商品住宅投资效应及政府调控

俞佳艺

（武汉大学经济与管理学院湖北武汉430072）

摘要：我国经济增长的发展态势良好，归其原因，房地产投资的功劳尤其显著。近几年，我国房地产业中商品住宅投资的热潮大涨，作为宏观经济增长的重要贡献力量，商品住宅市场不仅需要市场无形的参与，也需要政府适当、合理的调控。关键词：商品住宅；投资效应；政府调控投资是指开发投资者预先支付一定的资金或资源（如土地、技术、劳动力等）以在后期获得收益。本质上，任何投资活动都是通过投资资金或其他资源的增值来获得投资收益。商品住宅投资指人们在商品住宅类房地产投资活动中，为了后期获取高收益，预先将资金投入在开发、经营管理等事务中的经济行为，它是房地产投资中不同于商品写字楼和营业用房的一部分，它包括了对新建住宅的投资和对现有住宅的维护和改造上的投资，其投资业态主要有普通住宅、别墅、公寓、排屋等。展；商品住宅投资产生泡沫现象的很大原因是投资者们的盲目投资，这一行为不仅造成资金的浪费，而且极大地浪费了土地资源。上述商品住宅投资泡沫现象产生的影响最终将会抑制区域经济以及社会经济的增长。二、政府对商品住宅投资的调控研究

商品住宅投资正面效应的促进和负面效应的抑制需要政府的参与。政府对商品住宅投资的宏观调控，是指以商品住宅行业健康平稳的发展为目标，通过财政、金融、法律以及规章制度等手段对市场活动进行调整和规范的各项职能手段。在市场发挥正面调节作用的基础上，国家对商品住宅经济的宏观调控和引导，是使商品住宅市场稳定运行、整个房地产行业正向发展的绝对需求和迫切行为。（一）政府调控商品住宅投资的意义政府对商品住宅投资施行合理的宏观调控有着现实意义。第一，由于我国商品住宅市场总体而言并未十分成熟，加上商品住宅市场本身存在着局限性，市场中信息不对称、投资垄断等问题会导致其失灵，无法自发地解决功能性的矛盾和资源配置问题，所以必须介入政府在投资环节的有效调控来合理配置社会资源，以便促进商品住宅市场的健康发展。第二，我国实行社会主义制度，国家实行经济战略的重要手段之一就是政府宏观调控。商品住宅房地产作为我国国民经济的支柱产业之一，对其实行政府调控是国家现状和其本身的重要地位所决定的，这不仅可以有效地监督和保护国内各行业市场的有序发展，还能在一定程度上提高我国在国际上的竞争力。第三，商品住宅已经融入进平民百姓的生活需求中，投资者开发投资的不合理导致房价过高，商品住宅行业的泡沫现象随之而来，严重影响人们买房、住房的实际需求，同时引发社会贫富差距加大等一系列社会问题，政府出面进行调控，可以有效地维护社会和谐稳定。（二）政府调控商品住宅投资的方式政府主要利用金融政策、土地政策、税收政策等手段，对商品住宅投资进行监督、调整和指引。在商品住宅投资中，金融政策起着带动作用，利用金融政策实际上是将对商品住宅的供求调控转化为对资金的供求调控，中央银行是金融机构中最有力的管理者，是调控过程中的主体。政府可以通过调节银行信贷资金的择优发放条件，调整商品住宅投资在房地产投资中占有的比重大小，改变房地产的投资结构，影响商品住宅的投资规模；通过银行贷款的利率调节，规定银行发放商品住宅信贷的基本条件和贷款的最高限额，影响建筑商、投资者的开发成本，鼓励或限制其进行投资。税收政策主要通过调整税种、税目和税率，改变纳税期限等方式来实现。其中税收种类、征税范围决定了征税、免税的对象，也是税率确定的前提条件。税收可以影响产业的投资方向，各类税收政策使得行业结构和投资需求产生一定差异，从而引发投资规模的一、商品住宅投资效应分析

商品住宅投资对经济增长的效应有正面和负面之分，其中又包括了直接效应和间接效应。（一）正面效应商品住宅投资在全社会固定资产中的占比较高，随着各地商品住宅投资的逐年发展，其促进区域经济的发展作用不可小觑，因而商品住宅投资在社会经济的发展过程中有着重要的作用。商品住宅行业本身属于高关联的产业，上下游的产业链较长，与商品住宅相关的产业包括建材冶金、金融保险、交通、化工、电子机械等，因此，商品住宅投资的变化同时会引起各行业生产、消费、流通方面的变化，从而影响国民经济收入成倍的改变，这就是投资上常说的“乘数效应”。若商品住宅投资产生某一大幅波动，必然也会导致相关产业积极或者消极的波动。所以，从关联产业的角度看，商品住宅投资的增长能够间接拉动国民经济的增长，反之，则抑制增长。其次，商品住宅投资引起商品住宅消费，投资量的增加能够帮助消费向积极方向发展。而商品住宅消费对经济有着促进作用，主要在以下三方面体现：第一，商品住宅消费会直接地促进房地产住宅市场建设，即增加投资，进而拉动经济增长；第二，商品住宅消费能够拉动市场流通，在流通量迅速上升后，房地产市场的总体成交金额大幅度增加，与此同时，各类相关服务行业被带动着发展；第三，和商品住宅投资的拉动效应相似，商品住宅消费也会对建筑业、金融业等高关联产业有拉动作用。（二）负面效应商品住宅投资的泡沫现象会对经济产生极其消极的影响，从而导致社会秩序的混乱。当商品住宅价格上涨幅度超过GDP的增长幅度时，可能会产生全社会资金偏向倾斜，导致行业结构上的不平衡；另外，商品住宅的价格过度上涨不利于居民的消费，影响居民购买或租赁住房的数量，商品住宅投资和国民经济水平不再协调，这会引发一定的金融问题，如银行信用危机，恶性循环中向银行贷款的人们负担加重，无法偿还贷款，银行因此产生坏账；商品住宅投资的泡沫还会拉大社会贫富差距，造成住宅所有者对资金的收拢，不利于社会的发140Copyright©博看网 www.bookan.com.cn. All Rights Reserved.行业视角信息版2020.09珠宝玉石原创设计与营销

——以乌泱珠宝工作室为例

王安然马宏艳

（北京服装学院北京100029）

摘要：本文通过分析珠宝玉石的行业现状、市场痛点、运营新模式和风险防范，向人们详细展示了珠宝玉石的上下游产业链的整合及运用新媒体技术更深入的客户服务理念，通过新工艺、新设计、新渠道满足客户对珠宝玉石日益增长的多领域需求，并积极探索珠宝玉石相关融合设计及研发生产跨界产品。关键词：珠宝玉石；原创；营销基金项目：北京服装学院2020年大学生创新创业训练项目“玉石文化与现代服饰设计的融合与发展”（项目号:2020100120790）。近几年，“国潮”文化浪潮袭来，是国人注重中华传统文化的表现。人们对传统文化产品物质需求日益增长，精神艺术文化需求日渐高涨，传统珠宝玉石首饰设计文化产业潜力巨大，且有大量的作品需要与服装进行搭配，探索原料的创新、工艺的提升、结合互联网+营销新模式，将更多的作品融入客户的日常需求。与客户的信任与需求相对应的却是玉石行业经济来源的信息不对称、传统设计无法追赶时尚、设计抄袭严重、售后难以保障等问题频发。面对这一市场痛点，应积极探索初级市场调研、试品反馈、设计改版、创新服务、营销升级等方式适应市场需求。快速发展。2018年，通过上海钻石交易所海关报关的一般贸易项下成品钻进口总额为27.06亿美元，较去年同期增长7.6%，创钻交所成品钻进口额历史新高；累计为57.84亿美元，较去年同比增长8.23%。2018年，全球钻石镶嵌首饰市场为820亿美元，同比增长2.2%，其中美国、中国分别为钻石消费第一、第二大市场，规模分别为430亿和100亿美元。虽然宝珠玉石市场庞大，珠宝行业却仍处于初级探索阶段，整体服务模式与运营模式并不完全成熟。珠宝行业可分为创新型珠宝、创投型珠宝、媒体型珠宝、产业型珠宝和服务型珠宝。随着大众创业、万众创新政策红利淡出行业舞台，珠宝服务类型回归商业本质。如何依托自身运营能力实现行业稳定发展，从而达到投资回报或商业落地的目的，成为行业核心探讨问题。在各类珠宝中，由于产业型珠宝多由企业主导，一、行业现状

从市场规模来说，随着人们生活水平的提高，人们的消费观念和消费水平也随之转变。在这个契机下，珠宝行业得到改变。另外，政府可以实行减免税等鼓励外资引进的优惠条件来弥补国内资金的不足，通过调整与商品住宅开发、流通相关的税率，抑制或刺激商品住宅投资，比如对流转税、所得税进行调节以实现社会总供给和需求的平衡，对商品住宅的物业进行地区税的确定以重构经济结构等。四、结语

由于商品住宅开发投资与经济增长关系之间的复杂性与多变性，政府需要针对投资变量的变化状况实行不同的调控措施，在商品住宅投资市场发展的不同时期加大或减小调控力度，以使商品住宅投资产生的效应稳定。如今社会经济和人们生活中愈发缺少不了商品住宅这一主要房地产业的参与。商品住宅行业发展的过程中，势必会出现大大小小的矛盾与挑战，在政府适当有效的调控下，其发展之路将是稳定、可持续的，商品住宅投资效应和政府调控的研究前景也十分广阔，有待学者进一步的研究。参考文献：[1]叶勇.基于混沌理论的房地产投资效应研究[D].武汉理工大学，2007.[2]王浩.中国房地产泡沫的测度方法研究综述[J].统计与信息论坛，2017，（08）：78-86.[3]董凤华.宏观调控法的理论前提及方法分析[J].现代经济信息，2014（18）：10-10.[4]刘静岩，王浣尘.房地产投资中政府宏观调控的实施与角色定位[J].中国房地产金融，2004（09）：14-16.[5]陈博，赵帅.西安市商品住宅价格影响因素分析[J].经贸实践，2016（14）：50.作者简介：俞佳艺（1996-）；性别：女；民族：汉；籍贯：浙江省丽水市；学历：硕士研究生；研究方向：博弈论。三、关于政府调控商品住宅投资的建议对策

（一）短期调控适当刺激内需商品住宅市场起步时期，政府希望通过强化住房供应体系、推行住房分配货币化制度等来刺激商品住宅的开发投资和消费，扩大商品住宅内需，从而提高商品住宅投资对经济的贡献率，拉动经济的增长。过于激进的调控虽然可以推进商品住宅投资的发展，但由于调控力度过大可能无法使得商品住宅投资保持稳定，会导致短期内投资过热，规模结构不合理，市场秩序较为混乱。（二）小规模调控稳定发展当商品住宅投资规模达到一定量时，政府为了稳定商品住宅投资，将其调控力度应控制在使商品住宅系统稳定的范围内，同时根据商品住宅市场投资规模的波动做小规模的力度及手段调整。以稳定商品住宅发展为诉求，政府可以适当采取抑制商品住宅投资投机行为、信贷调整、土地管理等方法。（三）针对性调控应对市场混沌当商品住宅投资规模较大时，投资规模增长速度不断减缓，商品住宅市场可能会受到各类经济状况的影响，比如受金融危机影响后可能呈现出混沌的状态，所以仍然需要政府针对性地改变调控力度和手段。Copyright©博看网 www.bookan.com.cn. All Rights Reserved.141