土地使用权权终止日期至2072年11月26日，至估价基准日剩余年限为60.12年。根据估价原则，本次评估确定剩余收益年限为44年。
（1）收益法的公式：V=a/(r-g)×[1-((1+g)/（1+r）)n]
V——房地产市场价值总额
a——为年净收益
r——资本化率
g——净收益逐年递增的比率
n——收益年限
（三）市场背景分析
吉州区
吉州区是吉安市的中心城区，是吉安市政治、经济、文化中心。吉安市地处江西中部，辖二区十县一市（井冈山市），国土面积2.5万平方公里，素有“江南望郡”、 “吉州福地”、“文章节义之邦”的美誉。
古色文化---吉州文风鼎盛、人才辈出。培育出民族英雄文天祥、大文豪欧阳修、南宋大诗人杨万里、《永乐大典》主编解缙等一大批历史文化名人。白鹭洲书院曾创造了同榜考中一名状元、四十名进士的伟绩。如今吉州秉承先贤的古训，民风淳朴、人杰地灵，具有
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良好的人文环境。
红色摇篮---吉州还是一座红色名城，也是通往“革命摇篮”井冈山的天然门户，文化古迹及革命旧址聚集。毛泽东、朱德等老一辈革命家在这里都留下了光辉的足迹，并写下了“十万工农下吉安”的壮丽诗篇。
绿色生态---吉州属亚热带季风气候，雨量充沛，日照充足，四季分明。城区神岗山、天华山、真君山、螺子山三面环抱，千里赣江傍城北流，自然风光和人文景观融为一体，成为了一座宜商宜居的绿色家园、生态的山水园林城市。
青原区
青原区是2000年吉安撤地设市时由国务院批准新组建的县级行政区，于2001年元月正式挂牌成立，区行政中心设在吉安市滨江新区。全区现辖5镇2乡1个街道，总面积914平方公里，总人口20.3万。
安福县
安福，地处江西中部偏西，吉安市西北部，东经114°至114°47′，北纬27°4′至27°36′之间。东邻吉安，南接永新，西与莲花、萍乡交界，北和宜春、分宜接壤。东西长76公里，南北宽59公里。面积2793.15平方公里。从公元前222年建县以来，设郡置州。现有13个乡、6个镇、4个国营林场、省（市）管辖的厂矿7个，全县人口39万余人。
万安县
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万安县地处江西省中南部，吉安市南缘，东接兴国，南邻赣县南康，西界遂川，北靠泰和。全县国土面积2051平方公里，辖9镇7乡1个垦殖场，135个行政村，8个居委会，1950个村民小组，总人口30.2861万。
永新县
永新县位于赣西边境、罗霄山脉中段，东邻江西省的吉安、泰和两县，南接井冈山、湖南省的炎陵县，西毗萍乡市的莲花县、湖南省的茶陵县，北接江西省的安福县。总面积2195平方公里，人口48万。
井冈山经济技术开发区
井冈山经济技术开发区(深圳产业园)地处江西中部的井冈山脚下，位于吉安市城南，一期规划面积 12.7平方公里。总规划面积46.5平方公里。园区按照“把高新区建设成为吉安工业经济的增长极；体制和机制创新的示范区；中心城市的新组团；中国井冈山干部学院的社会实践基地”的定位要求，将井开区建设成为以工为主、工商贸协调发展的“新型工业的聚集区、科学发展的示范区、财政增收的共享区”，成为“吉泰工业走廊”新型工业发展的新高地和全市园区经济的龙头。科学的规划，优越的地理位置，完善的基础设施，优惠的投资政策，配套的服务体系使之成为客商投资兴业的理想之地。
井开区位于“大吉安市”城市总体规划确定的城市建设用地东南部，属于中心城区第四工业组团，交通便利。距省会南昌仅200公里，距赣州市180公里，距吉安市中心城区6公里，其东侧为国家经济大动脉——京九铁路。区内的铁路货运站吉安南站已建成使用，正在布置铁路货场和大型仓储，将成为全市货运交通中转站,9月底恢复铁路国际集装箱业务，年内实现“铁海联运”和“五定班列”的停靠；在开发区内规划建设的吉安出口加工
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区，正在向国务院申报。高新区的南侧为改道后的105国道，西侧为105国道和江西境内已通车的赣粤高速公路；绕区而过的赣江可直通长江，其中的吉安港为江西的六大港口之一，拥有泊位36个，年吞吐能力60多万吨；已通航的井冈山机场距高新区仅26公里。高新园区基础设施建设按照道路、供水、供电、通讯、排水、排污、有线电视 “七通”的标准进行建设。按照市委、市政府“立足新起点、实现新跨越、建设新吉安”的发展战略；明确了高新区今后三年的发展目标是：到2010年，完成基础设施投入10亿元，实现销售收入180亿元，财政收入5亿元，创造就业岗位5万个。
吉水县
吉水县位于江西省中部，吉安市东北部，赣江中游，北纬26°52′-27°33′、东径114°38′-115°36′。西南与青原区、吉安县交壤，北和峡江县毗邻，东同永丰县接壤。总面积2509.73平方千米，根据2010年第六次人口普查的最新数据，吉水县总人口已经增至501337人。以汉族为主，有畲、满、壮、蒙古等少数民族。
全县辖15个镇、3个乡：文峰镇、阜田镇、盘谷镇、枫江镇、黄桥镇、金滩镇、八都镇、双村镇、醪桥镇、螺田镇、白沙镇、白水镇、丁江镇、乌江镇、水南镇、尚贤乡、水田乡、冠山乡。共有21个居委会、249个行政村。县政府驻文峰镇。
峡江县
峡江县区位优势明显，基础设施完善，水、陆、铁交通优势兼得。105国道、京九铁 便捷交通之高速公路峡江段路及赣粤高速公路南北穿境而过；水上交通便利，距县城10公里的赣江峡江段，常年通航，可达南昌、九江及长江各港口。峡江赣江大桥已于2004年7月3日竣工通车，为构建\"县域半小时经济圈\"，形成畅通的交通网络奠定了基础。县城距
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省会南昌137公里，距吉安市城中心70公里。从峡江出发乘车前往上海、杭州、温州、长沙、福州、合肥、南京、广州、厦门等地12小时内均能抵达。境内乡村公路网四通八达，实现了村村通。资源丰富，物产丰饶。全县有30万亩耕地，128万亩宜林地及2.52万亩可养水面，已探明的矿藏有铁、钨、铅、锌、煤等20多种，尤以花岗石、石灰石储量最为丰富。境内生态环境优美，森林覆盖率达67%，曾获\"全国造林绿化百佳县\"称号。新县城西南2.5公里处的玉笥山，原为道教第十七洞天、第八福地，以\"山奇、水秀、洞幽、石怪、林茂\"而著称，被列为省级重点风景名胜区和省级森林公园。
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