方法模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、住房公积金管理中心可以将住房公积金余额用于。 A：购买国债
B：为单位或个人提供担保 C：购买股票
D：发放商业性贷款 E：执行层的组织协调
2、估价对象房地产2006年的纯收益为500万元，预计2007年到2011年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，从2010年开始保持在2009年的水平上．该房地产剩余经济寿命45年，土地使用权于2042年底到期，该类房地产的报酬率为8％，则该房地产2007年1月1日的收益价格为。
A：6825万元 B：6866万元 C：9181万元 D：9222万元
E：工业用地的监测点评估价格 3、以2008年第1季度为基期，将某地区不同时间上房地产的销售价格数据进行对比分析和计算，得到2009年第1、2季度房屋销售定基价格指数分别为107．7％、110．18％。这类指标为。 A：比较相对指标 B：比例相对指标 C：结构相对指标 D：动态相对指标 E：执行层的组织协调
4、某商业店铺的购买价格为607元，其中4073元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（） A．7.1% B．12.0% C．13.1% D．19.1%
5、城市房屋拆迁评估价格的确定，不包含被拆迁房屋的。 A：区位 B：用途 C：建筑面积
D：临时安置补助费
E：房地产估价机构必须加盖公章
6、已知某笔贷款年利率为12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是__。 A．12.35% B．12.55% C．12.68% D．12.93%
7、判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地__部门出具证明。 A．城市房地产行政主管部门 B．城市房屋拆迁管理部门 C．城市规划行政主管部门 D．城市建设行政主管部门
8、一般都是移动污染源，主要是各种机动车辆、飞机、轮船等排放有毒有害物质进入大气。 A：生活污染源 B：气态污染物 C：交通污染源 D：工业污染源
E：执行层的组织协调
9、建筑物的所有权可以分为独有、共有和__三种。 A．区分共有 B．区分所有 C．公有 D．私有
10、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为。 A：前期价格指数 B：定基价格指数 C：长期价格指数 D：环比价格指数
E：工业用地的监测点评估价格 11、某临街深度30．48 m(即100英尺)、临街宽度20 m的矩形土地，总价为121．92万元．按“四三二一法则”，其相邻临街深度15．24 m(即50英尺)、临街宽度25 m的矩形土地的总价为．【2004年考题】 A：53．34万元 B：85．34万元 C：106．68万元 D：213．36万元
E：工业用地的监测点评估价格
12、下列房地产开发项目土地使用权的取得，不可采取行政划拨方式的有。 A：国家机关用地、军事用地
B：国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 C：娱乐设施建设用地
D：经济适用住房建设用地
E：房地产估价机构必须加盖公章
13、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是__。 A．面积结算 B．货币补偿 C．产权调换
D．货币补偿或产权调换
14、下列不属于权属登记管理贯穿房地产的全过程的是__。 A．前期考核 B．开发 C．建设 D．使用 15、作为自然人的申请人死亡，__日之内没有近亲属或者近亲属未表示参加裁决或放弃参加裁决的，可终结裁决并书面告知当事人。 A．15 B．30 C．45 D．60
16、直线趋势法公式Y=a+bX中，X表示。 A：价格 B：时间 C：常数
D：价格变动率
E：工业用地的监测点评估价格
17、据调查，某城市2008年初总家庭数为120万户，户年均可支配收入为5万元，约有15%的家庭打算当年购房，平均住房需求80g㎡/户，则2008年该市新建商品住房的总市场潜量是万。(2008年试题) A：1260 B：1380 C：1440 D：2100 E：借款合同
18、房地产投资决策分析主要包括__和项目财务评价两个部分。 A．价格分析 B．市场分析 C．产品分析 D．成本分析 19、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估。 A：挂牌底价 B：正常市场价格
C：竞买人可承受的最高价 D：最可能的成交价
E：工业用地的监测点评估价格
20、某建设项目建设期为3年，各年计划投资额分别为1800万元、2400万元和
1900万元，年均价格上涨率为5％，则该项目建设期涨价预备费约为万元(2004年试题) A：305 B：463 C：636 D：961
E：执行层的组织协调
21、非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个称呼。 A：概括性 B：描述性 C：理论性 D：准确性
E：工业用地的监测点评估价格
22、编制工程进度计划的方法有横道图法和__。 A．网络图法 B．表格法 C．竣工图法 D．坐标图法
23、某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是__。 A．形象差异化战略 B．人员差别化战略 C．服务差别化战略 D．产品差别化战略 24、城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按征收。 A：土地出让金 B：占用面积 C：经营收入 D：销售收入 E：借款合同 25、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、 89.2、92.5、98.1（以2002年1月1日为100）。其中有一房地产在2004年8月1日的价格为 2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为（）元/m2。 A．2121 B．2200 C．1819 D．2242
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为__元/m2。
A．2593 B．2619 C．2727 D．2862
2、证券自身的基本特征不包括。
A：证券是一种可以依法买卖的特殊商品
B：代表一定的财产权利，能给持有者带来收益 C：证券是一种虚拟资本
D：可以依法转让，买卖时存在证券交易价格 E：是一种有价凭证
3、某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于__。 A．试探性调查 B．描述性调查 C．创新性调查 D．因果性调查
4、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于__。 A．物质折旧 B．功能折旧 C．经济折旧 D．会计折旧
5、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的说法是。
A：过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则是反映市场价格和实际价值之间的关系
B：房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落
C：当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了 D：“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益；而“房地产泡沫”则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出
E：借款合同
6、有在区位、档次等方面相当的甲、乙两出租写字楼，甲写字楼的建筑面积月租金为50元/m2，不含物业管理费；乙写字楼的建筑面积月租金为59元/m2，含有物业管理费。该类写字楼的物业管理费为每平方米使用面积10元。甲、乙两写字楼的租金相比有__。 A．甲高于 B．甲低于乙 C．甲等于 D．不可比 7、某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0．5％，通常称为“年利率6％、每月计息一次”，即“名义利率”。当按单利息计算时，名义利率和实际利率是一
致的，按复利计息时它们的关系为。 A：相等 B：不相等
C：可能会相等 D：不能确定 E：借款合同
8、对查封扣押的财产实行强制拍卖的特点不包括。(2009年试题) A：标的非自有性 B：主体的特定性 C：目的的利他性
D：权利义务的对等性 E：执行层的组织协调 9、消费信用有两种类型。
A：类似商业信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者 B：属于民间信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者 C：类似国家信用，由政府以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者 D：属于商业信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者 E：属于银行信用，由银行等金融机构以抵押贷款方式向消费者提供资金 10、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括。 A：人工费 B：材料费
C：企业管理费
D：施工机械使用费 E：规费
11、房地产行政法规包括等。 A：《物业管理条例》 B：《商品房销售管理办法》 C：《城市私有房屋管理暂行条例》 D：《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》 E：《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》 12、房地产金融的特点包括。 A：集中性 B：风险性 C：流通性强 D：资金增值性 E：资金周转期长 13、税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种包括。
A：经营税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加
B：企业所得税，即对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税
C：土地使用税，即房地产开发投资企业在开发经营过程中占有土地应缴纳的一种税种
D：房产税，即投资者拥有房地产时征收的一种地皮等财产税
E：土地增值税
14、购房人发现商品房质量有问题，不能选择退房的情形有__。 A．使用一年后发现屋面漏水
B．办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题 C．办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题 D．尚未使用即发现下水管道堵塞 E．下雨时发现外墙渗水
15、下列关于城市总体规划与城市生态规划、城市环境保护规划的关系，表述正确的是。
A：城市环境保护规划是城市总体规划的重要组成部分 B：城市生态规划不同于传统的城市环境保护规划
C：城市生态规划不只考虑城市环境各组成要素及其关系
D：城市生态规划仅关注城市的自然生态，不关注城市的社会生态 E：城市环境保护规划属城市专项规划范畴 16、假设开发法的操作步骤包括（）。 A．调查待开发房地产的基本情况 B．选择最佳的开发利用方式
C．估计开发前的房地产价值及开发经营期
D．估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费
E．进行具体计算，求出待开发房地产的价值 17、房地产估价机构资质等级分为。 A：一级 B：二级 C：三级 D：四级 E：五级
18、工程勘察资质分为。 A：工程勘察专项资质 B：工程勘察行业资质 C：工程勘察综合资质 D：王程勘察专业资质 E：王程勘察劳务资质
19、房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从__之日起计算。 A．工程竣工 B．物业验收合格 C．购房人实际入住
D．开发企业向购房人交付房屋
20、下列关于标准差的表述中，正确的有．(2008年试题) A：期望值相同、标准差小的方案为优 B：标准差相同、期望值小的方案为优 C：标准差相同、期望值大的方案为优 D：标准差系数大的方案为优 E：标准差系数小的方案为优
21、易于使用市场法估价的房地产有。 A：标准工业厂房 B：写字楼 C：古建筑 D：纪念馆 E：学校
22、北京市甲级写字楼出售市场，是按房地产市场细分的标准划分的。 A：按地域细分
B：按房地产用途细分 C：按增量存量细分 D：按交易形式细分 E：按目标市场细分 23、在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成功。 A：高于 B：等于 C：低于 D：不高于 E：不等于
24、以保险基金来源的不同为标准，可将保险分为。 A：商业保险 B：社会保险 C：政策保险 D：财产保险 E：人身保险
25、下列说法不正确的是__。
A．完整的所有权包含占有、使用、收益、处分等四项权能，这四项权能可以与所有权发生分离
B．共同共有与按份共有的最显著区别在于：共同共有是平等地共有 C．不动产所有权包括土地所有权和房屋所有权等
D．建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其对共同共有享有的共有权利以及对该建筑物及其附属设施享有的共同管理的权利，视为一并转让
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