴于连锁营地专利房车的核心竞争优势，在租用价格、
经营价格等方面与当前市场产品不具备可比性，拥有独家定价权，将有效规避国人投资普遍的低端低价恶性竞争的误区，同时商业计划、移民申请更易获得通过和认可，并真实具备现实可操作性；
5. 在运营过程中，投资者对经营公司的股权逐步增加到
100%更符合正常的商业规则惯例，而且前期与拥有加拿大合法身份的合作者共同注册，更有利于移民申请手续的办理以及享受加拿大商务公司的税收政策优惠；
6. 项目公司的业绩将主要依托投资者在中国的人脉关系和
既有优势资源，尤其是计划用本项目申请加拿大移民的投资者，将比已经移民到加拿大的投资者更具优势，比如无需频繁往返中加两地，比如人脉关系的有效延续性。尤其在国内资产的合法转移方面更具优势，因为鉴于前期市场拓展的需要，可能需要投资者制造客户烘托业绩，比如自己出资邀请一些特殊的客户进行公关体验，一方面可以作为国内产业的公关行为，一方面其实也是国内资产很好的转移方式，尽管可能需要增加稍许的加拿大的公司税赋，但同时也更能合理合法的作为自己合法资产的证明，应该是两全其美的选择。
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八． 独有优势
1. 关于商业计划之“产业定位”—— 在加拿大除了自然资源，其他的资金推动型投资基本都是有去
无回。之前的中国投资移民很多没有象加拿大政府期望的那样开拓生意，基本都是在房地产里转圈，其实不是大家没有投资的诚意，但现实就是如此。
所以把房车营地商业计划的主要目标客群定位在国内商业移民，是因为按规定，大家不得不投资到一定额度，投资到某个产业，而投资很多产业领域风险都很大，不是能力和意愿问题，而是市场本身使然。
鉴于房地产投资的负面影响，加拿大各省政府都对商业移民对于房产和地产的投资比例做了对应的限制，但事实证明真的只有地产才是风险最低的，所以本商业计划适逢其时，是对国内商业移民，对加拿大经济发展都好的一件事情，不能说尽善尽美，但应该是一个恰到好处的两边都有价值的完美解决方案。
无论从移民角度也好，从投资角度也好，在国人的语言、文化、环境、人脉等很多情况处于劣势的情况下，“农村包围城市”的战略是最适合我们的，可能需要时间，可能需要寂寞，但应该是最长远的。
就商务经营的一般而言，只要有真正自己的东西，赔本的可能性就不大；只要有自己的土地，赔本的可能性基本没有，至多是赚多赚少的问题，在中国是这样，其实在加拿大本质上也一样。为了更加谨慎，本商业计划把上述两项进行了叠加和融合。尽管现实可能比设想更残酷很多，但只要坚持，不断的去耕耘，过了那段寂寞的曲折，就一定是时间换空间，目标实现就一定水到渠成，有很多时候很多事情其实真正做起来也没有想象的那么复杂，在中国是这样，在加拿大也一样。
2. 关于商业计划之“投资规模”—— 目前商业计划是专门针对目前想移民和正在办理移民的个人客
户，设计的一个现时的加拿大商业移民的合适项目，希望成为各位移民朋友的一个选择之一，而且应该是一个最符合加拿大产业政策、市场环境、经济合理以及风险最低的项目，反正必须要投资，绝对是只有投资在自己的土地上最保险。
而针对一个投资者的房车营地部分的投资额度计划在15-18万加元之间，应该是正好符合加拿大各省商业移民的最低限度。
至于100个房车营地连锁的模式，源于能促使大家一起合作，共同集约营销成本和运营成本，短期即可形成规模效益，与目前的市场操作模式形成显著的差异化，把商业计划书做得更好，更有利于移民申请的通过，同时，鉴于在加拿大做生意不容易，大家一起合作，连成一个自己的互补产业链，绝对是一件双赢、多赢的好事，更多的是相当于“抱团取暖”，但又各自100%独立经营。
3. 关于商业计划之“市场容量”—— 通过整体的加拿大房车营地供求状况调查与分析，最近一段时
间加拿大的房车营地数量是在减少，而不是在增加。
A. 原因：
第一，土地的增值，市场上很多房车营地基本都是第一代所有者多年前购买的土地，到现在的第二、三代，土地价值显著上升，于是基本都将土地卖掉赚比正常经营更多的收益；
第二，第二、三代房车营地所有者的生活起点更高，已经不用再用这种偏远、寂寞的生活和赚钱方式，纷纷卖掉祖产到城市工作过都市生活。 B. 分析：
第一，地产增值收益一样吸引西人，谁都是倾向于简单轻松的赚钱方式，在某种意义上西人和国人本质上都是一样的；
第二，在加拿大申请开发新的房车营地不会很难，因为加拿大文化需要房车营地，加拿大各省政府也会认为需要促进房车营地的发展；
第三， 传统房车营地经营不容易，谁也不会把一个有显著经济收益的生意卖掉；
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C. 结论：
第一，房车营地作为第一代移民的创业选择是明智的，西人也是这么过来的，一方面投资规模小，能力所及，一方面长久增值利及子孙；
第二，香草山低碳连锁房车营地商业计划是现实和明智的，历史不会简单重复，一定是螺旋式的上升。
4. 关于商业计划之“加盟连锁”—— 加盟连锁跟单店经营完全是两种运营模式，在加拿大市场竞争
如此成熟激烈的环境下，一般说只有规模达到一定程度才能有加盟、单店、整体盈利的可能，这也是连锁加盟的核心竞争力。
不过，也有例外，就是地产开发领域，由于土地的长期增值预期，停在那里在某种意义上就是增值，无论经营与否，无论赚与赔，而一定周期的土地增值的收益可能远高于各种具体业务经营的赔与赚的预期，所以商业计划书中十分突出土地的永久产权因素，十分强调地产模式的运营思路。
就房车营地而言，随需应变是最明智的，突出个性化、差异性，与自然环境相融合，营地跟汽车旅馆还是区别很大，比如强调旅游，不强调商务，不特别强调交通的便利，强调特色，强调差异化，各地自然环境、旅游资源各不相同，要想连锁，简单复制的可能性不仅成本会增加，而且反而会失去吸引客户的价值。
当然，这需要很大的心力和很强的策划能力，这是目前加拿大没出现品牌连锁营地的原因之一。但这正是北京别墅在线10余年在中国做别墅地产策划的优势，也是北京别墅在线存在的价值，就是在统一的品牌下，在统一的低碳主题下，各个项目量身定制，只要把主题定高，协调一致并非难事，比如都用典型的独一无二的标志太阳能光伏系统做辅助能源，比如把DIY特色中式美食餐厅作为标配。
而如果从传统的房车营地的经营思路考虑，如果是租赁土地进行开发和建设，别说单店经营，就是即使有强大资本背景支持的加盟连锁营地的开发，除了资本市场之外，也一样拥有许多变数，因为投资回收期会很长，这也应该是目前加拿大没有品牌连锁房车营地的原因之一，连锁加盟的模式在加拿大实际上是很成熟的一种商业模式。
5. 关于商业计划之“冬屋”—— 加拿大原住民的冬屋具有百年历史，技术简单、成本极低，如果再
加上中国北方“火炕”的配置，应该别具一格。
既可实现最低的实际投资额度，且层次不低而又有故事可讲；既是加拿大本土文化，又拥有更舒适合理的中国元素体现。
既可便利的获得加拿大的官方认可，可以面向加拿大本土旅游消费客群，又存在原汁原味的加拿大风情，适合中国旅游客户的消费猎奇心理。
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6. 关于商业计划之“基础投资”—— 一般而言只要是购买一个带房子的农场，水电路都应该是齐的，
所以对于基础设施的投资规模不太存在悬念；至于天然气，房车一般自带气罐，所以不是必需；至于增容，前期客流不会热火朝天，所以也不是必需，而当人满为患时，那增容的钱也有了，所以不存在太多风险，另外，在地大人稀的地方，分散比集约成本更低，所以主干线没有必要，这正是项目主题的太阳能光伏独立系统的独有优势，包括雨水收集、独立化粪池系统等等，倡导的就是低碳生活方式，所以基础设施是可控的，而且是量力而出。
商业计划中房车营地的投资部分3-10年收回投资，其实扣除土地的本质投资之外，房车营地基本没有投资，最基础的只是政府审批、营位规划和平整，可以有水有电，也可没水没电，具体投资额度和规模肯定是根据市场经营状况进行调整，所以所有投资回报预期都是可控的。
同时，更可以肯定的是，即使追加投资，每一项基本都是水电路基础设施、房车和经营用房等固定资产投资，最后都将以土地增值的体现做后盾。
太阳能光伏系统的投资回收期一般是25年，加拿大的综合全套价格一般是8加元/瓦，所以如果1千瓦的装机容量，成本是8000加元，对总成本的影响微乎其微。
商业计划将根据每块地的现实条件，在营销上，针对前期无水无电的状态，可以把自己的劣势转化为优势，比如以为挽救全球气候变暖做贡献为题，积极倡导体验一天只有太阳能发电、只用5升水的低碳生活，然后发给一个当天碳排量的荣誉证书，同时进行网络直播和视频专访，积极提倡更多的生态环保理念。
7. 关于商业计划之“DIY餐厅”—— 每到一地，一定要品尝当地美食或者到当地最好的餐厅吃饭，
心情好，才能欣赏美，就加拿大旅行而言，汽车、汽油、住宿都是大成本，基本都省不了，而且大家都基本一样，风景也差不多，剩下就是“吃”的问题，虽然可能是其中最小的成本，并且还有房车自带厨房的便利，但大家旅行的心情如何，其实本质就在“吃”得如何，物质决定意识，“吃”得不好绝对不是一次令人向往的旅行，对整个旅行的价值至关重要，无论是针对中国客群，还是加拿大客群，存在很大的市场需求基础。
在很多时候其实小成本才是事情最关键的部分，就比如加拿大商业移民投资之前的考察。 目前加拿大还没有关于房车营地开发的强制性行业协会，因为门槛太低，太分散，比B&B还简单，连房子都不是必需的，而即使是行业协会，其实在加拿大也顶多是控制营销渠道，将中国自助旅游、商务考察和短登移民作为主要经营目标客户，我们将自成产业链，并具备独有优势，所以计划十分强调房车营地配置的中国化因素，比如提供营位的同时，同时提供住宿的房车，提供集中DIY餐厅等。
8. 关于商业计划之“专利房车”—— 强调知识产权，已经获得批准的在美国的发明专利和在加拿大
的工艺专利使整个项目经营拥有定价权和不可复制性。
专利的批准应该是北京别墅在线多年积累沉淀的价值体现，应该也是商业计划能够获得加拿大官方批准和实际投资风险有效降低的很强的支撑因素。
9. 关于商业计划之“营地规划”—— 在连锁房车营地的规划设计方面，开创性的引入正规别墅地产
的更高层次的开发理念，充分挖掘农场用地的规模优势，将每个营地的空间距离和面积在传统营地规划惯例的基础上扩大十倍，更强调私密性和独立性，为每个营位营造独立景观，实现谁也看不到谁的效果。
尽管营地建设的水、电、排污等基础设施的投资会有所增加，但绝对是普遍的市场目标客户的追求和期望，无论是中国还是北美本土，从正规加拿大别墅市场的开发即可得到有力的证明。
10. 关于商业计划之“太阳能系统”—— 积极倡导关注全球气候变化的低碳经营理念，强调太阳能光
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伏发电系统，将项目层次提到最高，既有利于官方的项目审批，又有利于整个项目连锁品牌的快速树立。
同时，配合上述规划设计的分散特点，充分发挥太阳能光伏发电的分散独立优势，每个营位自成独立系统，看起来好像成本会显著增加，但考虑到管线的架设成本，针对整个项目的基础设施综合成本未必提高很多。
11. 关于商业计划之“土地增值”—— 土地由于有限的固有特性长期是肯定增值的，但可能是5年、
10年，乃至100年，很多人未必握得住，如果想在短期内就升值，那是需要讲故事的，这就是地产的本质，正是本商业计划的核心优势。
什么叫地产增值，土地本身是不动的，它自己本质的物理特性不会变化，所谓增值其实就是“虚”的那部分，比如土地性质的变化，可以盖房子了，当然比种地增值了；比如周边交通的变化，交通更便利了，当然比偏远的增值了；比如人文因素的变化，比如新建一所大学，当然比教育不好的地方增值了，比如只有富人才居住，定位为高尚社区，当然比贫民窟的地方增值了，尤其是这最后一点，说得更白一点，其实就是讲故事。
剩下的就是谁在讲故事，准确的说一个是政府，他们负责城市发展规划，一个是大地产商，他们在营造社区的氛围。客观的说，这两个方面加拿大华裔背景在短时间内基本没有话语权，充其量也就是造造房、装装修、炒炒房。
再剩下就是是主动讲故事，还是被动讲故事。
很多人“买地等着升值”的想法，其实是被动讲故事，那是靠运气的，尤其是在地广人稀、已经基本完成城镇化进程的加拿大，比如正好政府要开发这里，正好一个大地产商在周边开发一个高尚社区，但多半的操作方式是在其计划之前，在大多数人不知道要增值的时候就从原地主的手里接手了，善良点的让原地主成本加合理利润平手而出，很一点的让原地主吐血走也不是不可能；当然，运气好，人家顾不上的也有，但一般概率很低，中国是这样，加拿大也一样。
所谓主动讲故事，就比如本低碳连锁房车营地的商业计划，只要项目获得审批和正式运营，增值就是必然的。而那种想靠运气买块地，就躺在那等着升值，则“事与愿违”是多半的事情，在加拿大是如此，在中国其实也一样。
12. 关于商业计划之“整合经营”—— 鉴于加拿大成熟的商业环境，商业计划强调一定要把种植、低
碳、营地、移民实现整合经营，才更能体现其核心竞争力。
首先，移民就可以省却人工，因为是自己的生意，加拿大人工最贵；
其次，集中餐厅的收益可能比之营地更大，特色中餐经营将成为吸引房车营地客户的强有力武器，而自己的有机种植可以显著降低餐厅的经营成本，显著提高餐厅的收益率，现场有机种植的证明更是客户亲身体验，前店后厂，必将别具特色；
第三，种植体验可以很有利的获得长久营地客户和拓展农业产品消费客户，比如种植旺季请周边都市客群来当义工，自负营地费用，但是可以把种植收获免费带走；然后，建立完善的客户数据库，长期把农场的有机种植产品实施会员制配送，经过目标客群的实地体验，诚信度要比之超市高出许多，这个收益可能比营地、比餐厅更大许多倍。
一般来讲，加拿大农场种植出东西是一件很容易的事情，但销售却是很难的，尤其国人农场很难进入加拿大成熟的农产品市场营销渠道。所以，房车营地的开发将与农场经营一定形成最佳的互补关系，互相建立客户忠诚度和实施市场客户拓展，必然事半功倍。
13. 关于商业计划之“运营操作”—— 目前商业计划，针对农场土地，没有必要全部土地变性和很复
杂的项目运营操作，而且一定不要全部土地变性，一定要整体农业用地性质，只将1/10弱申请为旅游用地，这样前期持有成本才会降低，才有腾挪的空间，所以在项目的审批方面没有不确定性。
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许多事情主要是看从哪个层面考虑问题，就同一个层次本身，就事论事，许多事情会很累很复杂，而且会有很多的不确定性；但当上升到一个更高的层次，从上向下看，就会发现，其实之前的很多不确定性是很简单的问题，是在一个范围之内十分确定的事情。
就产业层次而言，地产高于旅游，所以只要有土地，只要引入地产模式，其实带动一个小小的房车营地的旅游项目是很简单的事情，既风险低，也很容易操作；同理，旅游高于农业，用旅游带动农场经营也会简单许多；最终是地产带旅游、带农业，拓展空间和潜力将极为巨大。
鉴于商业移民的政策规定，一般限制购买，但不限制租赁，所以商业计划的轻资产战略是最合适的，不只为信任问题，也存在合法问题，既符合政策，其实又是投资者这兜掏那兜，基本无风险。
14. 关于商业计划之“项目审批”—— BC省房车营地项目申请和开发程序：
1） 签订农场土地购买合同； 2） 完成交地交屋手续；
3） 向当地政府递送土地使用变更暨RV公园建设开发申请书； 4） 政府通过申请案；
5） 政府召开社区公听会； 6） 省府交通局通过申请案； 7） 依据规划图开始砍树筑路； 8） 铺放沙石，联通道路；
9） 简易营区运营：即无水电供应，无污水排放管路； 10） 正式营区运营：水电接通，配套服务设施正常营运。
15. 关于商业计划之“轻资产模式”—— 将轻资产战略引入整个项目的运营，既是整体合作，又资产
和投资100%归投资者拥有和控制，免除信任与不信任的种种纠结。
北京别墅在线的角色实际上是凭借北美房车专利仿效肯德基卖配方，同时，用香草山网站做统一的品牌和营销平台，显著降低营销和运营成本。
北京别墅在线前期的名义90%股权和本质40%股权基本上是“虚”的，在某种意义上，更多的体现在对应的责任、债务、风险和机会成本方面，当然存在品牌价值，但当项目没有完全成功之前，其价值基本为“零”，这也是北京别墅在线的诚信、信心和执行能力的自信体现，在目前市场状况下，应该是最合理和最公平的合作方式。
九．市场运营
1．北美及欧洲房车营地规模现状
A. 加拿大
截止2011年，根据加拿大房车经销商协会统计的数据，加拿大房车保有量为100余万辆，房车家庭拥有率为14%；约有10家房车生产商，420家房车经销商；房车露营地约为3000个，在设施完善的露营地留宿，人均每晚花费在25-45加元之间。 B. 美国
美国是目前世界上使用房车最多的国家。根据美国房车工业协会统计，美国约有房车旅行爱好者3000万人，2010年全年美国房车销售242300辆，其中自行式房车25200辆，拖挂式房车217100辆，至此，美国房车保有量880万辆，家庭房车拥有率将近10%。结合美国房车工业协会与露营地协会统计数据，美国大约有公立或私有露营地16500家。 C. 欧洲
目前欧洲在世界房车工业排行榜上名列第二，截止2011年，欧洲各国房车保有量561万辆，其中自行式房车145万辆，拖挂式房车416万辆。全欧洲共有房车制造商86家，经销商2500
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家，房车露营地约25000个。
鉴于上述统计数据，在加拿大多100个少100个对加拿大房车营地市场基本没有什么影响，如果与美国比，市场空间发展潜力十分巨大。
2．市场运营
当面对一个庞大的市场，只有一个做法，就是将市场细分，把市场分到超越销售的细分程度，对专项产品实施专门的研究和分析，对他们所代表的财富机会进行精确衡量，才能真正实现游刃有余，达到那种\"桑林之舞\"的境界。
市场客户不是靠调研，不是靠同质性的竞争分流，是靠创造的。
第一，如果营地农场位置不是十分偏远，针对国内客户，计划将主要定位为移民短登群体，一般几星期到几个月，他们基本需求就是度过时间，基本没有什么事情可做，其实具体住在哪里并不是重要因素，而越接近加拿大本土文化大家越喜欢，剩下就是如何降低成本了。
比如房车加营地，全家定价30加元/晚，然后再免费赠送全家一亩地，自吃自种，降低成本，顺便给营地的管理、餐厅、有机种植当义工，很多短登移民很需要加拿大的实际工作和生活体验，所以应该是很吸引人的。
针对加拿大本土客户，房车营地作为主办机构举办一系列分主题环保竞赛、美食比赛、音乐表演比赛等，周期3-8天不等，设计松散的比赛程序，让他们必需带自己的房车来住下才方便，他们的房车拥有率很高。鉴于加拿大的文化朴实无华，很多事情大家都会很激情的加入，只要策划和宣传全部本土而且到位，应该不是很困难的事情。然后，100个连锁营地主题互换，再集中成为总赛，应该在营销、品牌、范围、影响力、可持续发展方面具有很强的核心竞争力。
商业计划的任何一个营地土地面积都将十分广阔，任何活动基本都没有制约条件，年复一年，树成一个独立的品牌和当地城镇的一个独特的文化符号也未必是难事，就像Merritt的“加拿大乡村音乐之都”。
第二，如果营地十分偏远，针对国内客户，计划将主要定位为特色旅游，比如狩猎，3-8天，将射击训练、狩猎体验、狩猎课程、狩猎实战融合在一起，不单独收取住宿费用，提供一站式全程服务，吃住行玩全包每天300-500加元应该是一个超值的价格；针对本土客户，设几个奖项，设一个规则，举办一个狩猎比赛也不是太过困难的事情，而如果把本土与国内客户融合起来，可能国内客户更喜欢。
十．案例列举
实例列举：加拿大家园网论坛萨省社区的一个典型商业移民心路历程，原著：回归大地，网址：http://forum.iask.ca/showthread.php?t=468758：
经历了无数的过程终于到了里贾纳。之说以选择里贾纳是因为当初考察时对里贾纳的WASCANA LAKE特别喜欢，而去SASKATOON的那天，天气不好，阴冷、干燥，另外对那里的市政规划不太喜欢，所以选择了里贾纳。
安顿下来后，开始规划如何找生意，这是移民局的要求，同时也要一份生意养家糊口。因为来之前有所准备，对有关找生意的网站、渠道经常关注，所以到里贾纳后就迫不及待的开始联系、实地考察。就这样，前前后后看了有上百个生意，不是泛泛的看，而是实地考察，看报表，谈判。就这样，一个一个的看，一个一个的放弃。期间，有中意的，有下OFFER的，有接近成交的，种种的故事和经历，反射出华人新移民的初来乍到的艰辛和种种文化的冲突。
有机农场篇：
在国内时多次幻想过，如果在加拿大经营一家农场，既能赚钱，又享受加拿大美丽的风光，不失为一个好的选择。因此，当有一家有机农场打出招募投资者时，我也就积极的回应，安排去考察。
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临去的当天，天公不作美，下起了雨，路又不熟，于是就打退堂鼓，与农场主联系不去了。但农场主倒挺热心，说可以安排其他的考察者接上我一块去。于是下午4点钟，有一对中年男女来接我，一同去。他们中一个是教师，一个是教育局的官员，也是对这一项目感兴趣。因为农场主的招股说明最少可以投资5000元，所以到场的人挺多，全是洋人。
到了农场，先是参观他们所谓的有机猪、羊、鸡，参观他们的房子。接着是农场主的演讲：有机农场的前景，他们农场的经营状况，他们的募集计划，投资的回报等待。概括来讲，他们想将他们的农场股份化，由家庭农场变为股份制的农场，用募集的资金扩大规模。对于我来说，只是小部分的参股没法满足需要，我至少需要以合伙制方式参与经营。这一点他们倒是没有问题，越多越好。但是这回报就成了大问题。
其实，这个农场是一个特别小的农场，只有160英亩，营业额也很低，只有几万元。所以，再强调所谓的有机农场，回报不高也吸引不了人。为了提高投资者的信心，农场主甚至把未来土地的升值也算在回报中。群众的眼睛是雪亮的，最终因为回报太低，这个农场没有吸引到一分钱的投资。但是，这次农场之旅却使我对加拿大的农场投资产生了兴趣，也考察了其他的农地，一度曾想投资农场，做一个加拿大农民。这是后话。
其实，所谓有机农场，就是不使用化肥农药，很像咱们中国农村几十年前的情形。话说去农场考察回来的路上，那对教师忍不住的议论开了。除了回报太低是他们关注的问题外，如何保障他们的投资农场主没说，另外他们想退出怎么办？
其实不光是这些问题，农场主的方案是很精明的。他们说的是需要扩大规模，实际上是要还掉他们的贷款，而他们还住在农场的房子里，不付钱，等未来十年二十年后农场卖掉了，可能有6%-8%的收益。如此如意的算盘自然被加拿大人民看穿了，最后是不了了之。后来才知道，农场主其实是一个金融公司的副总裁，这个小农场是他老婆在管理，太累了，再加上他每天要往返里贾纳上班，所以想出这个办法。
再后来，故事有了进一步的发展。有一天，我在浏览一个自售房子的网站，忽然发现似曾相识的图片，仔细一看，这不是那个有机农场吗？再一看价格60万加币，和他给我们展示的价格一模一样。再后来，又有一次浏览该网站，心想农场早该卖掉了吧，谁知提价了，变成65万了。看来，萨省的地产真是太火了。
对这一段特别感兴趣，因为之前北京别墅在线一直在积极倡导和运营加拿大农场投资、运营、移民的业务，在温哥华也设计了一次类似这样的项目：有机农场----对应地块股份销售，前期快速收回投资，同时将股东确定为农产品潜在客群，大家共同降低生活成本、提高品质，待到地产价格飙升，整个项目产权出售，大家共享地产增值收益，应该是稳赚不赔，皆大欢喜。
北京别墅在线认为这应该是一个很好的投资和经营模式，也未必是投机取巧，未必是设计骗人，但结果遭到猛烈抨击，尤其认为是中国思维模式，只有在中国忽悠才可能，到加拿大根本行不通......等等，于是被客户婉言谢绝，被网上朋友诋毁半天。
看到这个帖子，原来加拿大西人也一样，看来大家本质上都差不多，北京别墅在线对香草山低碳连锁房车营地商业计划更充满信心。
计划增加：关于商业计划之“股权融资”的内容 —— 即根据营地地块所在土地区位和市场环境，规划出三种招股融资产品，都是对应经营收益、土地永久产权和公司股权收益。
第一， 一中国亩的有机种植基地，定价3000加元； 第二， 一个是标准低碳房车营位，定价10000加元； 第三， 一个是低碳房车加营位，定价50000加元；
相关定价基本都以6年的投资回收期为定价原则，同时对应整个项目投资额度预算对应相应股权比例。
其实，未必是需要钱，但如果能前期就收回投资绝对是风险最低的，而且其实这将是最好的未来项
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目经营的市场营销手段，一个是农场、种植、房车、营地等目标客群都有限，绝对都没有愿意赚钱的客户群基数大，能引起更多人对项目的关注和兴趣，一个是最有效的利用众包理论和长尾理论，一旦成功吸引客户成为股东，实际上其就自觉不自觉的成为了最卖力的项目经营市场销售人员，而在市场规模有限的加拿大，口碑式营销是最有效果和核心竞争力的，这样将与整个项目的运营形成良性循环，更能保证和促进项目的成功。
其实，成功的商业计划的本质原则也很简单，只要让下家挣到钱，只要让更多人挣到钱，投资者就能挣到钱，就能风险最低，就能挣钱越多而且长久具备可持续性。
本香草山低碳连锁房车营地的商业计划是如此，具体房车营地经营的模式是如此，成功的商业计划都将会是如此。
十一。加盟方式 1．服务签约
意向投资客户提供个人详尽背景资料，包括个人简历、商业背景、优势资源产业和兴趣方向产业等，下载《加拿大BJ-EI商业移民评估表》。
意向投资客户以3000加元的价格注册购买北京别墅在线控股的www.lavendermountains.com香草山网站的个人空间，拥有香草山VIP会员资格，真正享受加拿大BJ-EI商业移民的全程一站式顾问服务。 http://www.lavendermountains.com/ViewReg.aspx?ntype=nd&wallid=4919
北京别墅在线承诺客户，在签约3年之后如果不能成功实现加拿大BJ-EI商业移民目标，在满足客户在香草山网站的个人空间制定和发布其50个以上个人人生目标及对应真实的500个实战进程的前提下，北京别墅在线将给予客户1500加元的价格补偿，以确保客户投资的“低”风险。
2．操作实施
第一步，根据与客户达成的产业领域发展共识，客户以旅游签证参加北京别墅在线的横穿加拿大房车之旅，沿途考察和确定意向省份的土地投资和商务投资；
第二步，北京别墅在线与客户在加拿大目标省份共同注册一家有限责任公司（无需注册资金），本质上客户占60%股份，北京别墅在线占40%股份，公司注册、税务、财务、加拿大本土运营等费用由客户承担（年度基础费用600加元）；
但鉴于加拿大有关法规和财务政策的操作便利，客户拥有的50%公司股份在法律上以北京别墅在线的名义存在，双方签订股权托管协议，北京别墅在线承诺将在任何情况下根据客户要求无条件归还客户的50%公司股权；
第三步，由共同注册的商业公司发邀请函，为股东兼客户办理赴加商务签证，确定目标土地农场的购买、房车营地的开发以及公司发展的规划与进程；
第四步，客户回到中国居住所在地直接聘为加拿大注册商业公司中国首席授权代表，并开展中国市场的拓展工作，比如项目宣传、客户征集等等；
第五步，经过一年的经营实战，理顺在中国的经营策略、市场拓展和营销渠道，按照既定计划，调整加拿大公司的股权结构，在法律上将申请人的股份由10%变更为60%，并向加拿大政府申请工作签证，全家赴加直接操盘加拿大公司的日常运营，同时，根据公司所在地移民政策法规申请全家加拿大移民；
第六步，客户以事先约定价格或当时评估价值全部收购北京别墅在线所占的40%的加拿大合作公司股份，经过2-3年的移民申请程序和考察程序，完成加拿大全家移民的全部过程；
第七步，根据客户的个人喜好和商业运营情况，或出售转让公司股份用于其他亲朋好友的加拿大移民申请，自己直接返回温哥华或多伦多居住和生活；或委托当地职业经理人继续公司运营，个人全家转移至温哥华或多伦多居住和生活。
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