个人商业用房贷款业务风险要点

个人商业用房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买商业用房的贷款，其中商业用房包括商铺和

办公用房两大类。个人商业用房贷款属于经营类房屋贷款，其风险大小与商业用房经营情况直接相关，具体来讲，项目所处区位、开发商商业地产运做经验和运做模式、借款人经营水平和自身素质、借款人企业经营状况等直接决定了贷款还款来源稳定性，也就决定了贷款风险的高低。 个人商业用房贷款与个人住房贷款风险点比较 风险点 项目风险 开发商风险 借款人风险 市场风险 业态风险 一、项目区位风险

风险点：项目不属于城市中心区域或城市区域中心、周边配套设施欠完善、交通不够便利、周边商

业（办公）氛围尚未形成、项目定位和规划同实际市场需求脱节、城市规划变更等，这些因素都极易导致项目整体运营失败。

管理措施：应着重关注项目的地理位置、商业氛围、周边配套和市场定位。选择地理位置好，属于

城市中心区域或城市区域中心；商业（办公）氛围浓厚，属于传统或新兴商业（办公）区；周边配套设施完善，交通便利；市场定位准确，有发展潜力的项目进行叙做。

加强与当地相关职能部门的沟通工作，密切关注规划动向。对于目前周边商业（办公）氛围良好，但未来三至五年存在规划变更可能，导致产业迁移的项目，谨慎介入。

二、开发商运做风险

风险点：商业地产开发对开发商能力要求远高于普通住宅项目，开发商商业项目运做经验、运做模式和持续资金实力对项目是否能获得预期成功至关重要。

管理措施：重点考察开发商此前在国内是否开发过类似商业项目，项目运行情况如何；开发商有无成熟的商业运做模式和富有经验的商业项目经营管理团队；开发商是否有充沛资金来源支持项目全程开发。

三、借款人经营风险

风险点：个人商业用房贷款是一种投资经营性贷款，借款人经营（投资）水平、个人素质和资信、借款人企业经营状况等都决定了投资经营收益的稳定性，亦即决定了贷款风险高低。

管理措施：了解借款人过往经营（投资）经验、分析借款人经营（投资）能力、预测借款人所经营（投资）业务的盈利能力和现金流量、判断其第一还款来源的可靠性，审慎测算预期收入。目标客户群应定位于已有成功经营（投资）经验和较强经营（投资）能力的客户群体。

通过面谈、面签，了解借款人及其主要家庭成员的教育背景、工作经历、生活状况，对借款人个人

素质做出判断。借款人个人素质高低直接关系贷款本息能否正常回收以及在或有资产保全情形下我行权益能否顺利实现。

借款人信用记录必须良好。原则上不得对存在多期逾期记录，且无合理理由的借款人发放贷款。 四、价值评估风险

风险点：与住宅相比，商业用房价值更易受宏观经济、市场环境影响，价格波动较大。一手商业用房价值能否与售价吻合，很大程度上取决于开发商运做能力。如果开发商项目运做失败，则会出现抵押物不足值的情况，给银行带来较大风险。对二手商业用房，由于目前国内评估不健全，地产中介和评估公司出于商业利益考虑往往高估二手商业用房的交易价格，从而增大银行风险。

管理措施：一手商业用房的价值评估可通过调查同一楼盘及同一区域商业用房的近期成交价格（比

较法），分析商业用房投资回报率（收益法），或找另一家评估公司再评估（复评法）等方式分析交易价格的真实性。

1

个人住房贷款 项目合规风险、完工风险 开发商虚假按揭风险 借款人收入风险、道德风险 价值变化和评估风险 - 个人商业用房贷款 项目合规风险、完工风险、区位风险 开发商虚假按揭风险、运做风险 借款人收入风险、道德风险、经营风险 价值评估风险、返租包租风险、产权式商业用房风险 业态风险 在个人住房贷款风险点基础上，个人商业用房贷款应重点考察如下风险点。

二手商业用房价值评估可以采取交易价、评估价孰低原则或者采取交易价、评估价、契税价孰低原

则确定抵押物价值。同时建立合作方准入、评价和退出机制，防范合作方（中介、评估公司）风险。

五、返租包租风险

风险点：对于一手商业用房，部分开发商采取售后包租、售后返租方式，将大型商业用房拆分成单个商铺出售给投资者，开发商再包租或返租进行经营，投资者通过租金获取投资回报。这种情况下，商业用房运营能否成功存在较大的不确定性。一旦开发商经营管理不善，租金不能按时返还给投资者，投资者发现投资失败，往往会停供贷款，导致贷款不良。

管理措施：严禁对开发商以包租、返租形式销售的商业用房发放贷款。 六、产权式商业用房风险

风险点：产权式商业用房是指大型商业用房，一般为百货/购物中心/大型超市，被分割成多个小的产权单位出售或出租。首先，由于大型商业用房被分割成多个小的产权单位，多数只有红线图，不存在明确物理分割，一旦出现违约情况，处置抵押物难度很大。其次，产权式商业用房基本特性决定开发商对长期、后续经营缺乏耐心，开发商转嫁风险，商业氛围的培育有较大风险。

管理措施：严禁对产权式商业用房发放贷款。 七、业态风险

风险点：按照开发形式，商铺有如下几种典型业态：

商业街：是一种由许多商铺（金融、餐饮、商品、服务等小型零售商店）共同组成，集多功能、多业种、多业态，并按照规划有序排列的一种城市商业形态。商业街店铺一般为店铺，购买零散，不存在集中性风险，整体市场运做失败的风险也很小。

社区商铺：是指作为社区配套组成部分的街区型商铺和底层商铺，其经营对象主要是住宅社区的居民。社区商铺市场较为成熟，也是中小投资者的投资目标，风险较小。

沿街商铺：位于街道两侧且临街有门面的商铺属于沿街商铺。沿街商铺地理位置适合经营，投资回报有一定保障，风险可控。

综合/专业市场：是指用于综合商品或某类具体商品买卖的场所。开发商将其拆分成单个商铺出售或出租给购房人经营或由购房人转租给他人经营。开发商可选择自留一定比例的商铺自主经营，根据开发商自留比例，可将经营模式分为出售型（开发商出售全部商铺）、出租型（开发商自留全部商铺）和混合型（开发商自留一定比例商铺）三类。其中出售型，由于所有权转移，无法有效实行统一的经营管理，风险较大。混合型，由于购买者和开发商共同运做，风险较小。一般来说，新建综合/专业市场运做能否成功取决于以下三个条件：开发商的开发经历、市场运做能力和客户储备情况；开发商的资金实力；市场经营模式。

商场类商铺：指百货商场、购物中心、普通酒店、公寓式酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。商场类商铺由于缺乏产权和（或）明确物理分割，抵押物变现难度较大，风险较高。

管理措施：商业街、社区商铺、沿街商铺风险相对较小，是目前全辖商铺贷款叙做的主要对象。 一个新的综合/专业市场从建成到成熟稳定运行，需要3到5年的时间，能否成功运做存在较大不确定性。且此类型商铺的大部分风险来自开发商，难于预测。对一手综合/专业市场需要谨慎考察，原则上不得叙做。

商场类商铺贷款严禁叙做。

2