项目可行性研究报告

项目可行性研究报告

目 录

第一章总论 .................................................................. 错误！未定义书签。 1.1 项目概况 ...................................................... 错误！未定义书签。 1.1.1 项目名称 ............................................... 错误！未定义书签。 1.1.2 项目性质 ............................................... 错误！未定义书签。 1.1.3 项目简介 ............................................... 错误！未定义书签。 1.1.4 业主单位 ............................................... 错误！未定义书签。 1.1.5 项目建设地点 ....................................... 错误！未定义书签。 1.1.6 建设规模及内容 ................................... 错误！未定义书签。 1.1.7 建设进度计划 ....................................... 错误！未定义书签。 1.1.8 项目投融资计划 ................................... 错误！未定义书签。 1.1.9 财务指标 ............................................... 错误！未定义书签。 1.2 业主单位 ...................................................... 错误！未定义书签。 1.2.1 业主单位基本信息 ............................... 错误！未定义书签。 1.2.2 业主单位简介 ....................................... 错误！未定义书签。 1.3 可行性研究报告编制依据及范围 .............. 错误！未定义书签。 1.3.1 可行性研究报告编制依据 ................... 错误！未定义书签。 1.3.2 可行性研究报告编制范围 ................... 错误！未定义书签。

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第二章背景及必要性 .................................................................................... 9 2.1 项目建设背景 ................................................................................. 9 2.1.1 多地相继出台限购升级政策 .................................................. 9 2.1.2 居民收入提高，消费需求巨大 ............................................ 11 2.1.3 蓬安市主动融入XXX主城区一体化发展 .........................12 2.1.4 XXX县城镇化发展迅速，房地产行业极具发展空间 .......13 2.2 项目建设必要性 ...........................................................................14 2.2.1 响应国家房地产政策调控的需要 ........................................14 2.2.2 满足区域人们消费需求的需要 ............................................15 2.2.3 满足蓬安、XXX一体化的发展需要...................................15 第三章市场分析 .......................................................... 错误！未定义书签。 3.1 房地产行业现状及趋势 .............................. 错误！未定义书签。 3.1.1 全国房地产行业现状及发展趋势 ....... 错误！未定义书签。 3.1.2 XXX市楼市交易数据分析 ................... 错误！未定义书签。 3.2 目标市场定位 .............................................. 错误！未定义书签。 3.3 目标市场市场容量 ...................................... 错误！未定义书签。 3.3.1 XXX市商品房市场容量估算 ............... 错误！未定义书签。 3.3.2 消费市场容量估算 ............................... 错误！未定义书签。 第四章项目建设内容及业态规划 .............................. 错误！未定义书签。 4.1 项目定位 ...................................................... 错误！未定义书签。 4.2 项目建设内容及规模 .................................. 错误！未定义书签。 4.3 业态规划 ...................................................... 错误！未定义书签。 4.3.1 商业区——社区型邻里中心 ............... 错误！未定义书签。 4.3.2 居住区——青年乐享社区 ................... 错误！未定义书签。

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4.3.3 生活配套——农贸市场 ....................... 错误！未定义书签。 第五章项目选址及建设条件 ...................................... 错误！未定义书签。 5.1 项目选址 ...................................................... 错误！未定义书签。 5.1.1 选址原则 ............................................... 错误！未定义书签。 5.1.2 选址 ....................................................... 错误！未定义书签。 5.2 选址建设条件 .............................................. 错误！未定义书签。 5.2.1 地理位置 ............................................... 错误！未定义书签。 5.2.2 地形地貌 ............................................... 错误！未定义书签。 5.2.3 水文环境 ............................................... 错误！未定义书签。 5.2.4 人口民族 ............................................... 错误！未定义书签。 5.2.5 经济条件 ............................................... 错误！未定义书签。 5.2.6 社会事业 ............................................... 错误！未定义书签。 第六章项目建设方案 .................................................. 错误！未定义书签。 6.1 设计概况 ...................................................... 错误！未定义书签。 6.1.1 项目概况 ............................................... 错误！未定义书签。 6.1.2 设计依据 ............................................... 错误！未定义书签。 6.1.3 设计指导思想 ....................................... 错误！未定义书签。 6.2 规划设计 ...................................................... 错误！未定义书签。 6.2.1 总平面布置 ........................................... 错误！未定义书签。 6.2.2 交通组织 ............................................... 错误！未定义书签。 6.2.3 竖向设计 ............................................... 错误！未定义书签。 6.2.4 配套设施 ............................................... 错误！未定义书签。 6.3 建筑设计 ...................................................... 错误！未定义书签。 6.3.1 设计构思 ............................................... 错误！未定义书签。

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6.3.2 建筑设计 ............................................... 错误！未定义书签。 6.3.3 住宅设计 ............................................... 错误！未定义书签。 6.3.4 商业设计 ............................................... 错误！未定义书签。 6.3.5 立面造型设计 ....................................... 错误！未定义书签。 6.3.6 建筑构造 ............................................... 错误！未定义书签。 6.4 结构设计 ...................................................... 错误！未定义书签。 6.4.1 设计依据 ............................................... 错误！未定义书签。 6.4.2 建筑分类等级 ....................................... 错误！未定义书签。 6.4.3 上部结构及地下室结构方案 ............... 错误！未定义书签。 6.4.4 基础方案 ............................................... 错误！未定义书签。 6.4.5 主要结构材料 ....................................... 错误！未定义书签。 6.4.6 结构防火 ............................................... 错误！未定义书签。 6.5 给排水设计 .................................................. 错误！未定义书签。 6.5.1 设计依据 ............................................... 错误！未定义书签。 6.5.2 设计内容 ............................................... 错误！未定义书签。 6.5.3 生活给水设计 ....................................... 错误！未定义书签。 6.5.4 排水设计 ............................................... 错误！未定义书签。 6.6 电气设计 ...................................................... 错误！未定义书签。 6.6.1 设计依据 ............................................... 错误！未定义书签。 6.6.2 设计范围 ............................................... 错误！未定义书签。 6.6.3 变配电系统 ........................................... 错误！未定义书签。 6.6.4 照明 ....................................................... 错误！未定义书签。 6.6.5 防雷接地 ............................................... 错误！未定义书签。 6.6.6 综合布线系统 ....................................... 错误！未定义书签。

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6.6.7 有线电视系统 ....................................... 错误！未定义书签。 6.6.8 小区智能化系统 ................................... 错误！未定义书签。 6.6.9 闭路电视监控系统（CCTV） ............. 错误！未定义书签。 6.6.10 室外线路敷设 ..................................... 错误！未定义书签。 6.7 暖通设计 ...................................................... 错误！未定义书签。 6.7.1 设计依据 ............................................... 错误！未定义书签。 6.7.2 设计范围 ............................................... 错误！未定义书签。 6.7.3 设计计算参数 ....................................... 错误！未定义书签。 6.7.4 通风设计 ............................................... 错误！未定义书签。 6.7.5 空调设计 ............................................... 错误！未定义书签。 第七章节能和节能措施 .............................................. 错误！未定义书签。 7.1 编制依据 ...................................................... 错误！未定义书签。 7.2 建筑节能 ...................................................... 错误！未定义书签。 7.2.1 总平面布局 ........................................... 错误！未定义书签。 7.2.2 维护结构节能 ....................................... 错误！未定义书签。 7.2.3 节能安全防护 ....................................... 错误！未定义书签。 7.2.4 绿色建筑说明 ....................................... 错误！未定义书签。 7.3 给排水节能 .................................................. 错误！未定义书签。 7.4 电气节能措施 .............................................. 错误！未定义书签。 7.4.1 供配电系统 ........................................... 错误！未定义书签。 7.4.2 功率因数补偿 ....................................... 错误！未定义书签。 7.4.3 照明系统 ............................................... 错误！未定义书签。 7.5 暖通节能措施 .............................................. 错误！未定义书签。 7.6 绿化设计及灯饰工程 .................................. 错误！未定义书签。

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第八章环境影响评价 .................................................. 错误！未定义书签。 8.1 编制依据 ...................................................... 错误！未定义书签。 8.2 项目施工期的环境影响与治理 .................. 错误！未定义书签。 8.3 绿化 .............................................................. 错误！未定义书签。 8.4 环境保护管理 .............................................. 错误！未定义书签。 第九章劳动安全卫生 .................................................. 错误！未定义书签。 9.1 劳动安全卫生 .............................................. 错误！未定义书签。 9.2 危害因素识别 .............................................. 错误！未定义书签。 9.3 安全措施方案 .............................................. 错误！未定义书签。 第十章项目组织管理 .................................................. 错误！未定义书签。 10.1 组织结构 .................................................... 错误！未定义书签。 10.1.1 组织结构设置 ..................................... 错误！未定义书签。 10.1.2 人力资源配备 ..................................... 错误！未定义书签。 10.1.3 员工培训计划 ..................................... 错误！未定义书签。 10.2 项目控制、管理与监督 ............................ 错误！未定义书签。 10.2.1 项目控制 ............................................. 错误！未定义书签。 10.2.2 项目管理 ............................................. 错误！未定义书签。 10.2.3 项目监督 ............................................. 错误！未定义书签。 第十一章项目实施进度 .............................................. 错误！未定义书签。 11.1 项目建设工期规划..................................... 错误！未定义书签。 11.2 项目实施进度计划..................................... 错误！未定义书签。 第十二章招标方案 ...................................................... 错误！未定义书签。 12.1 招标方案编制依据 .................................... 错误！未定义书签。 12.2 招标原则 .................................................... 错误！未定义书签。

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12.3 招标范围 .................................................... 错误！未定义书签。 12.4 招标组织形式 ............................................ 错误！未定义书签。 12.5 招投标程序 ................................................ 错误！未定义书签。 12.5.1 项目招标 ............................................. 错误！未定义书签。 12.5.2 资质要求 ............................................. 错误！未定义书签。 12.5.3 项目投标 ............................................. 错误！未定义书签。 12.5.4 项目开标、评标与中标 ..................... 错误！未定义书签。 12.5.5 招投标费用 ......................................... 错误！未定义书签。 第十三章投资估算与资金筹措 .................................. 错误！未定义书签。 13.1 投资估算 .................................................... 错误！未定义书签。 13.1.1 投资估算范围 ..................................... 错误！未定义书签。 13.1.2 投资估算依据 ..................................... 错误！未定义书签。 13.1.3 项目总投资估算 ................................. 错误！未定义书签。 13.2 资金筹措 .................................................... 错误！未定义书签。 第十四章经济效益评价 .............................................. 错误！未定义书签。 14.1 财务假设 .................................................... 错误！未定义书签。 14.2 财务预测 .................................................... 错误！未定义书签。 14.2.1 收入预测 ............................................. 错误！未定义书签。 14.2.2 成本预测 ............................................. 错误！未定义书签。 14.2.3 利润预测 ............................................. 错误！未定义书签。 14.2.4 借款还本付息预测 ............................. 错误！未定义书签。 14.2.5 财务计划现金流预测 ......................... 错误！未定义书签。 14.2.6 现金流预测 ......................................... 错误！未定义书签。 14.3 项目财务分析 ............................................ 错误！未定义书签。

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14.3.1 盈亏平衡分析 ..................................... 错误！未定义书签。 14.3.2 单因素敏感性分析 ............................. 错误！未定义书签。 14.3.3 财务指标 ............................................. 错误！未定义书签。 第十五章社会效益 ...................................................... 错误！未定义书签。 15.1 提高当地生活水平 .................................... 错误！未定义书签。 15.2 配套完善当地的城市规划 ........................ 错误！未定义书签。 15.3 增加当地劳动力就业 ................................ 错误！未定义书签。 15.4 增加地方财政收入 .................................... 错误！未定义书签。 第十六章风险分析 ...................................................... 错误！未定义书签。 16.1 市场风险与控制 ........................................ 错误！未定义书签。 16.2 资金风险与控制 ........................................ 错误！未定义书签。 16.3 管理风险与控制 ........................................ 错误！未定义书签。 第十七章结论及建议 .................................................. 错误！未定义书签。 17.1 结论 ............................................................ 错误！未定义书签。 17.2 建议 ............................................................ 错误！未定义书签。

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第二章背景及必要性

2.1 项目建设背景

2.1.1 多地相继出台限购升级政策

2016年是中国房地产政策变化最多、成交规模最大，地价房价创新高的一年。2017年上半年，政策主要强调坚持住房居住属性，地方继续因城施策，控房价防泡沫与去库存并行。

一方面，热点城市政策频频加码，周边三四线城市也同步联动调控，传统限购限贷政策不断升级，创新性的限售政策抑制投资投机需求，房地产供需两端信贷资金逐步收紧，年初以来政策效果逐步显现；另一方面，大部分三四线城市仍坚持去库存，部分库存压力下降明显的城市也及时出台稳市场措施。

本年度政策整体体现为：

第一，从城市范围来看，以点带面，核心城市联动周边城市协同调控，三大城市群中，先是核心城市，再是强二线，二季度蔓延到周边三四线城市；

第二，从调控主要内容来看，大部分城市在需求端通过“四限”模式，强力抑制投资投机需求，降低楼市杠杆，其中创新的限售模式逐步成为此轮调控的重要抓手。特点城市普遍“认房又认贷”、“限购又限售”、三四线城市也多采用公积金手段、限售等方式；

第三，从调控力度三来看，与上一轮调控政策不同，此轮因城施策表现更为明显。一线城市继续延续强调控模式，热点二线城市自去

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年市季度以来分阶段强化，政策持续加码，今年新出台调控政策的城市除实行限售的城市之外，其余相对温和。

图2-1 截至2017年上半年已出台收紧政策城市

为了切实保持住房的居住属性，坚决遏制投机炒房行为，持续保持房地产市场平稳健康发展，成都市政府签发了《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》，《通知》内发布了以下事项：

①扩大住房限购范围

将二手住房纳入限购范围，购房者在住房限购区域购买二手住房的，应符合成办发〔2016〕37号、成办发〔2016〕45号文件规定的购买商品住房条件，且只能新购买1套住房（包括商品住房和二手住房）。

②强化区域职住平衡

在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区区域内购买住房的，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间

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断缴纳社会保险24个月以上。

③加强购房资格审核

非本区域户籍居民不得通过补缴社会保险在限购区域购买住房。房管、人社等部门要切实履行职责，强化部门协作，加强购房资格审核，确保住房限购措施落到实处。

④支持合理住房需求

对于重大招商引资项目和机关、企事业单位引进的高端人才等，经所在区政府（管委会）认定后，其购房可不受户籍、社保缴纳时限的限制，但所购商品住房自合同备案之日起、二手住房自载入不动产登记簿之日起5年内不得上市转让。

随着国内一线城市及四川省成都市限购政策越来越紧，XXX这样的三线城市，迎来了置业的黄金井喷期。

2.1.2 居民收入提高，消费需求巨大

截至2016年，XXX县县域内常住人口为69.11万人，城镇化率为38.69%，已实现地区生产总值（GDP）141.8亿元。随着GDP的增长，居民收入也呈现显著增长，其中人均可支配收入也已从2014年的17074.65元上涨至2016年的20137.6元，农村居民人均可支配收入也已从2014年的10494元上涨至2016年的12605元，年复合增长率分别高达8.60%、9.60%。

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25000 20137.6 20000 17074.65 15000 10494 10000 11512 12605 18526 5000 0 2014年 城镇居民人均可支配收入（元） 2015年 2016年 农村居民人均可支配收入（元） 图2-2 2014~2016年XXX县人均可支配收入（元）

居民人均消费性支出方面，2016年城镇居民人均消费性支出为12792.3元，比上年增长6.1%；农村居民人均消费性支出为10020.7元，比上年增长7.4%。

2.1.3 蓬安市主动融入XXX主城区一体化发展

一座城市发展的眼界和胸怀，决定着城市的格局和能级。2016年5月，《成渝城市群发展规划》发布后，XXX县正式跻身成渝城市群，XXX县积极抢抓成渝城市群发展的历史机遇，充分挖掘和发挥自身优势，在融入姿态上积极主动、在融入步伐上走在前列、在融入举措上务实精准，实现借力发展、配套发展、错位发展，把蓬安建成XXX融入成渝发展的“桥头堡”。

2016年3月，蓬安举行了“融入XXX一体化”论坛，县委领导与专家提出了一系列规划。蓬安和成都、重庆形成大的黄金三角区，融入了两小时经济圈；蓬安和西充、XXX形成小的三角区，实现了

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半小时经济圈。蓬安将整合嘉陵江沿线以及达成铁路沿线经济基础较好、具备发展条件的乡镇，利用区位、交通、能源优势发展二、三产业，从而形成集文化旅游、休闲居住、电力水利为一体的经济发展带。同时，将重新布局三角区内产业，承接XXX产业转移。

2.1.4 XXX县城镇化发展迅速，房地产行业极具发展空间

城镇化主要是指城乡人口分布结构变换，越来越多的人口由分散的农村向城镇集中，城镇规模和数量不断增多，而且城镇空间更加文明和设施不断完善，产业水平进一步提升，改革开放以来，我国城镇化进程不断加快，为我国社会进步和经济发展做出了积极贡献。

45.00% 40.00% 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 31.80% 32.83% 34.25% 35.67% 37.17% 38.69% 图2-3 2011~2016年XXX县城镇化率

城镇化速度的加快促进了房地产业的广阔发展。当前，城镇化速度的提升有效促进了房地产业的发展，也导致了城市的数量以及规模不断增大，大量的农村人口库和剩余劳动力涌入城市，住房需求量不断增大，这就导致了房屋刚性需求出现了变化。另外，人口的不断增

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加将会导致各种产业结构的变化，像一些工厂扩建、服务行业、企业办公以及房产投资等对房屋的需求也同样带动了房地产业的发展，还有许多非住房消费包括休闲旅游场所以及度假区等都对人们的生活以及消费结构产生了极其重要的影响，从而促进了房地产业的大力发展。

2.2 项目建设必要性

2.2.1 响应国家房地产政策调控的需要

2017年成为近几年来，房地产调控政策出台最为密集的一年。截至目前，全国已有超过55个城市发布了各种房地产调控政策达160余次。

从整体来看，这一轮房地产调控主要有三大特征：

首先，政策力度与执行为历史最严。从发布调控政策内容来看，涉及房地产信贷、资金、购买资格、供应等方面。

其次，更多城市主要在需求端通过城市群同步、“四限”模式，强力抑制投资投机需求，降低楼市杠杆。

最后，调控目标明确，旨在建立楼市政策的“长效机制”。短期市场降温，环比出现下调。

综上所述，强有力的楼市调控政策，使全国重点一二线城市的二手房交易量呈现明显下滑，房价止涨企稳，遏制了投资投机购房需求，居民居住用房得到支持。本项目的提出，通过在XXX市XXX县建设一占地48.64亩的北辰壹号，包括约747套住宅，住宅客源主要为蓬安片区的居民，大多为居住型客源（刚需），符合国家房地产“房

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子是用来住的、不是来炒的”的定位。

2.2.2 满足区域人们消费需求的需要

随着经济总量与经济发展水平的提高，刺激了人们的消费需求，同时也使人们的消费观念发生了巨大的变化。

2016年，城镇居民人均生活消费支出23760元增长7.4%。其中，居住支出增长10.9%，生活用品及服务支出增长13.0%，交通通信支出增长28.2%，医疗保健消费支出增长4.6%。城镇居民恩格尔系数32.5%。农村居民人均生活消费支出16686元，增长11.0%。其中，居住消费支出增长7.7%，生活用品及服务支出增长26.5%，交通通信支出增长25.7%，医疗保健消费支出增长19.0%。农村居民恩格尔系数36.0%。

无论是城镇居民还是农村居民，生活用品及服务支出增长率均超过人均生活消费支出增长率，表明了生活用品及服务消费已占据相当大的比重，市民的消费结构发生了重大的变化。

本项目的XXX县建设业态丰富的商业功能区，能够提供酒店、餐饮、休闲、娱乐以及其他生活服务，极大的满足了周边居民对生活用品及服务的需求。

2.2.3 满足蓬安、XXX一体化的发展需要

早在2013年，XXX市委就曾发表一篇名为《推进南西蓬同城化实现城市加快发展率先突破》的报告，率先提出了南西蓬同城化发展的理论。

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图2-4 南西蓬一体化

南西蓬同城化构想的提出并非异想天开。从区域经济角度看，同城化发展是区域城市间经济和社会发展的必然趋势，是全新的城市发展模式，也是建设XXX半小时都市经济圈的关键阶段。

本项目选址于XXX市XXX县，其建设将显著增加XXX县城建区面积，为XXX县农村居民进入城市生活提供了良好的生活环境，对增加XXX县城镇化率、推动南西蓬一体化有着十分积极的作用。

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