成都市东大街地下商业项
目可行性研究报告
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中建地下空间东大街地下商业可行性研究报告
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第一章
一、二、三、四、五、第二章
一、二、三、四、第三章
一、二、三、四、五、六、第四章 项目背景 ............................................................................................................. 4
项目名称 ............................................................................................................... 4 项目简介 ............................................................................................................... 4 项目背景 ............................................................................................................... 4 研究目的 ............................................................................................................... 5 研究方法 ............................................................................................................... 5
投资环境 ............................................................................................................. 6
成都市经济发展情况分析 ................................................................................... 6 成都市及区域城市规划情况 ............................................................................. 10 成都市商业发展情况 ......................................................................................... 14 目前环境对本项目的影响 ................................................................................. 18
区域商业市场分析 ........................................................................................... 19
区域商业市场分布 ............................................................................................. 19 区域商业市场分析 ............................................................................................. 20 区域商业业态分布 ............................................................................................. 25 区域商业租金情况对比 ..................................................................................... 26 区域商业经营状况分析 ..................................................................................... 27 区域商业市场总结 ............................................................................................. 28
项目自身条件分析 ........................................................................................... 28
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一、 二、 三、
项目区位分析 ..................................................................................................... 28 项目交通分析 ..................................................................................................... 29 客流条件分析 ..................................................................................................... 30
第五章
一、 项目优劣势分析 ............................................................................................... 30
项目优势 ............................................................................................................. 30 二、 三、 四、 五、
第六章
一、 二、 三、
第七章
一、 二、 三、 四、 五、
第八章 第九章
项目劣势 ............................................................................................................. 31 项目机会 ............................................................................................................. 31 项目威胁 ............................................................................................................. 32 项目综合分析 ..................................................................................................... 32
项目发展建议 ................................................................................................... 34
项目市场定位 ..................................................................................................... 34 业态主题定位 ..................................................................................................... 34 项目客群定位 ..................................................................................................... 35
项目规划设计方案 ........................................................................................... 36
总平面图设计 ..................................................................................................... 36 负二层平面图和综合管沟断面示意图 ............................................................. 38 项目规划设计剖面图 ......................................................................................... 39 重要节点设计 ..................................................................................................... 39 技术经济指标 ..................................................................................................... 48
项目投资效益分析 ........................................................................................... 48 项目结论和建议 ............................................................................................... 48
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第一章 项目背景
一、 项目名称
中建地下空间东大街地下商业项目 二、 项目简介
项目位于成都市锦江区东大街-盐市口至南糠市街段，全长约1.2公里，西接盐市口地下空间，东至花样年喜年广场。
项目规划地下二层，总用地43650㎡（约65.47亩）， 规划设计总建筑面积58034㎡，-1层总建筑面积42371㎡, -2层总建筑面积 15663㎡(含管沟4275) 。其中商业可售建筑面积约27264㎡，占-1层总建筑面积64%。
地下一层以以商业为主，兼部分商业配套服务设施，并作为东大街主要慢行交通通道，在主要节点位置形成开敞空间作为公共活动区域，并结合周边地块建筑的地下空间利用情况预留连接口，共同形成地下商业综合体。地下二层以设备用房，综合管线，非机动车停车为主要功能 。
三、 项目背景
随着城市人口的增多和交通拥堵，大城市的地铁建设突飞猛进，城市土
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地资源逐步短缺，特别是中心城市中心地段土地资源的严重匮乏，给地下商业的发展带来前所未有的巨大机遇。
地下商业的开发，有助于解决了城市发展进程中的许多瓶颈问题。比如通过建设地下商业街道来疏导地面拥挤的消费人群，达到交通便利和美化城市的目的。 四、 研究目的
通过研究东大街-盐市口商圈市场状况，商业经营状况以及消费能力判别本项目的未来市场前景，寻找项目的突破空间，以论证项目的可行性；
确定本项目的市场定位，并通过行之有效的策略，争取实现项目市场价值最大化。 五、 研究方法
本报告通过分析成都市宏观经济、商业状况、区域现状及有关规划、区域商圈相关物业发展状况及城市区位等因素对项目发展的影响，结合项目自身的条件、规划要素，判别项目的市场前景，及确定项目的市场定位，提出项目建议；梳理各种对项目发展的利弊因素，实现项目最大的市场价值。具体采用的研究方法： ➢ 类比分析法
在本次研究中，我司通过考察研究东大街-盐市口以及春熙路商圈各种类型的商业物业以及与本项目类型相似的地一大道地下商业项目的运营情况、业态分布、租金水平等多方面因素，通过对其优劣势的分析，并结合我司积累的商业地产方面的经验，将项目与潜在的竞争对手进行比较，通过研究竞争对手的发展现状以及其成功与失败之处，为本项目扬长避短提
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供有效的参考。
第二章 投资环境
城市概况
成都---四川省省会城市，西南地区重要的特大中心城市和历史文化名城，素有“天府之国”的美誉，被评为“中国第四城”，是国务院确定的西南地区科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽。 成都市现辖9区4市6县，面积1.24万平方公里，截至12年底全市户籍人口1174万人，常住人口1418万人。 随着投资环境的不断改善，成都正成为国内外客商在西部地区投资的最主要城市之一。世界500强中已有133家在成都设立了企业或办事机构。已有美国、韩国、德国、法国、泰国、新加坡等9个国家及地区在成都设领事馆。这些都表明成都正成为世界所关注的城市。
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一、 成都市经济发展情况分析
1.1 国民经济持续快速发展，人均生产总值不断攀升
自2009年至2013年连续五年以来，成都市的GDP、人均GDP实现了连续的增长。特别是近五年，GDP的增长率都在10%以上。2013底，成都市GDP已达2013年成都市实现地区生产总值（GDP）9108.9亿元，按可比价格计算，比上年增长10.2%，增幅比全国、全省分别高2.5和0.2个百分点。经济总量占全省GDP比重达34.7%，较上年稳步提高0.6个百分点。其中，第一、二、三产业分别实现增加值353.2亿元、4181.5亿元、4574.2亿元，分别增长3.6%、12.2%、8.8%。同时，产业结构进一步优化，第三产业增加值占比超成都市“半壁江山”，三次产业结构为3.9∶45.9∶50.2。据第一财经周刊报道，在联合利华最新的一份城市评估分级报告里，成都取代了深圳，成为重要性与北京、上海、广州不相上下的4个一线城市之一。 从2009年开始，国内消费市场所发生的变化逐渐开始显现，以四川为代表的西部地区，其重要性正在不断加强。2012年成都市人口总数共1417.8万人，人均GDP增速则达到13%，超过广州和深圳这两个传统意义上的一线城市。
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图：2009-2013年成都市地区生产总值及增长速度
1.2 固定资产投资力度加大，投资结构有所调整
2013年成都市固定资产投资完成 6501.1 亿元，比去年增长10.4%。其中，民间投资完成 3595.3 亿元，增长 17.2%。全年新增固定资产 3478.5 亿元。分产业看，第一产业完成投资 72.3 亿元，增长31.9%；第二产业完成投资 1626.5 亿元，下降 8.2%，其中工业投资 1625.0 亿元，下降 7.1%；第三产业完成投资 4802.3 亿元，增长 18.2%。
图：2009-2013年成都市全社会固定资产投资总额及其增长速度
2013年成都市房地产开发投资完成 2110.3 亿元，比上年增长 11.7%。含预售在内的商品房销售面积 2948.0 万平方米，增长 3.6%，其中住宅销售
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面积 2555.4 万平方米，增长 5.3%。实现商品房销售额 2121.6 亿元，增长 2.5%，其中住宅销售额 1714.9 亿元，增长 5.9%。
1.3 全市人口分布、增长及就业情况
截止2013年末全市常住人口 1429.8 万人，比上年末增加 12.0 万人。年末全市户籍人口 1188.0 万人，增加 14.6 万人。人口自然增长率 2.71‰。全市符合政策生育率 93.3%。城镇居民人均可支配收入 29968 元，比上年增长 10.2%；农村居民人均纯收入 12985 元，增长 12.9%。年末城乡居民储蓄存款余额 8151.6 亿元，增长 15.5%。
全年城镇新增就业 25.8 万人，其中持《再就业优惠证》人员实现再就业 10.1 万人，“4050”等就业困难人员实现再就业，2.8 万人。农村劳动力转移到非农产业就业新增 10.6 万人。农村劳动力劳务输出人数为 222.6 万人。年末城镇登记失业率为2.82%。
1.4 全市人均可支配收入增加，消费能力进一步增强
截止2013年底，成都市城镇居民人均可支配收入 29968 元，比上年
增长 10.2%；农村居民人均纯收入 12985 元，增长 12.9%。年末城乡居民储蓄存款余额 8151.6 亿元，增长 15.5%。
全年居民消费价格总水平(CPI)比上年上涨 3.1%。其中，食品类价格上涨 5.5%，医疗保健和个人用品类上涨 1.9%，烟酒类与上年持平，衣着类上涨 1.6%，交通和通信类下降 0.2%，居住类上涨 3.3%，娱乐教育文化用品及服务类上涨 1.3%，家庭设备用品及维修服务类上涨 3.0% 。商品零售价格总指数上涨1.7%。 固定资产投资价格与上年持平。 工业生产者出厂价格（PPI）下降 1.2%。工业生产者购进价格（IPI）下降 1.8%。
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图：2009-2013 年成都市居民消费价格涨跌幅度
二、 成都市及区域城市规划情况 2.1
成都市城市商业发展方向规划
据《成都市城市总体规划（2003～2020年）》，成都市商业将形成以中心城为核心，沿放射道路走廊式发展，近中期空间拓展以东、南方向为主，远期和远景以南、北方向为主，逐步形成南北展开的城市格局，奠定成都平原城市群发展的基础，控制城市向西发展，建“一主两次多核”的多中心城市空间结构。
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2.2
成都市中心城商业网点的总体布
成都市中心城商业网点应依托二轴，建设和完善一个中央商务区，六大旅游休闲商业区，积极发展会展商务区，调整批发市场布局，培育片区商业中心、居住区商业中心、街坊商业，积极推动专业特色商业街的建设，形成整体适当分散、局部相对集中，布局合理、大中小结合的商业网络结构。
1、依托二轴
➢ 两条商业网点发展主轴线为人民路（南北向轴线）及蜀都大道——
东大街——老成渝路（东西向轴线），呈“十”字交叉形。 ➢ 人民路轴线联接了城市中心区和南部城市副中心，也是城市的中轴
线。
➢ 蜀都大道——东大街——老成渝路轴线联接了城市中心区和东部城
市副中心，是城市重要的东西向轴线。
2、建设和完善一个中央商务区、六大旅游休闲商业区
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（1）一个中央商务区
由三个主要功能区和一个配套区构成。指商业中心区、商务中心区、文化博览区和生活配套区。
➢ 商业中心功能（市级商业中心区）
盐市口——春熙路——大慈寺片区，目前主要集中在盐市口——春熙路地段，集中了成都市人民商场股份有限公司、成都百货（集团）股份有限公司、成都红旗商场、蜀都大厦、东风商贸广场、成都交电商场、四川国际商场、成都工艺品商场、成都远东百货、成都百盛购物广场、尖东名店等一批大型商贸企业以及上千户大、中型商家及一些百年老店，是成都市最繁华的传统中心商业区。青年路百货摊区、染房街小百货市场以及赖汤圆、龙抄手、韩包子等名小吃店的存在，体现出传统商业浓厚的历史文化底蕴和城市的发展脉络。春熙路以东的大慈寺地段，为规划中心商业区的一部分，主要依托名寺——大慈寺，建设为集旅游、休闲、购物、餐饮为一体的观光商业步行街区。 商务中心功能主要集中
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在骡马市、顺城大街、东大街两侧及红星路东侧区域。近年来成都市中心区高级商务办公机构大量增加，包括一些国际性的金融、保险机构，并相对集中于骡马市、顺城街、东大街一带，已形成CBD的雏形。该片区规划将集中大量的金融、商业、贸易信息及中介服务机构，配套大量的商务办公、酒店、公寓等设施，建设为面向西部地区的商务中心区即CBD（商务中心区 Center Business District的缩写），体现成都“金融中心”功能的窗口。 ➢ 文化博览功能
指在天府广场周边区域，定位以文化博览、旅游休闲功能为主导，成为体现成都性质和蜀文化的“窗口”，作为“天府之都、休闲之都”的核心。 （2）六大旅游休闲商业区
规划六大旅游休闲商业区分别为：武侯祠旅游休闲商业区、文殊院旅游休闲商业区、水井坊旅游休闲商业区、浣花溪历史文化风景区、陵历史文化风景区、北郊历史文化风景区 2.3
成都市地铁交通规划
成都地铁公司表示，《成都市城市快速轨道交通近期建设规划（2013-2020年）》根据该建设规划，到2020年，成都将在已开通和开工建设的1、2、3、4号线的基础上，新建1号线三期、3号线二期和三期、4号线二期、5号线一期和二期、6号线一期、7号线及10号线一期工程等9个轨道交通项目，新线总长约183.3公里。
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三、 成都市商业发展情况 3.1
成都市主要商业区分布及发展现状
目前成都市区现已形成了多个区域性商业中心，除了传统的春熙路、盐市口、骡马市三大商圈外,还形成了以会展中心、羊西、光华、 双楠、城南、成仁、桐梓林、红牌楼、建设路等商业中心以及荷花池、五块石等专业市场在内的十余个个商圈；级别划分为： 第一商圈：春熙路、盐市口；
第二商圈：骡马市、桐梓林、站南、荷花池、双楠 ； 第三商圈：其他则构成了第三商圈；
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近两年，成都商业地产迅速发展，各个区域形成了区域商业中心，主要辐射各自所在区域，市中心的三大商圈（春熙路商圈、盐市口商圈、骡马市商圈），成都最为重要的商业核心区，现正自我升级换代，其档次和规模将进一步扩大，中短期内核心地位不会被取代；城西和城南的区域新增商业中心较多；区域发展相对滞后的城东、城北分布较少。但随着成都“东调”战略的实施，城东已形成东二环商圈；南部副中心商圈和金融商务大道的规划并实施也带动了区域商业中心的发展；随着“北改”的不断推进，城北区域商业中心获得了较大发展；另外成都周边城市随着经济的不断发展，也形成了相应的商业中心。
1) 春熙路商圈
1992年9月，春熙路夜市首次开张。经过几年的改扩建，一个现代化的商业圈初具规模。春熙路百货业硝烟日浓，进入群雄割据的“战国时代”。1993年东风商场开业，打破了成都百货业几近零竞争的局面。1994年，太平洋百货落子，春熙商圈现代商业翻开了第一页。1995年，和正百盛入驻拉开价格战序幕。1997年伊藤洋华堂春熙店开张，2年后王府井百货开张……到上世纪
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90年代，成都百货业的先头部队纷纷提前在春熙路安营扎寨，特别是太平洋百货、王府井以及伊藤洋华堂三店各据一方，形成了三足鼎立的局面。在当时的成都，有这样一句话：买相因，青年路；买品牌，春熙路；买潮流，科甲巷。这三条不同特色的街道，构成了春熙路新的繁华。
截至目前，春熙路拥有商家近千家，高峰时日客流量100余万人次。春熙路商圈及周边地区聚集了上万平方米的商场，地铁1、2号线的开通运行，以及春熙VILLAGE、银石广场、群光等商业综合体的建成，传统春熙路商圈正一步步地向东扩展。建成后的成都国际金融中心，也将使春熙路商圈和大慈寺文化保护片区实现“无缝”链接；百年春熙，正在从“街”到“圈”不断拓展发展空间，致力成为西南业态最丰富的商业高地。
2) 盐市口商圈
盐市口商圈是指人民东路、人民南路以及大业路形成的合围，并与历史悠久的青年路、染房街相连，商圈离春熙路商圈不远，历来都是成都市中心的商业腹地，众多新老商场汇集于此。该商圈百货商场众多，由新世界百货、美美力诚百货、茂业百货、仁和春天百货（中高档消费）、摩尔百盛（金领、白领购物天堂）、远东百货和天府广场商业等组成，发展成熟，形成了百货业态百花齐放的局面。
目前，盐市口商圈已经被成都锦江区定位为“一个核心区、两个经济带、三大功能板块、四大产业集聚区”的核心区范畴，着力建设中西部现代商贸服务业高地，打造中国中西部购物天堂，塑造中西部现代商贸第一品牌。
3) 骡马市尚圈
骡马市商圈在成都历史上是一个重要商圈，与春熙路商圈、盐市口商圈并
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称为“成都商业铁三角”。但是由于近几年城市中心的转移，在商业口岸相对价值的比较中稍差于春熙路商圈和盐市口商圈，富力天汇的加入更是让商圈的品质和重要性更上一层楼。
从地理位置上来分，骡马市商圈基本可以分为玉带桥板块、太平洋板块和已显雏形的富力天汇板块，然而在这三大板块间没有广场和步行街做支撑，难以形成完整的商业体系；交通问题也是其面临的另一难题，两者共同导致骡马市商圈商业发展难以有实质性的进展。目前，骡马市商圈正酝酿着新一轮发展。 3.2
成都市商业市场供销情况
➢ 商业物业格局呈现外向扩张的趋势，供应不断，新兴商圈不断增加 随着住宅市场调控的持续，越来越多的开发商把目光转向商业地产，据房管局数据显示，2013年，成都商业物业新增供应面积381.61万㎡，同比2012年有些许下降。2012年年底，商业地产成交量暴涨，因此，在2013年1月份，商业地产迎来了一个供应小高峰；从供应区域来看，郊县已成为商业物业供应的主要区域，供应量已远高于主城区。
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➢ 成交量同比下滑，去化压力进一步增大
2013年成都市商业物业成交面积194.87万㎡，同比去年下降6.98%。经过去年12月份成交量暴涨后，今年1-2月份急速下落后，3、4月份有所回升，5、6月小幅下降，在7月份达到全年峰值22.85万㎡，之后持续小幅下滑至年底12月回暖。整体来看全年走势平稳。从成交区域来看，随着各区域商业配套的提升，郊县成交量已高于主城区。
➢ 存量面积进一步增大，远郊商业存量增幅最高
截止2013年年底，大成都商业物业累计存量为882.29万㎡，同比去年库存面积增加近20%，其中主城区存量面积为359.27万㎡，郊区存量面积为523.02万㎡，近郊商业去化相对理想，存量增幅最小，远郊商业存量增幅高达30%，库存压力最大。在主城区中，成华区商业存量面积增幅最大，达到58.2%，远郊新津县商业存量增幅高达188.2%。 四、 目前环境对本项目的影响
➢ 从目前社会发展环境来看，成都市民收入水平每年递增，消费性支出加大，数据显示人均可支配收入和人均消费性支出都较往年有所增长，经济承受能力加强，消费能力进一步提高；
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➢ 经济的持续发展，收入的不断提高，为当下市场商业、餐饮娱乐业的
发展提供很好的外部环境；
➢ 社会零售总额每年巨大的增量，需要有更多的不同类型的商业物业支
持其发展；
➢ 商业市场竞争进入白热化阶段，贴身竞争更为激烈，难以突破现有市
场。
➢ 完善的地铁交通路网的发展提高了地下商业对周边消费人群以及地铁
人流的辐射能力。
第三章 区域商业市场分析
一、 区域商业市场分布
项目所在春熙路-盐市口区域为成都传统市中心CBD的核心组成部分，是商贸业极为发达的成都最具代表性、最繁华热闹的商业中心，早在多年前就基本形成了一个以购物为主，休闲、娱乐为辅的大型商业圈，区域内商业配套趋于完善，各种类型的商业业态分部左右，商场类型也多种多样。
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由于盐市口-春熙路商圈的独特的地理位置，导致目前区域内商用物业扎堆，各种类型商业层出不穷，商圈内除春熙路商业街外，其他商业主要以百货市场和购物中心邢台出现。
➢ 目前区域典型商场分布：
商场类型 典型商场 百货市场 购物中心 批发市场 地下商业 茂业百货、群光百货、伊势丹百货、伊藤洋华堂、北京华联、远东百货 米瑞购物广场、EGO、香槟广场、银石广场 泰华、九龙、新中兴 地一大道 二、 区域商业市场分析
项目所在区域商业类型繁多，包含百货、购物中心、商业街、批发市场和社区底商以及与本案类似的地一大道商业，而项目所在位置地上部分，典型商场包括EGO潮流广场、银石广场、汇美星购（尚美城）、蓝光香槟广场，将对本项目的客流数量带来重要的影响。 2.1典型商场信息
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➢ Ego潮流广场
潮流广场位于东大街以北、暑袜南街以东、南新街以西。是一栋年轻、时尚的建筑，位于成都最繁华的春熙路商圈和盐市口商圈内。
项目由成都上普实业有限责任公司开发，物业由成都麦高物业经营管理有限公司负责。地上五层地下三层，于2009年10月2日开业，位于东大街以北、暑袜南街以东、南新街以西。主营潮流服装服饰，主流消费者为青少年和追求潮流的群体。
ego共有两个主要出入口，一个位于商场的西北面，一个位于商场的东南面。 西南立面面向上东大街，在靠近南立面的地方有一主要入口，即东南入口，面向两条街道。同样在东北立面也设有较大气的入口，同样是面对两条街道，突出入口，囊括了临近的街道，最大限度的吸引顾客。内
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部有一个很大的天井，周围是呈螺旋转的廊道与商店，地上有五层，地下有三层，构成了由西北方到东南方构成一个缓坡式的街道，整个ego里边，都是这样的缓坡， 最终形成了螺旋式的内街。 ➢ 银石广场
银石广场位于西部最繁华的春熙路商圈，具体位置处于红星路步行街上。银石广场是集购物、娱乐、酒店、办公于一体的商业综合体。商场将自身定位在为18～35岁的消费者提供最前沿的潮流指引上，拥有200余个知名品牌，从服装、饰品，到箱包、珠宝、餐饮娱乐一应俱全。
商场分为地上六层，地下二层。其中地下部分与地铁2号线连接，春熙的地铁人流可直接从其负二层进出春熙地铁站。待3号线完工通车，其将成为春熙唯一的双地铁上盖物业。
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➢ 尚美成
尚美城位于位于成都市春熙路西段18号，汇美星购广场负一楼。整体面积约为2000平方米，体量较小。由A、B、C三条主通道构成，连接春熙路与东大街。尚美城现主营外贸男女服饰、箱包等，货品整体档次较低，价格低，人流量较大，其中A、B两条通道人流量较大、租金较高。 ➢ 米瑞购物广场
米瑞购物广场位于盐市口商圈，与成都商业最为繁华的春熙路仅一街之隔，。周边已有壹购潮流广场、新中心、泰华等一些运营了很多年的服饰商场，基本形成了市中心的服装消费圈，商业氛围十分浓郁。米瑞购物广场是一个时尚、潮流为一体的女性购物中心，商场体量较小1-6层面积约为6000㎡，主要以日、韩、香港、新加坡等时尚潮流服饰为主。
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米瑞购物广场共有两个入口，一个入口在人行天桥，从天桥进入是该商场的三楼，另一个入口在一楼，但该入口比较小，昭示性不强，对人气的吸引有一定影响，目前商场运营状况较差。 ➢ 蓝光香槟广场
成都香槟广场位于成都市东大街与红星路步行街东北交汇，地理位置优越。其负一层购物广场主营潮流、外贸服装服饰。因其商品价格亲民、服装样式前卫，香槟广场在追求时尚的年轻人中有较高的知名度。因其商品定位过于专一，该购物广场损失了一定的消费群体。香槟广场少有年龄超过35岁的消费者。除服装服饰部分外，其电玩城，眼镜店生意较差，电玩城现已停运。 2.2 区域商场对比
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目前商圈同质化比较严重，各大商场之间竞争激烈，且难以突破现有市场。主要的商业品类集中在中低档商品上，其中中低档服装类业态是商场的主要支撑点，和赢利点。米瑞、壹购、汇美星购等均都打造了以韩国潮流服装为主题的购物区，。 商场 壹购（EGO） 尚美城 银石 汇美星购广场 地一大道 新中兴服饰广场 泰华服装城 米瑞购物广场 开业时间 2009年 体量 （万㎡） 1.9 0.7 9.4 1.9 9.05 0.83 1.03 0.6 楼层数 主流户型 商场类型 B2-F5 B1 B2-F6 F1-F5 B1-B2 F1-F4 F1-F5 F1-F6 5-20㎡ 40㎡ 15-30㎡ 百货、零售 零售 商场定位 中低档 低档 中档 中低档 中低档 低档 低档 中低档 入住率 良好 良好 一般 一般 较差 良好 良好 一般 2007年 2013年 2013年 2011年 1997年 2013年 10-20㎡百货、零40-100㎡ 售 10-15㎡ 6-18㎡ 8-15㎡ 4-14㎡ 15-25㎡ 零售 零售 零售、批发 零售、批发 零售 三、 区域商业业态分布
3.1区域商业业态统计
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目前区域内多家百货市场、购物中心，拥有众多品牌，庞大的品牌库支撑整个商业圈的各大商场的定位和招商。服装零售品牌占据区域内商业业态的榜首，占比近四成，对于整个商圈起支撑和主导作用，众多购物中心均以服装零售作为商场的主力；成都是一个美食之都，餐饮行业异常发达，在寸土寸金的中心城区商业圈，餐饮业占比约占整个商业业态的四分之一，从目前的商业发展来看，这一比例将会增加。
商场 壹购（EGO） 尚美城 银石 汇美星购物广场 地一大道 新中兴服饰广场 泰华服装城 九龙 业态规划 服装、饰品、鞋、包、餐饮、化妆品 服装、饰品、鞋、包 服装、饰品、鞋、包、餐饮、数码、化妆品 服装、饰品、鞋、包 服装、饰品、鞋、包、餐饮 服装、饰品、鞋、包 服装、饰品、鞋、包 服装、饰品、鞋、包、餐饮、数码、化妆品 四、 区域商业租金情况对比
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目前壹购的租金价格较高，但新开商场很难达到其租金水品，新商场米瑞由于租金较高经营状况较差。区域商场每年的租金上涨，在市场激烈的竞争和同质化的排挤之下，导致部分店家难以承受，新中兴、泰华等老商场的转租转兑现象严重，租金价格虚高。相比之下，银石广场的租金参考水平较高，其租金水平客观的反映了新开商场的租金水平。
商场名称 营总建面运楼层数 出铺率 （㎡） 状况 19700 8 55% 好 商铺面积 (使用面积㎡） 地上租金 地下租金 主流租金 合同期 （元/（元/（元/㎡·月） ㎡·月） ㎡·月） 壹购 地上：15-30 1年 地下：2-18 / 1200-4000 2500 银石 94202 7 45% 地上：40、80 （百货） 中 1年 地下：6-9 1-3F：15-20 1年 4-6F：8-15 / 300-600 500 米瑞 6000 6 / 差 400-1500 / 1-3F：1200 4-6F：400-700 尚美城 2000 1 / 好 12-16㎡ 1年 （递增35%） / 5年 （递增8%） 550-1300 800 五、 区域商业经营状况分析
商场 壹购（EGO） 优势/劣势 建筑设计独特、商品时尚 27 / 49
经营状况 良好 中建地下空间东大街地下商业可行性研究报告
米瑞 银石 地一大道 新中兴服饰广场 泰华服装城 九龙 群光百货 茂业百货 体量过小、同质化严重 连通地铁、导入客流 人流导入困难 经营年限久、群众熟知 安全隐患严重 整体档次感较强 商品价格接受度高 建筑设计独特、商品时尚 一般 一般 较差 良好 良好 良好 良好 良好 东大街经营情况较好的商场所经营的货品单价普遍不高，说明目前区域市场消费陈寿能力有限，同时且对购物环境要求不高。由于市场饱和，新开商场通常需要一定时间进行养商，群众对新商场的认可需要一段时间。
六、 区域商业市场总结
➢ 区域地理位置的特殊性，导致商用物业扎堆，百货市场、购物中心、综合
体等层出不穷，竞争激烈；
➢ 服装和餐饮业态是支撑区域商业的重要支点，其中服装类业态占据整个商
圈的约50%业态；
➢ 同质化严重的情况下，商场租金价格的上涨导致部分经营惨淡的商家被迫
淡出商圈；
➢ 突破区域现有市场，需从项目自身创造差异化条件和准确的市场定位。
第四章 项目自身条件分析
一、
项目区位分析
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本项目坐拥东大街金融主干道，周边商业林立，享盐市口-春熙路两大繁华商圈资源。项目周边交通发达，三条主干道与本项目无缝对接；项目商业氛围浓厚，东大街商业金融中心为本案带来良好的商务氛围；春熙路步行街与项目一街之隔，作为成都市中心城区，将为本案输送巨大的客流量，但同时，周边众多的商业购物中心，对本项目的影响巨大，分流作用明显。目前区域商业发展趋于成熟，商业、商务氛围浓厚，商务配套也趋于完善。 二、
项目交通分析
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从本项目所处位置和交通流向来看，项目主要交通流向为市中心-盐市口方向，主要涉及的城市快速路和主干道纵向依次为：东大街、蜀都大道和地铁二号线；横向干道依次为：红星路、天仙桥北路，这些贯穿城市中心地区的城市主干道，将承担本项目大部分集散交通量。
➢ 地铁：2号线东门大桥、春熙路站；3号线春熙路站 ➢ 公交：8、10、38、47、68、62、307、334、335路等。 三、
客流条件分析
目前项目周边客·流量整体较大，客流高峰期为下午3点到7点时间段，动向以东大街-春熙路-盐市口为主，主要集中在纱帽街-春熙路段，春熙路是客流集中地高峰地段。
第五章 项目优劣势分析
一、 项目优势
1、 本项目地处市中心商圈核心位置，项目两侧商场林立，商业氛围浓厚 2、 路网发达，公交线路多，使本区域的辐射范围大大增加，进一步提升了本项目的交通优势，可以为项目带来各个区域的消费人流；
3、 本项目为成都市锦江区核心商业项目，受到政府较高的关注和支持，与政府良好的关系对于项目的开发和日后的经营将是非常重要的；
4、 多条地铁线路开通，扩大了项目的辐射范围，地铁经济将会带来更多的人流量；
5、 项目路段较宽，两侧大量客流需求过街通道。 6、 周边客户资源庞大，有利于招商。
7、 本项目地块的土地成本较低，为开发创造了更多的发展空间和利润空间。 8、 中国建筑为知名央企，具有较高知名度和设计工程经验，将给本项目的开发运营增加品牌附加值；经验丰富的管理团队，有利于本项目的成功实施。
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9、 项目所在的区域为成都市金融商务一条街，未来规划前景巨大； 10、 周边区域内聚集了较多的中高档楼盘，有利于区域整体档次的提高和居住氛围的形成；
11、 商业体量10万㎡，全长1.2公里是成都市较大的地下商业地产，超大的规模和齐全的业态规划设计便于营造商业气氛，具有快速集聚人气的优势。 二、 项目劣势
1、 项目路段为城市一类核心商业路段，封路施工将受到一定阻碍； 2、 周边商业体量庞大、档次齐全、品项丰富，竞争环境较为激烈； 3、 与成都大型地下商场相接，由于其目前运营情况一般，将对项目产生一定影响。
4、 由于项目属于地下商业，人流的引入将是比较重要的考虑问题。 5、 项目处于交通要道，但由于规划问题，商业相对集中，而停车位却严重缺乏。
6、 国家的宏观调控对当前房地产市场的影响。 三、 项目机会
1、 核心商业地块已开发殆尽，项目所处位置商业价值巨大； 2、 可与周边大型商场地下连通，客流共享； 3、 周边商业租售价格较高，有利于项目定价。 4、 政府打造金融东大街。
5、 地铁经济带动同时大大扩展本项目的辐射范围
6、 成都市的经济活力和未来人口增长为本项目提供支撑，良好的经济增长保证了房地产的市场需求。
7、 地铁的开通将影响居民的生活和消费习惯。
8、 政府各项政策的实施，将大大加速成都的发展，同时提升投资者的市场预期，吸引更多的外来投资者。
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9、政府“东大街金融商务聚集区”规划的实施，，本项目亦将借此成为成都市乃至西部地区的地标建筑。 四、 项目威胁
1、 在建及招商项目较多，且招商进展缓慢，预示着未来招商及销售竞争压力巨大；
2、 地下商业项目人流量少，客流导入困难。 3、 竞争对手众多，实力强劲。 4、 供应量大，将分流客群
5、 市场新推商业体量偏大，竞争激烈。并建立很多的商业网点及社区商业，未来市场分流竞争将十分激烈。
6、 消费者的投资管道的增加，以大量的投资资金流向股票市场最为明显。投资商业地产受到一定程度的冲击与分流。
7、大量品牌开发商进驻周边区域，加剧了市场竞争
8、从市中心到东大街沿线区域及临近的东二环区域目前已经进驻了大量国内外知名开发商，一方面提升了区域热度和产品档次，另一方面也大大加剧了市场竞争。
9、电商对店铺经营冲击较大，未来各业态经营存在较大压力。
五、项目综合分析
整体东大街商圈规模较大，商业经营业种比较丰富，但整体商业是以依托大型商场为主体，大力发展最能吸引人气消费的服饰及餐饮业，缺少趣味性、独特个性化的魅力商业；
从东大街商业业态品质及规模来看，潮流服装服饰业的发展较好，因此其租金水平较高；餐饮娱乐业发展潜力较大；
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作为中国人传统生活中的“衣、食、住、行”四方面东大街商圈发展全面，而在商业中比较重要的休闲和娱乐场所相对较少，存在一定市场空间； 目前东大街区域地下商业已具备一定规模，从成都地一大道以及香槟广场地下商业的租金情况来看，明显不及地上商业，一是经营品种比较单一（服装和饰品）、品质较低，二是人流导入系统较差，三是内部管理及综合布置较差，四是针对人群较为单一，主要是青少年客户，这些都导致了上述地下商业发展比较艰难，各商家的经营状况也普遍反映一般。
结论：本项目区位未来发展方向良好，潜力巨大，本项目将拥有良好的发展空间。
综合以上对项目SWOT 的客观分析, 按照增强发挥优势，规避劣势，抓住机会，排除威胁的指导思想，从而确立项目的不可复制性，持久性以及资源的最优化利用。将利用以上各点达到下面几个方面的发展分析建议： 1、以东大街商圈主流市场为参照以后续发展趋势为指导进行项目定位。 2、挖掘市场空白，寻找差异化竞争结合自身条件，创造核心价值
4、以项目交通条件，商业辐射具备的条件，东大街商圈区位优势作为项目未来发展的支撑，最大限度的引入地铁人流。
5、充分发挥现有商业圈影响力。利用春熙路、盐市口商圈观光旅游资源，产品设计充分考虑休闲，娱乐概念。
6、 充分发挥8万方的商业超大规模，设计为国际性标志建筑，城市商业观光
最大亮点。
7、 规划设计一定数量的停车场，充分利用有限的空间，以满足东大街商圈停
车位不足的需求。
8、 前瞻性、地标性是本项目未来开发设计的重点。
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第六章 项目发展建议
一、
项目市场定位
目前东大街商业整体发展成熟，市场趋于饱和，中高档大型集中综合型消费场所较少， 娱乐休闲商业业态缺乏。从长远发展来看，中高档大型购物中心商业发展前景良好，发 展空间较大。 区域市场目前中低档商业为主，随着群光广场、IFS等中高档大型集中综合型消费场所的 出现，东大街商业将吸引更多的消费群体； 从长远竞争层面而言，整个成都市区商业都处在更新升级阶段，本项目作为东大街地下商 业项目，面对多方面竞争，应注重项目外观设计及硬件配套配置，在档次上要处于领先地 位； 综合考虑多方因素，建议本项目发展档次定位为：
➢ 辐射成都市区，满足城市主流消费人群需求的风情购物街。 ➢ 2015～2020年：总体为中低档，满足城市主流消费人群需求； ➢ 2020～2025年：提升商业档次，打造成都标志性品牌商业购物街。 二、
业态主题定位
每个购物中心的业态都是随着经营的不同阶段、经营状况及经营环境来不断调整的，本地下商业街项目目前面临的最大的发展难点在于消费习惯有待培养，那么项目发展前期必须立足于目标性消费突出的餐饮与娱乐的发展本项目所处发展阶段决定了本预目发展前期需要立足于区域市场及国标性消费突出的商业业态，首先满足区域市场需求。 综合前述分析，
对本项目商户组合及业态分布所占比例做出如下安排——
业态 餐饮 34 / 49
占比 25.00% 中建地下空间东大街地下商业可行性研究报告
服装服饰 休闲娱乐 鞋包 饰品 数码 其他 35.00% 8.00% 15% 7% 5% 5%
三、
项目客群定位
➢ 投资客户
A. 区域来源：以成都本地客群为主，外地客群为辅主要来自浙江温州、
福建地区。
B. 年龄层次：以成都本地具有投资能力的中年客户为主的投资客群 C. 职业构成：私营企业主、政府机关中层领导、及一些高知人群构成
本案投资客户的主要客层。
D. 购买动机：以投资型客户为主，他们看中的是商铺稳定的收益，和
固定资产的稳定性。
➢ 终端消费者
A. 区域来源：主要通过地铁、公共交通、私家车、周边小区、周边写
字楼带来的人流量，以成都本地客群为主，辐射整个成都主城区及周边各县区，伴随着地下商业的不断成熟，东大街地下步行街的不
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断完善，这个比例将会有很大程度的增加。
B. 年龄层次：目前以年轻消费群体为主，并逐步向全面的消费年龄层
过度。就目前的东大街消费群体分析，根据我们前期所做的调查研究，从样本结构来看,总体年龄趋向年轻化,20-25岁为主,其次是25-30岁,45-55岁最少.东大街中心街区的人口年龄结构年轻化,东大街边缘街区和东大街附属街区的年龄结构较为平均。 C. 职业构成：以大学生，年轻白领，已经本区域内中高收入群体为主，
公务员、效益好的单位员工、私营业主等。
D. 消费动机：青少年多以游乐、购物为主，年轻一族多追求时尚、娱
乐休闲、购物为主，中年多以休闲娱乐，购物为主。
第七章 项目规划设计方案
一、
总平面图设计
图 1 总平面图
（1）基于东大街和春熙路之间的区位关系，为实现东大街商业街和春熙路商业的对接，在原有规划范围基础上，新增了春熙路南段，并改造中山广场，以下沉式广场作为地下街入口形式，实现商业的南北贯穿。 （2）-1层净高接近4.5m，-2层净高接近3.5m；
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（3）东大街地下空间开发初步方案规划了26个人行出入口和7个非机动车出入口，既有效解决了地面人流对车行交通产生的不良影响，又将人流合理导向地下，带动地下空间的开发。此外，在地下-2层规划非机动车停车位，解决了地面非机动车停放问题，对营造良好的春熙路商业环境有积极的作用。 一、
负一层平面图和流线图分析
图 2 负一层平面图
负一层平面图解析：地下-1层主要以商业为主，为打破沉闷的地下空间，在节点位置布置主题广场，营造公共休憩空间，进而增加人流在地下停留时间，最大化实现地下空间开发价值。
图 3 负一层流线图
流线图分析 ：
（1）主要人行交通流线串联各个地下空间，不但合理导向人流，更吸引了地面人流的流入，解决了地面交通混杂的不良现象。
（2）经过实地调研，考虑未来东大街地下与周边建筑地下空间相连具有较大
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的价值，且通过接驳周边成熟商业项目，共享成熟商圈人流，将大大节省东大街地下街市场培育期。因此规划预留了与周边建筑的连接口，减少了人流到达周边建筑的步行距离和对地面交通的影响，实现了商业与安全效益的双赢。 二、
负二层平面图和综合管沟断面示意图
图 4 负二层平面图 负二层平面图解析:
（1） -2层主要以非机动车停车、设备用房及市政管沟用房为主，总建筑面积约为15663m2，总共提供1000个非机动车停车位。
（2）结合现状非机动车停车需求和路面停车情况调研，在交通路，东大路左段和东大路中段三个位置布置非机动车停车库，车行入口为避免与主干路交通形成冲突，选择在次干路上布置出行出入口。每个出库有2-3个出入口。 （3）市政管线采取共同沟的方式布置在-2层。
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图 5 综合管沟横断面示意图 三、
项目规划设计剖面图
剖面位置
图 6 项目规划设计剖面图 四、
重要节点设计
（1）中山广场
结合中山广场开敞空间形式、人流动线组织，及丰富的历史文化内涵特征，以打造超高端文化广场为目的，设计具备新城市景区地标形象、综合多维空间互动功能、富涵高品质文化深意的下沉景观艺术广场。 方案一 ： 总平面图
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负一层平面图
效果图
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方案二：
总平面图
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负一层平面图
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效果图
方案三： 总平面图
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负一层平面图
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效果图
（2）人行出入口
（3）非机动车车行出入口
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（4）春熙路南段南部入口示意
春熙路南段靠东大街一侧可采用开放式下沉广场，通过地面改造使地下街实现自然采光，创造自然灵动的购物空间。 （5）地下商业街空间意向图
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（6）地下商业街空间意向图——中庭
为避免地下街过长带来的呆板和沉闷，可以在重要交通节点处配合不同主题打造风格迥异的中庭，结合建筑小品、植物景观等元素营造休闲、文化展示和商业等多元化的空间。
（7）地下商业街空间意向图——购物街区
可以结合不同业态地下街，打造不同风格的购物街内景。
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五、 技术经济指标
施工建造方案
结合成都市东大街区工程地质条件及周边建筑特征，该地下工程的基坑开挖、降水、主体结构施工、回填，拟采用经验成熟、工期短暂，且能够保证施工及周边建筑安全的全断面大开挖技术，能够确保工程质量优异，且6个月内恢复道路通畅。
对于部分临近地铁且下穿既有道路的重要工程节点，拟采用加强围护桩及钢管棚等预支护技术，保障既有重要工程的安全稳定。
第八章 项目投资效益分析
第九章 项目结论和建议
首先，从宏观看，成都经济处于一个持续上升发展的阶段，其人均GDP、城镇居民可支配收入等多项目指标均高于中国其它省会城市，显示出其经济发展到了一个较高的水平，而且可以预见这种增长还将维持较长的时间；居民具有巨大的消费能力，且消费需求在不断升级中；
其次，从城市商业的发展来看，经济的持续发展，收入的不断提高，为商业的发展提供很好的外部环境；社会零售总额每年巨大的增量，需要有更多的商业物业支持其发展，而目前市桥的商业物业面临着极大的升级需求，未来几
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年成都商业物业将面临着较大的发展机会；
再次，从本项目条件看，本项目具备了开发大型综合性商业项目的规模、交通、消费群等所需的条件；
通过项目的经济发析显示，在正常的投入产出情况下，项目的投资回收期及投资收益率达到评价参数水平，方案可行，并具有较强的赢利能力。
基于以上的几点，我们认为，从整体而言，开发东大街地下商业项目的外部及内部条件已经具备，我们基本判断本项目达到可行标准。
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