2012年成都市楼市大事件盘点

2012年成都市楼市大事件盘点——政策篇

小产权房已购房不受保护

国土部召开发布会，公布2011年房地产用地管理调控等情况。国土部执法监察局巡视员王宗亚表示，今年国土部将联合相关部门，选择“小产权房”问题相对突出的城市，开展“小产权房”的试点清理，试点城市名单和试点方案目前正在研究中。 对于试点清理工作，王宗亚说，目前正在稳妥有序地推进启动试点工作。目的是在试点基础上总结完善政策，为启动全面清理“小产权房”工作做好政策和制度的储备。 已经购买的“小产权房”怎么办？王宗亚表示，将按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。“‘小产权房’是占用集体土地搞建设，并向集体组织以外的成员销售的商品住宅。国家法律已明确，城镇居民不得购买农村宅基地建房，也不得购买‘小产权房’。目前国家要求对农村集体土地进行确权发证，但对‘小产权房’等违法用地不允许确权发证。” 业内人士表示，“小产权房”如果想摘掉“小产权的帽子”，首先必须是集体建设用地转为国有建设用地，然后补交土地出让金等，最后才能转成为合法的商品房。但集体建设用地转为国有建设用地，国家是严格监管和审批的。

新老城区联动“北改”

今年，金牛区经济工作将抓住“北改”战略，按照现代产业、现代都市、现代生活“三位一体”，将北城分为新建区、优化区和整治区，分类制定方案推进“北改”。 其中，“新建区”包括国际商贸城片区、凤凰山片区、沙西线198片区等三大重点，具体措施为尽快洽谈签约一批重大文化产业项目，加快实施中铁轨道交通高科技产业园等重大产业化项目。 “优化区”以解放路-川陕路、人民北路-北新干线、交大路-沙西线、成灌路四条干道为发展轴线，将通过整治优化视觉效果，具体措施为启动一批集中整治“更新”的试点小区，

结合“中调”，加快推进专业市场自主改造和调迁升级，推动北城主营业态转型升级。结合交通路网体系建设，切实增强人民北路、交大路、北新干道等道路转换功能，加快推进羊西线、蜀都大道、解放北路等干道路面整治、景观塑造和风貌打造，力争展现良好的视觉效果。 “整治区”包括人民北路片区、茶店子片区、中铁二局片区、曹家巷片区、天回老场镇片区等五大重点片区，具体措施为实施一批旧城改造重点工程，同步引进大型城市综合体尤其是地铁上盖物业，力争通过“改旧”工程的实施，使北城片区在城市形态、产业业态的协调优化上取得新进展。 在“北改”旧城改造中，金牛区将开展“模拟搬迁”，积极探索单位、居民自主改造新路子；大力探索多元化资金投入机制和直接融资办法，创造条件吸引政策性银行资金和社会资本参与“北改”工程；通过规划引导、政策激励等手段，规划建设一批大型城市综合体，培育楼宇经济和城市综合体经济。

成都首套房贷款最高8.5折优惠

“条件好的首套房贷款客户，有机会争取到房贷利率的折扣。”现在首套房贷款的政策如何？是否已经出现利率打折的情况？记者昨日采访了多位房产中介及多家银行个贷中心。 据富房不动产黄忠店店长凌杰介绍：“农行、招商等有机会拿到9.5折，甚至是9折的优惠。”美联物业西南区区域经理杨小华则告诉记者：“我所知道最优惠政策出现在邮储银行，给了8.5折。”不过他们均称，这些客户的资质非常优秀。“除了个人资信非常好之外，有的银行要求贷款人在该行有一定数量的存款，有的银行则希望贷款付出去以后至少有50%的贷款额能够在账面上滞留3个月。”杨小华说。 随后，记者又走访了农业、中国、深发展、光大等多家银行的个贷中心，询问首套房利率是否可以打折。各大行工作人员均称：“未收到利率打折的通知，条件优秀的客户可享基准利率。”对此，业内专家分析：“首套房贷款利率放宽是目前的趋势，但在成都地区暂时没有全面铺开，不过（放宽）只是时间问题。预计1至2个月后，情况将大为不同。”

成都列入全国住房信息联网

日前，住建部要求全国40个主要城市的个人住房信息在今年6月完成联网工作，联网完成之后，一个家庭在不同城市的住房，都可以查出。 据悉，成都也在此次要求联网城市之列，此次联网的城市还包括了直辖市和除拉萨之外的全部省会城市，以及深圳、大连、宁波、无锡、苏州、厦门、温州、青岛、北海等楼市“热点”城市。 四川省社科院房地产研究中心主任蒋华东认为，个人住房信息联网是制度化、信息化的一项基础工作，未来将为住建部的各项工作提供数据支持。 40座城市联网 开启住房信息化 目前各城市的住房信息并没有联网，有些城市的住房信息甚至还不全。因此就会出现在一个城市有房，但在其他城市再购房时，仍然显示是无房户，仍然可以使用首套房的优惠贷款以及税收政策。这也给一些炒房人有机可乘。 去年10月底，住建部部长姜伟新表示，有关部门正抓紧建设城镇个人住房信息系统，先期在40个城市试点，这个系统建好后，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的调控办法了。 据了解，目前住建部已初步完成系统应用软件的开发，并且启动了部分重点城市与住房与城乡建设部的联网工作。其他各大城市也在加快个人住房信息系统建设。个人住房信息联网后，同一权属拥有人名下在40个不同城市的房产将得以“一并查询”，异地购房的资金流向、程度、走势将可“统一监控”。 全国个人住房信息联网后，个人住房信息将得到有效保护，住建部将出台个人住房信息管理的专门文件，规范个人住房信息管理、利用行为。信息查询工作设在各重点城市，住房部、住建厅只对信息进行统计分析，不设立查询端口。各城市对个人住房信息也要从严把关，个人住房信息查询只用于管理需要。 多套房将可查 异地炒房或被监控 在四川中原地产高级分析师周觅看来，40个主要城市个人住房信息联网其中一个重要的目的就是打击异地炒房，对于在一个城市有多处房产，又在其他城市购房的炒房者将形成信息上的“监控”。 其实，去年在全国多个城市实行的限购政策，在界定家庭住房套数时，界定的都是购房家庭所在城市的住房套数，而外地是否拥有房产基本属于“无法核查”状态。此外，已在上海、重庆试点的房产税也将全面完整的个人住房信息数据库提到了很重要的位置。个人住房信息实现

联网之后，意味着全国40个城市的购房者在联网城市的住房信息将便捷可查，40个城市的楼市销量、房屋空置率及个人住房性质等信息将全部纳入住建部的实时监控。 房地产业内人士表示，个人在不同城市间的购房信息将被有关部门一手掌控，异地炒房不会再“漏网”。具体对房产市场的影响，短期来看，市场会有一些反应。炒房者可能会在住房信息联网的压力之下抛售房产，给楼市形成一定冲击。 摸清住房数据 为调控政策提供支持 蒋华东认为，40个重点城市的楼市走向被纳入住房和城乡建设部的实时监控范围内，为房地产调控提供了基础数据的支持，同时有助于现有的限购政策的调整以及房产税的扩大征收。房地产联网是房地产基础设施建设的一个组成部分，限购是调控政策，这两个不能划等号。尽管两者可能有一些联系，信息更加畅通更加准确了，能够明确哪些人是首次购房，哪些人是二次购房。“调控的目的主要是抑制炒房，而不是抑制合理刚性需求，目前限购伤及了部分合理需求，信息联网将对政策的差异化和定点准确打击形成条件基础。”

下调个人住房公积金存贷款利率

住建部今日发布关于调整住房公积金存贷款利率的通知，五年期以上个人住房公积金贷款利率下调0.20个百分点，由4.90%下调至4.70%；五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，由4.45%下调至4.20%。 此外，从2012年6月8日起，上年结存的个人住房公积金存款利率下调0.25个百分点，由3.1%下调至2.85%；当年归集的个人住房公积金存款利率下调0.1个百分点，由0.5%下调至0.4%。 通知还要求，从2012年6月8日起，开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。

7月1日二手房交易执行\"税收新政\"

房子卖得太便宜 签“阴阳合同”要遭

在二手房交易过程中，买卖双方可能会在正常合同之外，签订一个总价很低的买卖合同，以达到避税目的。不过，这种签订“阴阳合同”的做法将得到遏制。成都商报记者昨日从成都市地税局获悉，最迟在今年7月1日前，成都市将全面推广应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管，二手房交易评估计税软件系统将正式上线。 成都市应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作领导小组（以下简称“领导小组”）办公室主任尉国荣介绍，存量房交易即俗称的二手房买卖，所谓“应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管”，是指税务部门运用房地产估价方法，得出当地存量房基准评估均值，然后用评估值比对存量房（二手房）交易时纳税人申报的交易价格，判断所申报的交易价格是否明显偏低。而评估办法，就是使用二手房交易评估计税软件系统。 如果评估的价格太高，有异议怎么办？尉国荣介绍，可向房地产交易所在地区主管地税局提出复核申请，地税部门须派人进行核查，看是否有正当理由，“正当理由可以是因为急需用钱，或者隔壁修了个垃圾站影响了房价等。” 此外，纳税人也可以委托具有二级以上资质的价格认证机构进行个案认定,或在领导小组指定的房地产价格认证机构对所交易的存量房进行价值核定。“以上3个途径都行不通的话，纳税人还可以申请行政复议，对行政复议也不服的话，可以向人民法院起诉。”尉国荣说。

房贷新利率明年1月起执行

多数房贷均为“按年调息”

在今年6月8日和7月6日，央行连续两次宣布降息，而5年期以上贷款的基准利率将从年初的7.05%降到6.55%，累计降了0.5个百分点。不过，这种利率调整并没有及时体现在“房奴”们的房贷利率上。 目前各大银行对房贷利率的调整有两种方式：一种是按月调整，即在基准利率调整后的次月，房贷利率也相应调整；另一种是按年调整，即在次年对房贷利率进行调整。目前在省城各大银行，多数房贷客户选择的是房贷利率“按年调

息”，只有农行客户可以在两种利率调整方式中任选其一。 50万元20年期房贷月供减149元 那么，利率下调0.5个百分点，能使房贷月供产生多大变化呢？若以今年6月8日降息之前一笔20年期50万元的房贷为例，按照基准利率7.05%计算，月供为3891.52元。如果从明年1月1日起执行新基准利率6.55%，月供为3742.6元，两者相差149元。另外，若房贷客户是在今年6月8日至7月6日期间办理的房贷，基准利率为6.8%，月供为3816.69元，从明年1月1日起月供为3742.59元，也将减少74.1元。提前还贷需综合考虑 一般来说，不少房贷客户习惯在年底前向银行预约提前还贷。 12月5日，目前尽管有一些客户来预约提前部分还贷，但相比往年数量减少。目前处于降息周期，由于今年央行两次调整存贷款的利率，明年房贷客户的还款负担会有所减轻，不少人可能更愿意将这部分“余钱”用于其他投资。对于一些购房较早，采用公积金贷款或获得7折、8折优惠利率的房贷客户，没必要提前还贷；对于使用等额本息还款法且已进入还款阶段中期的业主，本金所占还款金额的比例很低，提前还贷不划算；对于使用等额本金方式的借款人，如还款期超过三分之一，由于此时还的更多是本金，同样没必要提前还贷。

房产税改革已箭在弦上

国家统计部门上周发布的数据表明，最近，我国新建商品住宅价格上涨的城市增多、涨幅扩大，部分城市房价存在反弹压力。在加强房地产调控的同时，深化包括房产税制改革在内的一系列制度建设，有利于实现更高质量的经济发展、促进理性消费和人民安居乐业。 房价和租金的过快上涨还增加了居住成本，抬高了劳动力成本和工商业成本，使更多的资本涌入房地产市场逐利，这将严重影响国家产业竞争力，不利于实体经济的健康发展和物价的稳定。 一些财税专家和宏观调控部门人士提出了“对首套面积合理的住房免税、二套及以上套数商品房实施由低到高的累进税率”建议，做到既不影响刚性需求的释放，又有效遏制投资投机行为，为地方开辟新的税源。 加快房产税制改革，需要相关部门广集民智，问计于民，做好房产税制的框架设计。 一些专家提出，以公平合理的房产税取代现

行“限购”等行政调控措施，可以实现多赢：既可以让两套以上的多套房进入市场流通，增加市场房源，提高资源的利用效率；高收入者在享用豪宅大院的同时，每年向当地缴纳数万乃至数十万的房产税，专门用于保障房建设，让更多的住房困难户获益。这不但有利于缩小贫富差距，也让高收入者赢得社会更多尊重，让社会更趋和谐。 在法律方面，房地产交易环节征收的有关税种需要简化和合并。现行土地出让金是土地使用权的价格，房地产税是国家对不动产保有环节缴纳的法定税负，两者不存在所谓不可克服的“法理障碍”和不可解决的“重复征收”问题。 深化房地产税制改革已成为政府既定的目标。财政部长谢旭人不久前撰文指出：“构建合理完善的房地产税收制度，有效调节财富分配。统筹推进房地产税费改革，逐步改变目前房地产开发、流转、保有环节各类收费和税收并存的状况。”