物业管理计划书

　　××年是物业中心管理探索、稳步发展的一年。机遇和挑战并存，但挑战大于机遇，企业发展必须遵循“转变观念，树立服务意识”的指导思想，以“我为业主服务好，我为企业添光彩”为服务精神，以培养造就一批骨干，树立××企业形象为宗旨，将物业管理规范化服务深入每个细节当中。物业管理是残酷的“逆水行舟、不进则退”。如何开拓、创新、进取，如何降低、减少纰漏，是我们立足之本。针对物业管理中心的实际情况及发展前景，制定如下工作计划：

　　一、××年的指导思想

　　以服务群众为重点，规范物业服务行为，推动物业管理行业精神文明建设，促进和谐社区、和谐村镇的建设，适应村委会改革和物业市场竞争的需要，结合企业自身情况创建具有物业管理特色的物业管理模式。努力探索企业内部的管理机制，强化企业的综合服务能力和管理标准。坚持对客服务、多种经营的思路，全面提高各级人员的思想素质和业务素质。

　　二、××年主要经营指标

　　⒈全面完成四方景园五区住宅部分收入平米，户物业费收费率达到％以上。

　　⒉积极拓展停车场的租售活动，争取新的突破。

　　⒊底商物业费要达到全额收取（包括号楼的物业费供暖费）。

　　⒋多种经营收入利用现有资源、群策群力争取最大利润。

　　⒌开源节流、控制内耗、降低成本、节约能源、提高项目经营效益。

　　⒍合理安排岗位，根据员工自身特点、专长、进行合理评估。明确发展方向和目标，把企业的发展和员工的需求相结合，给有发展潜质的员工提供机遇。

　　⒎区指标另行修订。

　　三、××年管理指标计划

　　紧密围绕物业管理中心的发展方向，贯彻执行为社会服务、为业主服务、为用户服务、为企业服务的企业宗旨，通过服务实现社会效益、经济效益、环境效益和品牌效益的统一，为实现这一目标，特制定如下计划：

　　⒈建设团队、溶队、立足本职、树立服务意识。

　　⒉锻炼队伍、打好基础、规范服务、构建和谐、赢得业主满意。

　　⒊强化管理、提高技能、培养选拔一批技术骨干，成为企业支柱，树立××企业形象。

　　村委会的改变，滋生出物业管理中心。从优越的环境逐步过渡到经营，自负盈亏的物业企业。从金饭碗到泥饭碗，从思想上转变需要一个过程。但必须适应环境，忘记自我，从零开始，学好技能把握未来，把主动权留给自己。所以必须转变观念，摆正位置，真正溶入到企业中来。

　　坚持良好的工作作风，逐步完善服务体系，理顺关系，明确责任，健全制度使管理工作逐步走向正常化。

　　坚持原则，维护团结和协作单位经常沟通。保证较好配合，协调关系进行深层次开发、拓展领域争取有新的突破。

　　管理规范，树立健全各式档案，力争全面详实有据可查。

　　定期走访业主，并进行满意度调查。不断变换工作方式让业主满意，树立物业形象。

　　逐步完善各项规章制度，通过实践，修改再实践，再修改，最终达到有章可循。保持员工队伍的纯洁品质，不断提高员工的综合素质。

　　四、××年的基础准备工作：

　　⒈端正思想、改变认识，与开发商保持统一的思想，树立“本一家”的理念，勇于承担责任，为了共同的利益，不计得失，做好全方位的服务赢得业主对我们的信任，通过我们的言行让开发商和业主了解、理解、肯定、选择。

　　⒉做好专业化物业管理流程的准备。使管理的项目，都能够通过规范的作业流程，确保实现在事先设定的品质目标、成本目标和时间目标。

　　⒊做好新项目接管的准备工作。

　　⒋做好业绩考核与激励机制的准备。依据职责和计划客观评估工作业绩，并以此为基础公正确定职务晋升和利益分配，让利益差别与业绩差别成比例，保证团队持续的工作热情。

　　⒌要做好多区域、多级分权管理架构的准备，要使整个体系的运转高效且风险受控。

　　⒍要做好核心管理和团队建设的准备。

　　五、××年主要工作计划

　　⒈规范服务、构建和谐

　　以“规范服务、构建和谐”为主题，进行深入规范化活动，以服务业主为为重点，规范物业管理的服务行为，提高物业管理工作水平，为业主创造一个良好的居住和工作环境，推动物业管理中心精神文明建设，促进和谐社区的建设。紧扣“规范服务、构建和谐”主题，组织员工开展“知情、真情、亲情、社情”活动。工作重点如下：

　　知情：继续按照住宅物业服务基本标准，在管理项目的适当位置向广大业主公开物业服务标准、收费标准及依据；利用各种形式，宣传物业管理的法规，在宣传栏等醒目位置张贴或以手册、印张形式向业主发送《物业管理条例》、《业主大会规程》、《业主（临时）公约》等文件，让居民了解、熟悉相关法律、法规、，做到服务透明，居民知情。

　　真情：召开业主座谈会、发放调查表等形式了解居民对物业服务的意见和建议，真正倾听群众的呼声，在此基础上制定切实有效的措施，进行认真的改进。

　　亲情：在“元旦”、“春节”前后开展形式多样的爱民、便民、助民活动，开展上门服务，慰问孤寡老人、军烈属等，为广大居民创造更加便捷的生活条件和环境，增进相互了解，融洽彼此关系，体现亲情，凝聚人心。从业户最关心的问题入手，切实为业户办实事，如免费检查电气线路、义务维修、建立孤寡老人档案，参观机房设备、宣传燃气使用常识等，加强业户回访、征求业户意见等；

　　社情：通过业主座谈会形式建立与社区居委会的协商议事制度，定期共同研究社区共驻共建共管事项，及时沟通，做到掌握社情，了解；支持和配合各级开展安全防范、文明礼仪、科普、教育、文化体育等社区建设活动，促进团结友善、邻里互助良好社会风气的形成。

　　⒉奠定基础搞好培训、让业主满意

　　物业管理中心人员来自基层，接触物业行业不久。所以我们要从基础培训、从法规，从业技能，从观念转变进行系统的培训。制定详实可操有针对性的培训计划。并结合成人教育特点，项目部的具体情况，开展形式多样的培训。从而达到对工作程序，工作内容怎样做，该做什么，不该做什么。对本职岗位有初步的了解达到上岗的要求。为迎接业主入住做好各项前期准备工作，达到预期效果。

　　⒊树立热爱企业、建设企业的思想、积极配合、开展工作

　　在工作中我们要始终强调“主人翁”精神，以热爱建设项目的态度去工作。不等、不靠、不推、不拖、各部门岗位做好配合，发挥团队精神，主动为客户服务不强调客观。有条件要做，没有条件创造条件也要做。只要对项目部发展有利，都要积极做好。当好主人。热爱、建设、管好项目为在丰台区树立良好的品牌

　　⒋健全设备、设施档案，做好维修工作检查记录

　　为了保证设备、设施原始资料的完整性和连续性，必需健全档案管理。档案是在物业管理活动中直接形成的文件材料，在形式上，留下了管理者的笔迹和签名；在内容上，记录着物业、业户和管理过程的真实面貌。要求各部门档案按期、细致的整理完成，并不断更新，保持数据的完整性。同时督促厂家做好对设备、设施的保养，保持良好运行，延长使用寿命。并在合理控制公共能源上集思广益，争取合理化建议，把能源费控制在最低水平，减少开支

　　⒌大力加强项目安全保卫工作及安全生产工作

　　项目保卫及安全生产工作一直是项目部工作的重点，我们要做到事前控制，流动巡视堵塞漏洞相结合。消除安全死角，确保项目不发生任何安全问题，对施工单位出现违章操作和违反操作规程的事件，要立即予以制止，并上报上级领导进行批评，对突发事件要做好预案，同时也要让全体员工牢记生产事故对社会及单位的重要性和严重性

　　⒍加强社区文化活动，促进精神文明建设

　　发挥物业中心本地区域优势，依托村委会的支持积极开展有益的社区全民健身文化交流，民俗展示等一系列活动，以满足业主业余文化的需求，积极参加上级单位和地区的公益事业。如赞助“希望工程”给灾区捐款捐物等。

　　⒎加强物业管理知识的学习，提高专业化管理水平

　　通过对员工的定期，不定期业务培训和考核，从而提高服务层次，改进服务质量，使员工专业培训率达到％。初步达到具有一定的专业知识和处理正常事务的能力。人人熟悉掌握各岗位工作的要求和细则，不断提高工作质量和专业化管理水平，树立良好的服务意识，积极主动地为业主服好务，赢得对物业管理中心的信任。

　　⒏搞好宣传教育，拉近业主与物业距离，用心与业主接触沟通交流：

　　业主们，在从四面八方聚集到一个新的生活环境下，开始肯定有很多的不适，特别是预期值很高的消费心理和幻想的房间雏形被很少接触的毛坯房给打破后，产生极大的心理不平衡，这种不平衡会持续一段时间，装修以后或者更久，如果在其这段时间或装修中出现不理想或一些堵心事，其的心态会有更突出的异常现象，在传统思想的支配下产生一种自我保护意识，怕吃亏，怕受骗，怕被宰，说明他们对我们的企业不了解，缺乏认知度；这要靠我们在实际工作中去感动靠我们日常的宣传；

　　在物业管理这个事物或管理服务形式被全面认可接受前，要有一个较长的逐渐被认识、被接纳的过程和过度期，在这个时期，方方面面都在做物质和经济基础方面的准备，在做思想、法规、理论、标准方面的准备、意识观念方面的准备；我们需要积极、主动的去做一些基本的宣传工作，去与业户、客户作沟通工作，介绍我们的基本日常工作和基础工作，使我们企业的管理服务理念深入人心，主动创造条件、机会，营造适合的氛围；主动引导，去控制导向；

　　物业要充分利用宣传栏，开展物业基本知识，法规。社区活动概括。消防常识，防盗窍门等一系列宣传活动。同时把一些典型案例分析介绍给业主引起警觉，真正为业主着想，共同建设自己的家园。保持和谐的邻里关系，物业真正起到穿针引线作用让业主满意。

　　六、各部门工作计划：

　　⒈行政部：

　　一、××年将接管世纪风景区，行政部将提前做好以下准备工作：

　　⑴配合工程、物业、安保财务等部门制定相关接管验收以及业主入住等相关资料、表格、并联系印刷工作；

　　⑵准备和购置办公用品；

　　⑶注意了解员工情况；把有特点、有专长的员工向领导推荐，给有潜力的员工提供施展才能的机会，

　　⑷配合各部门进行区的接管、验收、入住工作。

　　二、完成区入住后的工作重点：

　　①培训工作：制定培训计划包括行为规范，专业知识、先进经验的学习等等。不定期的对员工的培训效果采取多种形式的考核，严格要求并把奖惩制度落实到工作中。弥补工作中的不足，做好新入职员工的培训工作，完善培训程序，做好培训记录。

　　②质检工作：和领导协商，争取下半年出台质检细则，各部门按标准执行。质检检查要纳入部门下半年工作重点，加大检查力度，把好质量关。

　　③在做好本职工作的基础上，支持配合领导，协调好与各部门的关系。与员工们一起共同学习，共同提高。

　　④档案管理：建立健全各类档案，认真细致的收集各类档案，将收集到的档案进行认真细致的整理、归档，做到资料完整、规范，记录清楚、详细，查找方便、快捷，真正做到有据可依、有案可查。

　　⑤后勤保障工作：关心员工，加强凝聚力，尽力为员工解决实际困难，做好项目部的后勤保障工作。

　　⒉物业部：

　　实现物业专业化管理，迎接小区业主顺利入住，为住户营造优美、舒适的居住环境，是××年物业部的工作目标和努力方向。

　　①业户的档案资料建立及时、完整，符合公司的质检要求。

　　②对员工进行细化培训，不断提高工作质量和专业化管理水平，树立良好的服务意识，积极主动地为业户、客户服务。

　　③加强与业主的沟通，物业部人人要建立自己的客户群体。为业主办好事、办实事。业主满意度要达到。

　　④积极开展业主需求的调查，提升物业服务价值。

　　⑤根据与保洁公司签订服务合同监督指导保洁公司做好园区内的保洁、绿化工作，努力为小区住户营造优美、清洁、舒适的居住环境。

　　⑥积极开展社区文化活动，营造温馨、健康的社区生活环境。

　　⑦对入住业户进行满意度调查，全年覆盖率达。

　　⑧开展丰富多彩的社区文化活动为业主增添生活乐趣。

　　⑨利用宣传栏，向业主们介绍物业知识、生活常识、健康信息等，同时也将向业主们随时介绍物业公司的工作，便于业主的认知和监督。

　　⑩做好园区内的卫生清洁、消杀防疫、环境保护、绿化管理等基础性服务工作。

　　⒊工程部：

　　设备设施的计划保养工作：

　　①严格执行定期巡视检查制度，发现问题及时处理，每日巡检不少于次。

　　②根据季节不同安排定期检查，特别是汛期，加强巡视检查力度确保安全。

　　③消防系统的维护：结合安保部的需要，及时检查、维护保养，使各类消防水泵、烟感、喷淋设施、声光报警器以及消火栓设备处于良好的状态，根据实际需要采购备品备件，以便及时更换，确保设备发挥应有的作用。

　　④庭院铁艺护栏根据实际情况安排除锈刷漆。

　　⑤业户装饰装修已基本接近尾声，××年将全面进行楼道、电梯厅等公共区域墙面的粉刷工作。

　　⑥根据实际情况对各类设备（水泵、风机、电梯等）进行维护保养。

　　完善配套设施：

　　①督促开发建设单位完善园区道路照明设施。

　　②督促施工单位完善设备设施的维修工作。

　　③督促开发将楼四周沉降部分进行修复。

　　节能降耗：

　　①进行地下停车场的照明设备的改造，将车场能耗降到最低。

　　②将楼道、电梯厅的灯改为节能型。

　　③将楼梯内照明控制开关改造为触摸延时开关。

　　设备设施的重大技术改造：建议开发单位对四方景园五区的地下停车场、电梯等，安装监控设备，以降低物业管理中心人力成本。

　　提高服务质量：树立为业主竭诚服务的职业志向，自身要做到仪表端庄；语言谦逊、文雅、准确；主动热情，事事为业主着想。对业主委托的事情要认真做好，对业主的后顾之忧要积极想办法解决，使业主能身心愉快安居在小区内。

　　解决房屋遗留问题：配合开发单位督促施工单位进行房屋遗留问题的返修工作。

　　做好安全生产管理工作，逐级落实安全生产责任制，签订安全管理责任书。

　　环境秩序的管理：做好对房屋外立面、内部结构、室内装修的管理和控制，维护园区环境的美观，制止乱搭乱建、乱码乱放、违章占用公共区域面积的行为，保持优雅宁静的良好环境秩序。

　　防冻保温措施：冬季防冻保温工作不容忽视，针对楼内设备设施情况制定相关防冻保温措施。

　　区工作计划：

　　①前期介入：

　　时间：××年月～××年月；

　　目的：介入区的施工管理，从物业管理的角度出发，参与区的设备设施的调试和竣工验收工作，包括分部、分项工程的验收、隐蔽工程的验收及综合验收。

　　要求：熟悉和掌握区所有设备设施的详细情况，学习设备的使用操作程序，对发现的问题进行详细记录，提出相关的合理化建议督促施工单位进行整改，确保施工质量，减少接管后的返修工作量。

　　②接管验收：

　　时间：××年月～××年月

　　内容：⑴制定物业接管验收的相关文件、资料、表格及交接验收程序，确保区的接管验收工作顺利进行。

　　⑵针对验收结果督促施工单位组织人员对验收中检查出的问题进行全面维修，确保业主顺利入住。

　　③返修管理工作：

　　针对业主入住验房时提出的整改要求组织施工方人员进行返修，确保在规定期限内整改完毕，避免不必要的推诿扯皮现象。

　　④装修管理：

　　⑴健全装修施工管理服务内容，做好装修手续的办理工作，确保装修手续办理率％。

　　⑵做好日常装修管理工作，随时关注业主装修情况，发现违章行为，及时予以纠正。

　　⑶与各部门通力合作，避免破坏房屋结构或侵犯其他住户利益的行为发生。

　　⑤正常期管理：

　　⑴完善配套设施：根据区实际情况另行制定相关计划。

　　⑵节能管理：根据区公共区域、地下停车场以及其他现有设备，采取措施，挖掘节能措施。

　　⑶其他管理工作：根据实际情况另行制定工作计划。

　　⒋安保部：

　　⑴治安管理：治安管理包括防盗、防破坏、防罪案等一系列管理活动，为此我部做出如下工作计划：

　　①加强门岗的检查力度，严格执行来客登记制度，对进出小区人员进行严格管理，确保小区无闲杂人员进入，保证业主安全。大宗物品持出门证出门，各种机动车辆的进出严格登记并查阅车证。

　　②加大巡逻检查密度，做到勤巡视、勤检查，要害部位无异常、无隐患。

　　③加强对员工进行安全管理教育，如突发事件的处理，报警、现场保护、急救、事故报告等。

　　④对保安员、车场管理员、中控人员进行治安管理培训，明确各自的岗位职责。

　　⑵消防管理：火灾是物业安全管理的最大“敌人”，一旦发生火灾，人身和财产都会受到严重威胁，为此制定如下防范计划：

　　①严格根据《中华人民共和国消防条例》的规定，建立健全防火组织，并确定相应的防火责任人，将防火责任分解到各户，由各业主、住户、装修单位等个人或团体负责所属物业范围内的防火责任。

　　②每日进行防火检查，根据检查出的火险隐患制定和落实消防整改措施。

　　③以保安部为中心组建义务消防组织，实施严格的消防监督管理。

　　④加强对消防设备设施的巡检和维护，对发现的问题及时进行处理和解决。

　　⑤建立和健全防火安全制度，向住户、员工落实应急疏散程序等消防常识。组织保安、车场管理员、消防中控人员及相关部门人员进行消防演习，培养处理突发事故的能力。

　　⑶车场管理：

　　加强停车管理，对管理人员进行专项培训，提高停车管理的技能和服务质量。做到进出车辆记录清楚，进行车况检查，核对车证的真实性及有效期，加大便民服务力度，做到车场收费，票据钱款清楚，交接清楚。

　　七、××年的六大希望

　　⒈个人要在持续反思中去强化责任心、热情和对人的尊重。

　　⒉有意识去感受工作乐趣，追求大家合作成就一番事业的幸福感。

　　⒊对自身能力要扬长补短，将自己不足之处列成清单，逐项改进。

　　⒋重视工作的模式。注意总结改进工作方法，把成功做法形成模式，运用到同类问题的处理。

　　⒌树立经营意识，珍惜资源，要患得患失，重视投入产出关系。

　　⒍强化项目管理能力。

　　××年是物业管理中心成长壮大的一年，在物业市场日趋激烈竞争的时代，随着法规逐步完善，业主维权意识逐步提高，媒体不利的导向使业主更加敏感，也使物业管理陷入尴尬境地，要摆脱尴尬除站稳市场，抓住机遇外，就要在服务的整体水平和服务质量上下功夫，服务重在细节。细节贵在“以人为本，以诚为准”于细微处见精神。我们要精诚团结，提高整体服务水平和服务质量关键的时刻，如何适应市场，得到业主认可关键在“转变观念、树立服务意识”做好各项基础工作，充分利用现有资源及开发与村委会提供的平台。认认真真、扎扎实实地做好每一件工作。在村委会领导下下，努力进取把握机遇，让开发和村委会感到“我们行、我们一定行”！

　　物业管理中心

物业管理计划书

　　一、XX项目物业分析：

　　1、物业地域范围开阔，封闭性交强

　　2、购置物业人员层次较高，属于房地产市场尖端客户群体，其对居住的私密性、安全性要求较高，并且具有相当强的物业消费承受能力；

　　3、购置物业用途复杂，有居住类要求、有办公类要求、有会所类要求等；

　　4、物业管理为混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客户私有设施及服务的管理。

　　二、根据以上分析，对XX项目物业建议如下：

　　1、建议在保洁管理方面实行两个分开，即河道及市政道路的保洁工作与针对业主提供的保洁工作相分开。因为，河道及市政道路的保洁工作是属于项目区域内具有公共及社会性质的工作，其对具体的环境卫生标准及人员素质与直接为业主提供保洁服务的要求不同，分开管理有利于降低物业管理成本，必要时可以通过物业公司将该部分工作对外进行分包处理。

　　2、突出物业管理的两个体系，即突发事件的应急处理体系以及针对业主的管家式的服务体系。

　　三、物业管理提供日常服务的内容：

　　1、对河道的清理与水质的保护（如通过种植水生性绿植改善水质、根据季节放养鱼类加强河道景观效果；

　　2、对市政道路的保洁；

　　3、对业主庭院环境的保洁（主要集中在季节更替时，如刮风导致的尘土积累或落叶）？

　　4、24小时水电维修；

　　5、对业主生活垃圾的定时清运；

　　6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护；

　　7、项目范围内绿化的种植与养护；

　　8、业主能源费用的代收代缴；

　　9、定期花木杀虫及灭鼠；

　　10、暂住证等社区性证明的办理；

　　11、业主院落档案的管理。

　　四、物业特约服务－管家式服务体系：

　　1、管家的服务，是指由管家负责，带领包括保安、保洁、厨师、司机等为主人提供尽可能完善的服务，针对玉河项目提出的管家式服务，应理解为通过物业管家的努力为业主提供尽可能多的服务，随时解决业主提出的关于生活、出行等方面的需求。

　　2、管家式的服务建议由2至3人24小时专职负责三到四位业主随时有可能提出的服务要求，业主有需求只针对所负责管家提出，由该管家负责尽可能的解决业主提出的问题；任何针对业主的服务均需由物业管家陪同。这样，业主提出的要求有专人负责，避免了处理问题相互推托的情况提高解决问题的效率，同时对业主的各种服务也同样由该物业管家带领陪同，增加了业主对物业人员的认同感并且避免陌生工作人员带给业主的不安全因素。

　　3、管家式服务的内容：

　　A、业主订购报刊的派送（报纸需经过熨烫，免费）

　　B、带领工作人员完成业主提出的家政服务要求（付费）

　　室内清洁

　　搬家、搬物

　　地板、地毯的清洁养护

　　代收洗、补、烫衣物

　　室内插花、装饰

　　代购日常生活用品

　　车辆清洗服务

　　家庭看护管理

　　宠物看护管理

　　C、为业主提供车辆接、送服务（付费并需要提前预约）

　　五、XX项目的安全保卫管理：

　　1、保卫部门日常工作内容：

　　24小时固定安全岗位的值勤

　　24小时流动岗位的安全及消防巡视

　　车辆停放的安全管理

　　特殊时间段道路车流、人流的疏导管理

　　2、保卫部门的设施设备：

　　控制室

　　与中控室连接的门禁对讲系统

　　设像监视系统

　　电子巡更系统

　　业主院落重点部位（厨房）设置烟感报警系统

　　停车管理系统（如有大规模公共停车位需要管理）

　　安防器材（对讲机、灭火器、警棍等）

　　3、保卫部门提供的委托性特约服务：

　　礼仪性保卫

　　短途护卫（主要为业主携带贵重物品外出时对人员安全护卫）

　　（以上两种服务提供时需要有物业管家陪同并属付费项目）

　　六、突发事件应急处理体系的建立

　　业主物业的安全性是本项目物业管理的关键所在，除提供一般保卫方式外，还应建立联动体系，保证在突发事件发生时及时控制事态发展，将业主的损失降低。应急处理体系流程如下：

　　1、遇有突发事件，业主通过门禁对讲系统向控制室报警（或直接找物业管家）；

　　2、控制室接警情后分别通知所属物业管家、片区巡视保安、备勤保安赶赴现场，控制事态不继续发展；

　　3、由物业管家向值班物业经理汇报现场情况；

物业管理计划书

　　（一）小区安全措施

　　1、门卫进出管理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需由业主开具证明条。

　　2、充分发挥小区24小时电视监控系统、tv分割镜头监控系统、入户梯口电控防盗锁，搞好社区智能化管理。

　　3、做好消防工作，建立防火、防盗责任制，定期检查消防器械。

　　4、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。

　　5、防系统设施设备，能随时启用。

　　6、小区内出入口设有明显标志，各组、栋及单元（门）、户有明显标志，订有突发火灾应急方案。

　　7、加强与市保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安全，以创造良好治安环境。

　　5、车辆收发卡并由保安员指挥进入车库和停车场，外来车辆未经许可不得入区，自行车、摩托车和电动车派专人管理。

　　（二）为了保障小区内公共秩序和全体业主生命财产安全，根据《中华人民共和国治安管理公司处罚条例》，特制定本规定

　　1、各业主（住户）应将全部常住人员情况如实填写在《业主入住登记表》中，并留下紧急联系办法；

　　2、小区内公共区域的公共秩序维护由管理公司负责，管理公司工作人员及保安人员有权对违反小区管理规定的行为进行检查、纠正；屋内安全由业主或使用人自己负责；

　　3、本小区实施准封闭式的保安管理办法，管理公司保安人员全天候24小时值班，业主（住户）应主动配合管理公司工作，防止各业治安事件的发生；

　　4、各业主（住户）不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物口，不得利用房屋从事危害公共利益或侵害他人正当权益的活动；

　　5、为了保障业主利益，凡个人携手箱、包装箱及大件物品离开小区，需事先填写《物品搬迁登记表》经管理公司核实同意（房屋使用者需经业主签名同意）方可离开；

　　6、凡住户搬离小区应提前通知管理公司，并填写《物品搬迁登记表》，经业主签名同意、经管理公司核实后方可离开小区；

　　（三）环卫绿化工作

　　1、公共部位卫生区，派专职卫生员做到垃圾日产日清，楼道每3天清扫1次，楼梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次，及时清除小区内主要道路积水、积雪。

　　2、生活区按幢设立垃圾箱，垃圾实行袋装，定点堆放、定期清运。

　　3、二次装修房屋共用部位保持清洁，对乱贴、乱画，擅自占用和堆放杂物现象定期清理。

　　4、做好二次供水卫生检查，定期清洗，并做好水质检验报告书；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度检查1次，及时清掏；化粪池每半年检查1次，每年要清理一次。

　　5、聘请专职园艺工对小区内的绿化进行细心保养和修整，按照绿化的不同品种、不同习俗、不同季节、不同生长期，适时确定不同的养护重点，制定不同的养护计划，为小区提供一个优雅的环境。

　　（四）环境和卫生管理规定

　　为了保持小区的干净整洁，为全体业主创造一个安全、文明、优雅、舒适的生活环境，特制定以下规定：

　　一、本住宅区内实垃圾袋化管理，各业主（住户）倾倒垃圾时应系好垃圾袋口，投放到楼前垃圾箱内。

　　二、本住宅区内任何公共场所均不得随地吐痰，不准乱倒垃圾、杂物、污水和随地大小便。

　　三、切勿将垃圾、菜叶、布屑、胶袋、废纸和硬壳等杂物投入下水道内，如使用不当而导致堵塞或损坏时，业主（住户）应及时通知管理公司进行处理并承担相应费用。

　　四、住宅区内任何公共地方，均不得乱涂乱画乱贴，违者应负责粉刷、更新费用，如属儿童所为，应由家长负责。

物业管理计划书

　　第一节 管理方案之条件假设

　　根据《中华人民共和国物业管理条例》有关规定，物业管理公司应对整个XX市场物业及物业配套设施设备(不包括商户及业主室内)进行统一化管理，入驻XX市场的全体业主、商户均为物业管理公司的服务对象。物业管理公司向各业主、商户提供，其收费标准按物业管理公司成本核算及物价部门审批的标准执行。

　　一、物业管理服务范围及主要内容

　　(一)一般性管理服务内容

　　1、对业主、商户的管理。

　　以保证良好的经营秩序为目的，通过《商铺租赁合同》、《市场管理规定》等管理控制文件对业主及承租商户(铺)的经营行为进行管理、引导，明确业主、承租商户和管理单位之间的责、权、利关系;

　　2、向业主、商户提供的主要服务内容。

　　业主、商户、设施设备档案的建立管理。受理用户投诉;办理用户迁入迁出手续;办理用户室内装修申请及装修验收的手续并实施监管;办理用户电话开通、迁移或对调手续;办理用户公司水牌的制作手续;办理用户临时用电、动火专用手续;办理统一收购废品手续;办理用户破/换门锁申请手续检查市场公用设施的运行状况;负责同用户的沟通工作，受理用户的服务要求;监管市场的绿化养护，确保市场的绿化布置合理、整洁美观。

　　3、安全系统管理服务。

　　充分保障入驻市场的业主、商户和顾客的利益，在安全保卫方面。制定严谨的安防工作实施计划，建立健全各项协管管理制度。实行24小时安全防范制，安全防范制分为：定时巡逻、不定时巡逻、白天巡逻、夜间巡逻等方式。

　　4、消防系统管理服务。

　　消防管理的方针是“预防为主，防消结合”。严格按照《消防法》有关规定：建立消防合格证制度及消防工作检查监督制度，订有突发性火灾等灾害应急方案，并设有消防疏散示意图。保证消防通道必须畅通，消防设备设施运行良好，组建市场义务消防队，并演习在各种情况下采取的应急措施，一旦发生危险及时疏散众多业主、商户及消费客人。

　　5、环境卫生

　　清洁服务实行标准化清扫保洁，制定完善的清洁细则，明确需要清洁的地方，所需清洁次数、时间，由专人负责、检查、监督。市场的清洁卫生服务项目主要有：市场清洁保养工作，公共区域，走廊通道，消防系统及设备的清洁，供水排水系统的清洁，公共照明设备的清洁，公共洗手间清洁，楼层及垃圾房的清洁，绿化保养等其他服务项目。

　　(二)特殊管理服务主要内容。

　　商业物业的管理与一般类型物业管理的最大不同之处就在于商业物业管理的一项重要工作是要进行商业形象的宣传推广，不断扩大商业物业的知名度，树立良好的市场形象，吸引更多的潜在承租商和消费者。这是市场实施统一管理的一项必不可少的工作，其作用使商业特色的体现，是一种无形资产和潜在的销售额，有助于促进消费者的消费观念从买名牌到买店牌的转变，加速市场进入印象时期;有助于市场识别系统的建立(包括理念识别系统、视觉识别系统、行为识别系统)。其具体的管理服务内容有如下几点：

　　(1)制定管理章程并负责监督执行;

　　(2)开展市场整体的促销活动;

　　(3)协调市场各经营者的关系;

　　(4)开展经营者之间的互帮互助和信息交流等活动;

　　(5)协调管理者与经营者之间的关系;

　　(6)与工商管理部门配合严格执行，严厉打击假冒伪劣产品，维护市场形象。

　　二、管理服务目标设定

　　1、年度业主、商户对管理服务满意率60%以上;

　　2、年度收费率完成额在96%以上;

　　3、年度无重大责任事故发生;

　　4、房屋及设备设施完好率98%以内;

　　5、公司各项工作计划及既定目标实现率98%以上;

　　三、管理服务标准及流程

　　管理服务标准由于其编写内容文字量大，涉及各个部门各个岗位，现将业主(租户)入住程序的工作标准及流程细则在这里做系统描述，希望能达到“一叶知秋”的效果。

　　(一)客户服务部工作程序

　　1、业主入住程序

　　1.1新用户提供以下证明

　　(1)业主

　　地产开发商的书面入住通知，产权属个人的提供身份证原件，复印件、联系电话(日间、夜间)，指定紧急状况联络人身份证、书面委托书，业主及紧急联络人的通讯地址，签名模式传真号码;权属公司的应提供营业执照，法人身份证，联系电话、通讯地址、签名模式、传真号码，紧急联络人的身份证、联系电话、签名模式、传真号码。

　　(2)租用户

　　业主的授权书、租约复印件、租户承诺书、营业执照、租户签约人的身份证、联系电话、签名模式、大件物品出入协定。

　　1.2发给新用户资料

　　市场使用说明书、特约服务价目表、市场内配套设施质量保证书、关于确定消防责任人的通知(收回用户单位消防责任人名单)、业主公约、钥匙领取证明、房屋验收证明书、其他由业主或租户填写的文件。

　　1.3以市场使用说明书为根本向新用户介绍管理公司的各项服务

　　详细解释各项基本规章制度(如:二装规定、管理费收缴规定、公司服务承诺、服务质量标准、突发事件处理规定);

　　1.4验房

　　(1)与工程部一起陪客户到房间验收，并将结果记录在验房证明书内连同水、电费底数一起让新用户签认。

　　(2)如存在质量问题由工程部向用户承诺整改时间并征求业主意见，如无异议继续收楼，当用户的面，验看钥匙。

　　商铺装修管理规定

　　为了保持小区环境整洁、外观的统一协调、保证房屋结构安全，维护广大业主合法权利，创建本镇优秀示范农贸市场，特对经营房作如下装管理规定：

　　1、如商铺经营需要增加用电量，请到电力局办理相关增容手续。

　　2、安装空调外机时，必须由市场管理中心指定位置统一安装。

　　3、店招尺寸统一制作为(不遮蔽二楼住户凸窗，厚20公分;长为店铺隔墙的墙心)，店招钢架必须用防锈漆粉刷，并采用不锈钢包边。

　　4、店招若需安装灯，必须是内置灯箱。

　　5、在装修时严禁损坏墙面、地面地砖。不得安装防雨蓬。

　　6、商铺的装修不得使用易燃材料。

　　7、在装修期间不得占用人行道。

　　8、不得拆改封闭消防设施和排污检查孔。

　　第二章 管理模式

　　一、管理模式

　　根据XX市场的实际情况和XX村委顾虑的市场管理问题，拟采用合作管理的模式进行XX市场的管理，先期6个月由我公司协助XX村委进行管理的方式，培养出XX村自己的市场管理专业队伍。具体方法如下：

　　由我司选聘一名合适的、有工作经验的市场管理人员，入住XX市场管理中心进行先期统筹管理工作，负责协助XX村委理顺现场的管理程序和相关质量文件，由XX村委派住的管理人员负责XX市场的全面经营管理工作，协助村委根据市场管理架构的需求进行人员招聘工作。

　　XX村委方面需安排一名市场储备管理人员，全程跟进市场管理经营工作，并在我司XX市场管理人员指导、带领下以实战及现场操作为主，人员招聘方面考虑到市场管理的稳定性和解决部份XX村民的就业问题，市场管理操作人员以XX村村民为主，由村委实行招聘工作，我司管理人员负责协助选聘和任用。XX市场的管理以村委定位及XX村发展方向为主，我司物业管理部协助指导为辅的方向共同管理，最终目的为打造XX村自主经营管理优秀团队，为完善XX村基础设施建设及管理增加新的亮点。

　　我司入住XX市场管理中心的管理人员，现场管理时间为期半年，前三个月发生的费用由我司承担，收益归我司所有，后三个月的费用由双方按1：1分担，XX村委组建自己的市场管理队伍，半年后我司管理人员退出，但仍然为XX村委提供技术支持，最终达到XX村委自主经营的目的。

　　二、组织架构

　　管理中心

　　XX市场主任

　　兼职收费员

　　兼职水电工电工

　　清洁领班

　　市场协管组班长

　　领班兼市场

　　1人

　　晚班

　　1

　　人

　　中班

　　1

　　人

　　早班1人

　　1、2、3、5、6、7栋商住楼1人

　　8、9、10、11栋商住楼1人

　　XX村委

　　卓粤房地产物业管理部

　　三、人员架构及职位说明

　　1、人员架构

　　2、人员配备的原则

　　2.1精简、高效的原则;

　　2.2文化素质与实际管理经验相结合的原则;

　　2.3内部调剂为主和社会招聘为辅的原则;

　　2.4先定岗后定编以及德才兼备、一专多能的原则;

　　3、职位说明

　　3.1管理中心

　　管理中心由一名市场主任和一名兼职收费员负责，两人都必须具备物业管理的基本知识，略懂市场经营，能够处理日常各类投诉，能够办理各类相关服务业务。

　　市场主任

　　负责区域内各项事务的管理，负责各部门的培训和绩效考核，负责各住户、商户的接待投诉，负责装修单位的跟进和日常所有管理业务的办理，负责市场清洁、市场协管、消防、经营管理的日常监督管理工作。

　　兼职收费员

　　负责区域内相关费用的收取，公司开支预算和在市场主任缺位的时候担当管理员的职务，日常积极配合管理做好相关事务。

　　3.2市场协管组

　　市场协管组由1名组长和3名市场协管组员组成，为三班制，每班1人，负责市场内不间断巡逻;组长上白班，并在队员休息时顶班。市场协管组主要职责是做好市场秩序、消防的日常工作，流动人员的管理，突发事情的处理，负责配合市场服务中心的各项工作，

　　3.3环境组

　　环境组由1名领班和2名保洁员组成，主要负责区域内卫生和日常垃圾清理，作到日巡日检，日产日清，流动作业。保洁领班负责考核和监管下属员工工作情况以及个人的清洁区域。其中，保洁领班负责市场周边及市场内部清洁卫生，1名保洁员负责1、2、3、5、6、7栋楼的清洁卫生，1名保洁员负责8、9、10、11栋楼的清洁卫生。

　　3.4工程维修组

　　工程维修组主要负责区域内日常设备设施的维护和维修，接待处理客户的相关工程事项。考虑到市场的整体管理成本，建议配备一名兼职水电工作业，做到随叫随到。

　　注：XX村委：为XX市场最高管理机构，村委制定的发展目标和方向，XX市场管理中心须支持与配合，以配合XX村委新农村建设的进程。

　　卓粤房地产物业管理部：提供XX市场物业管理方面的专业意见和技术支持，负责XX市场物业管理中心各部员工的培训、指导及管理咨询并对现场做好技术支持等工作。

　　四、基础物业管理服务内容及范围

　　(一) 安防管理

　　确保业主、商户、租户顾客生命财产安全，是区域正常运营的基本条件，强有力的安防工作是区域正常运营的有力保障。

　　1、协管工作：

　　区域营业时间内人流量大，人员庞杂，安防工作重在加大巡防频率与突发事件的快速反应能力，实行明岗与机动巡逻、视频监控相结合，与当地派出所和XX村治安队密切配合，重点打击偷盗、抢夺等违法犯罪行为;清理占道经营行为;营业结束后统一清场，实行周密的进出货管理制，紧急治安事件的应急处理，切实营造安全放心的经营消费环境。

　　工作要点：防范巡逻、经营秩序维护、清理占道、营业结束后的清场管理及区域内四防工作。

　　2、消防工作：

　　消防责任重于泰山，消防是事关人民生命财产的头等大事。消防工作应坚持“防消结合，重在预防”的原则，切实做好日常管理防范措施：消防设备设施定期检查、建立重点防火部位档案、严格装修审批与过程监督、区域内严禁使用大功率电器、严禁动用明火，建立火灾应急预案，一年内组织不少于两次消防演习。

　　工作要点：消防设备设施的日常维护检查、各类消防隐患的排查、消防法规的宣传贯彻、装修过程的安全监控。

　　(二) 保洁消杀管理

　　洁净的公共环境，是管理服务水平、形象的重要衡量指标。商户正常营业时间内实行公共场所(通道、楼梯、前厅、卫生间、天棚、墙面……)不间断循环保洁，清理垃圾杂物，定期检查卫生死角，确保整洁的经营环境;定期开展公共环境的消杀工作，确协管全健康的经营环境，提升XX市场环境品质。

　　工作要点：公共场所巡回保洁、定期清理卫生死角、定期消杀……。

　　(三) 物业公共部份、公共设施设备维保

　　1、物业公共部份维修养护

　　物业公共部份(楼道、通道、前厅、外墙、天棚、楼顶平台、下水道、化粪池)的日常维修养护，是维护良好形象，延长物业使用寿命，避免意外伤害、“水患”发生的重要手段。重在做好日常检查，及时修复、排除安全隐患，拟定中大修计划，分步实施。

　　工作要点：重点部份日常巡检、提前排除隐患。

　　2、公共设施设备维修养护

　　设施设备的正常运行是正常经营的前提条件，是经营环境质量的重要保证。加强重要设备日常检查、维保，即时处理事故隐患，有效预防相关问题的发生，并拟定相关设备意外事故的应急处理预案，并将其制度化，重在日常检查与保养。

　　工作要点：档案梳理、日常巡检、提前排除隐患。

　　(四) 客户服务

　　从商户角度思考，从市场发展角度思考，切实满足商户各类需求，不断提高商户对客户服务的满意度，争取商户对物业管理服务的支持，调动商户参与XX市场活动积极性，并积极引导商户提升经营档次，服务质量，形成商户、管理公司团结一致，共谋发展的良好局面。所谓客户服务无小事，客户服务无止境，细节与执行力决定客户服务水平。

　　工作要点：良性沟通、了解需求、及时服务、持续跟进、关注客户发展……

　　(五) 财务管理

　　XX市场财务管理主要涉及管理费用的预算，管理成本的控制，各类费用(租金、物业管理费、广告费、水电费、其它代收费)代收代缴。市场财务管理重点在于透明清晰、有据可查。

　　工作要点：成本控制、收支透明、有据可查……。

　　(六)档案管理

　　做好物业管理运营过程中所涉及的运营事项、设施设备、商户(住户)的档案管理工作，使前后工作得以有效衔接。包括：设备、设施的完整档案资料、合同协议、会议纪要、岗位人员的任免等。

　　工作要点：保证所有档案的完整、连续、系统。

　　五、岗位职责及管理规范

　　管理中心

　　一、市场主任岗位职责：

　　1、负责XX市场物业管理中心全面工作，带领部门全体人员履行市场管理中心日常管理、指导、监督、协调、服务职能。

　　2、贯彻执行关于物业管理的各项法规、、标准，组织落实XX村委下达的有关任务。

　　3、责按规定审批上报的`维修、养护、配套工程项目及上述工程的预决算、工程造价。

　　4、负责协调处理管理中心与区建委、房管局、规划国土局、工商局、物价局等有关部门及水、电等有关单位的协调事宜。

　　5、负责审批年、月工作计划、工作总结及管理中心制定的年、月工作计划。

　　6、负责做好XX市场物业管理人员招聘、考核、录用及岗位调整等工作。

　　7、每季度按XX村委规定，进行检查，对检查结果进行统计，并负责对检查中发现的不合格服务项进行跟踪验证，处理业主(商户)投诉。

　　8、完成XX村委交办的其他工作。

　　二、兼职收费员岗位职责：

　　1、负责登记现金日记帐、银行存款日记帐的工作，做到日清月结。

　　2、负责保管现金、有价证券、空白支票及银行印鉴卡等有关资料。

　　3、负责管理银行帐户，办理银行结算业务，月终及时对帐，并根据需要编制银行存款余额调节表。

　　4、要按照有关规定，具体办理经营收入及费用报销等现金或银行转帐手续。

　　5、负责统一管理公司的和收据。做好各管理中心票据的领用和核销工作。

　　6、加强货币资金的管理，严格执行国家有关现金管理和银行帐户管理法规制度。不得挪用，不得出借公司帐户。

　　7、应按照规定，定期(月、季、年)核对帐目、结帐、编制会计报表。并做到报表数字真实，计算准确，内容完整，说明清楚。任何人都不能篡改或授意、指使他人篡改会计报表数字。

　　8、要按照规定对各种会计资料，定期收集，审查核对，整理立卷，编制目录。

　　9、XX市场物业管理费收取和卓粤房地产公司租赁项目租金收取，需分帐管理、核算，所有回收款项交相应部门核算。

　　10、协助管理中心完成其它日常工作。

　　市场协防组

　　岗位职责

　　领班岗位职责

　　1、在XX市场主任的领导下，安排本班各项具体工作。

　　2、熟悉和掌握市场区域的地理位置，重点要害部位和设施布局的基本情况。

　　3、贯彻落实安全保卫工作和消防工作，做好对协管的领导工作，调解市场内各种纠纷。

　　4、组织实施安全保卫责任制和安全操作规程，定期检查执行情况，并对所存在的问题及隐患按规定的期限及时加以解决整改。

　　5、主持部门例会，传达贯彻主管部门及XX村委的指示精神。

　　6、监督和检查XX市场的七防安全情况：“防火、防盗、防破坏、防意外、防骗、防抢、防灾难事故”和交通管理情况，处理市场内各类治安案件，协调与主管机关和派出所的关系。

　　7、做好XX市场内商户(住户)的七防安全和法制宣传教育工作提高商户(住户)的安全意识和法制观念。

　　8、带头遵守公司的各项规章制度，以身作则，不许，监督本班员工执行上级各项工作指令及公司规章制度。

　　9、协管员的聘用，解聘提出建议。

　　商场协防员岗位职责

　　1、密切注视市场出入人员，负责监控室电视屏幕的监视工作。

　　2、负责值班岗亭内的卫生清扫工作。

　　3、发现异常情况和可疑人员应到现场查看、并及时向上级报告。

　　4、负责巡查市场各楼层，留意治安消防情况。

　　5、监督检查用户装修现场的治安消防状况，及时处理违规装修。

　　6、做好当值期间的各项情况记录工作。

　　(二)协防组操作流程

　　交管理规定

　　为认真做好岗位的工作交接与公物交接，减少因交接不清引起的工作失误及公物损失，特制定本制度。

　　1、本班相互转换岗位时，须认真做好岗位工作记录。

　　2、本班最后一岗与下一班交接时，要将本班工作情况详细交待给下一班，以便下一班开展工作。

　　3、人须将本班工作情况详细交待给下一班，并将本班已完成和待完成工作认真记录在每班工作交接表上，人员将公物转交下一班，交接双方签名确认。

　　4、发现问题，交接双方须当面说明。如果人离开后，人才发现属于上一班问题的，应立即报告领班或市场主任处理。

　　5、交须正点、守时，非特殊情况，不得超时。

　　6、人未到，人不得离岗，否则由此产生的一切后果由人负责。

　　7、人须提前15分钟签到上班，翻看工作记录，询问工作情况，以便班前将工作重点明确给协管员。

　　对讲机使用规定

　　对讲机是协防组必备的重要通讯工具，全体协管人员必须执行对讲机使用规定，熟悉对讲机的性能，爱护并熟练地使用对讲机。

　　使用规定

　　1、持机人负责保管和使用对讲机，禁止转借他人或将天线拆下来使用。

　　2、发现对讲机有损坏或通讯失灵，持机人应立即向直属上司报告，由部门领班检查后交管理中心，严禁自行拆修。

　　3、严格按规定频率使用，严禁乱按或乱调其他频率。

　　4、严格按对讲机充电程序充电，以保障电池的性能、寿命和使用效果。

　　5、交时，交机人要讲明对讲机当班使用状况;接机者当场查验，发现损坏或通讯失灵，立即报告领班。

　　对话要求

　　1、呼叫对方时，先报自己岗位，再呼对方，并在最后讲“收到请回话”。

　　2、收接方回话后，呼方要简明扼要地将情况讲清楚，收接方收到情况或信号后，应回答“清楚”或“明白”。

　　3、用对讲机讲话时应使用规范礼貌用语，严禁用对讲机粗言秽语、开玩笑或谈与工作无关的事情。

　　(三)紧急事件处理程序

　　1、突发事件的处理程序

　　(1)凡遇突发事件(指凶杀、抢劫、勒索、打架、、伤亡或重大纠纷等)，必须保持冷静，立即采取措施，并报告领班或市场主任。

　　(2)简要说明事发的地点、性质、人数、特征及损失价值。

　　(3)驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况。

　　(4)查看本部各类记录、电视录像，检查有无可疑情况和人员。

　　(5)对勒索、打架事件，监控中心应密切注意事发现场的情况变化。

　　(6)对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝阻争吵，平息事态。

　　(7)对伤亡事件应做好现场保护和通知抢救工作，应报派出所调查处理。

　　(8)对涉及刑事及重大责任事故或因治安、刑事案件引致的伤亡事故，应立即报告机关并由市场主任、领班协助调查处理。

　　(9)市场主任、领班在接报突发事件后应立即赶到现场，做好疏通控制工作，防止事态扩大，并拍照留证。

　　(10)市场主任、领班组织人员除维护现场外，还需负责联系治安队调派人员做好布控堵截，根据事态的大小程度报派出所、有关部门及XX村委。

　　2、殴打暴力事件的处理程序

　　(1)处理斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度，除非正当防卫，一般情况下应尽量避免与人发生武力冲突或争吵。

　　(2)巡查发现或接报有斗殴等暴力事件，应马上用对讲机或其他最快的方式报告领班，简要说明现场的情况(地点、人数、斗殴程度、有无使用武器等)。如能处理的，即时处理;否则监视现场，等待协管领班的指令。

　　(3)协管领班接报后视情况派适当数量的协管员或通知治安队立即到场制止，将肇事者带往管理中心接受调查。如场面无法控制，应尽快报派出所。

　　(4)斗殴事件中如市场的财产或人员受到损害，应拍照、保护现场，并留下目击者、扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿。

　　(5)如涉及刑事责任，应交派出所立案处理。

　　(6)事件中如有人员受伤要及时组织抢救，并尽快送往医院。

　　3、盗窃等破坏事件的处理程序

　　(1)巡查发现或接报市场内有人盗窃，应马上抓获现场嫌疑人。如力量不够，用对讲机或其他方式尽快报告协管领班，简单说明现场情况，并监视现场等待协管领班的指令。

　　(2)协管领班接报后，应迅速派适当数量的协管人员或联系治安队到场制止，设法抓获肇事者，带往管理中心调查处理。

　　(3)事件中如有财产或人员受到损害，应拍照或录像，并保护现场，留下目击者，做详细调查，以明确责任、落实赔偿。

　　(4)如涉及刑事责任，应交派出所立案处理。

　　4、停电事故的处理程序

　　(1)接通知市场将在短时间内停电，应在停电前10分钟，用紧急广播通知用户。

　　(2)未预知的情况下市场突然发生停电，立即联系维修部，尽快采取措施恢复供电。

　　(3)使用紧急照明，保证公共地方及主要通道的照明。

　　(4)协管员密切注视市场各区域，以防有人趁机制造治安问题。

　　5、消防报警处理程序

　　(1)用对讲机通知巡逻协管员即时到现场核实;

　　(2)即时向协管领班或市场主任，讲清报警地点;

　　(3)当领班接到协管报告后，即时带领机动人员最快速度赶到报警地点现场检查。

　　(4)经现场检查认为火警后，不能处理的应及时报火警处理。

　　(5)当值协管员应做好详细记录。

　　6、意外伤亡应急处理规程

　　(1)XX市场内如发生人员意外伤亡事件，协管员立即赶赴现场查明情况，并向领班汇报。

　　(2)协管领班应立即向市场主任或XX村委汇报，同时报警，维护现场秩序，协助机关侦破。

　　(3)若伤者未伤亡，应保护现场的同时立即组织救助，并通知医疗救护中心，对折伤员，伤情不明的情况下尽量不要挪动，防止伤情加重。

　　(4)伤害由触电引起的，协管员应立即切断电源，用绝缘物体将电源拨离触电者，再施行治病。

　　(5)若伤亡是设备系统引起，协管员应立通知工程人员到场，共同制订抢救方案，如无力施救，求助或消防部门。

　　(6)若伤亡是高空堕落物引起，抢救伤员时应保护现场，摄下照片或录像，留下目击者，同时向警方报警。

　　(7)若伤亡事故由交通肇事引起的，应保护现场，抢救伤亡的同时，记清肇事车辆和号码，留下驾驶员和目击者，如监控录像，保护相关录像，请警方或交警部门处理，若交通事故引起堵塞，应组织疏通现场。

　　(8)详细记录意外伤亡经过，对于设备故障或设施损坏引起的伤亡事故以及由于管理上失误引起的触电事故相关部门在事故发生后四个小时内写出书面报告，汇报上级领导和XX村委，并查找原因落实责任。

　　7、水浸应急处理规程

　　(1)当公司员工接到报警或发现商住楼水浸事故，应立即将进水地点、楼层、水源、水势报告领班，工程人员，并在相关人员到达前尽量控制现场水势，防止水浸范围扩大。

　　(2)立即查明水浸原因，采取措施关闭水源，水闸堵塞水管，堵塞漏洞，疏通排水管道，打开末端放水等，切断水源，并关闭受浸区的电闸，防止人员触电，若水源来自供水总管，工程人员无力解决时，应立即通知自来水公司前来抢修。

　　(3)如在水浸事故后，有任何公共设施在正常使用受到影响或由其引起停电，应知会商户(住户)并在各出入口设置告示，如有区域存在为危险，应在该范围内设置警告标志。

　　(4)详细记录水浸事故发生经过和采取的措施，以及受损的情况。

　　8、中毒事件(煤气、食物中毒等)

　　(1)切断毒源，使毒物不继续扩散，疏散现场围观群众。

　　(2)对煤气中毒者，尽快将中毒者撤离现场，移到空气通畅处，松开衣扣和腰带，并尽快送医院救治。

　　(3)对其他类别的中毒者，尽快将中毒者撤离现场，消除口腔异物，维持呼吸通畅，注意保湿，并立即送医院抢救或者请求医院支援。

　　(4)核准毒源是否切断，防止有漏毒现象造成不必要的伤害。

　　环境组

　　环境组领班岗位职责

　　1、负责落实各项岗位职责及部门内各项业务服务质量标准;

　　2、执行清洁员工培训计划;

　　3、做好市场公共部位及设备的清洁工作;

　　4、做好市场的消毒灭鼠杀虫工作;

　　5、组织清洁组定期检讨、共同研究搞好清洁方面的工作;

　　6、配合XX市场管理中心搞好清洁用品采购工作;

　　7、落实好清洁用品保管领用登记工作;

　　8、配合XX市场管理中心做好不合格服务的控制管理工作;

　　9、配合XX市场管理中心做好纠正预防措施的制订实施工作;

　　10、监督清洁工按时清洁市场、走廊、外围道路等楼宇内公用地方，在巡视各岗位的清洁工作时，发现问题及时采取纠正措施;

　　11、做好清洁工具入库，领用、维修记录;

　　12、检查所辖范围各清洁岗位工作完成情况，发现问题立即整改，并进行考核;

　　13、检查清洁员当值情况，是否按规定着装上岗，携带必备清洁工具，对缺勤及不按规定着装及时采取补救措施。

　　清洁员岗位职责内容

　　1、负责XX市场周围的道路及市场内部的清洁保养;

　　2、负责商住楼从一楼到天台、地面商铺门口所有公共部分的清洁保养;

　　3、负责XX市场所有生活垃圾的收集，并协助清运公司清理垃圾房的工作现场;

　　4、负责XX市场杀虫灭鼠工作;

　　5、完成上级领导交办的其它工作与突击性工作。

　　清洁员职责范围

　　1、外围清洁员：

　　(1)市场周围的道路、花坛及市政卫生责任区的清洁保养;

　　(2)协助环卫所清理垃圾临时存放处的垃圾清运，清洗垃圾桶、垃圾临时存放处;

　　(3)实行分段包干，时刻保持地面干净，无沙土、无垃圾、无杂物等;

　　(4)清洁地面的所有灯具、标语牌、消防等公共设施;

　　(5)市场周围明沟、暗沟、下水道的清理，保持雨季水道畅通;

　　(6)化粪池清洁后，及时运走污物，并立即用水冲洗周围地面，保持干净环境，无臭气。

　　2、楼层清洁工：

　　(1)负责清理楼层内的垃圾，堆放到指定地方;

　　(2)清扫各自楼层的楼道及楼梯通道，及清洁消防前室的地面、墙面和顶面;

　　(3)擦拭各自范围内的公共设施，包括防火门、强弱电井道门、电表箱门、水管井门、开水间、灯罩、消防栓、楼道墙壁、楼梯扶手、排风口、管线等;

　　(4)拖洗楼层地面、后楼道的踏步台阶;

　　(5)清扫、拖抹楼层通道地面;

　　(6)负责清洗男、女卫生间，做到无异味、无污染面;(7)各自区域内垃圾筒的清洁。

　　工程部

　　水电维修工岗位职责

　　1、负责公共设备、设施维修管理，定期保养;

　　2、负责供配电、供排水系统、消防系统的运行操作、巡视保养维修、检查记录和异常情况报告及处理;

　　3、负责房屋、道路、围墙、停车场土建设施及其他公共设施的日常维护保养、维修工程预算;

　　4、负责配合市场管理中心监督业主房屋装修改造;

　　5、负责为住户进行日常维修服务及参与维修中涉及的邻里协调;

　　6、负责施工工地和临时施工单位的管理;

　　7、负责设施、设备突发事故处理;

　　8、负责住户维修服务效果回访。

　　9、负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。

　　10、每周一次巡查责任设备;每月一次清洁责任设备及周围环境卫生。

　　第三章 管理控制文本的内容概述

　　消防安全责任书

　　一、严格执行消防安全的各项规定，做好消防工作，提高安全意识。

　　二、商品存放遵循“合理、安全”原则，保持通道畅通。

　　三、电线不准私拉乱接，严禁违章操作。

　　四、市场内严禁使用液化气，严禁明火，防患于未然。

　　五、正确使用电器设施，并须有人看护，严禁使用高电耗等容易引发火险的电器。

　　六、市场内不能有易燃易爆危险物品。

　　七、离店(摊)前需切断电源，消除火灾隐患。

　　八、爱护市场内的消防设施，不得损坏、挪用、拆除、圈占消防设施。

　　九、禁止在营业场所违章搭建，营业房内严禁住宿。

　　十、消防安全，人人有责，如有违者，责任自负。

　　市场卫生管理制度

　　一、凡进入市场的购销人员都必须讲究卫生，不准擅自在市场内张贴广告和在墙上、摊头随意涂写、堆放杂物、保持市场整洁。

　　二、必须严格执行《食品卫生法》，严禁有毒、有害、污秽不洁、变质、霉变食物、病死或死因不明的禽畜、水产及其制品进市场出售。经营饮食、熟食、卤叶、豆制品的必须持有营业执照、卫生讲可证和个人健康证。营业人员必须穿戴白衣、白帽和白袖套。经营熟食的必须有防蝇、防尘、防腐设施备和清洁用具。

　　三、市场内应建立必要的卫生设施，设立卫生宣传栏、果壳箱、痰盂和下水道、自来水以及垃圾处理装置;有条件的农贸市场应添置冷藏设备，大型市场要有公共厕所。

　　四、每个市场都必须确定专职或兼职人员负责上市商品检验和卫生管理工作。大型市场应建立市场爱卫会或卫生管理小组，负责市场卫生的组织管理工作，开展经常性的卫生监督管理。

　　五、所有市场都要配备卫生保洁员，专门从事清卫工作。全日交易的市场必须坚持一天二次清扫场地，半天交易的市场散场后及时清扫，做到场内无过夜垃圾。每周对市场进行一次全面的清扫。农贸市场在夏季节要经常进行灭蝇、灭蚊、灭菌等防疫消毒。

　　六、坚持经常性的卫生宣传教育工作，促进个体商贩做好自清保洁工作。每个摊位实行摊前、摊后、柜台上下卫生包干，及时清除摊位周围的垃圾和脏物。经营多垃圾商品的摊主必须自备盛放工具，集中垃圾送到指定的堆放地点。

　　七、对违反本制度规定的，由市场办公室依照有关规定，酌情分别给予批评教育、罚款、警告、停业整顿等处理。

　　市场治安保卫工作制度

　　一、市场应确定专职人员负责市场的治安保卫工作，调解纠纷，制止扰乱市场和危害市场安全的行为。治保人员要在市场内巡逻值班，维护治安秩序。

　　二、市场内商品保管室、寄存处，要确定专人负责管理。管理人员不得擅离职守，并严格交手续。

　　三、所有进场交易人员都必须执行市场的治安保卫工作规定，不随意离开摊位和托不相识的人看管钱物，贵重物品要交给市场工作人员保管。

　　四、严禁在市场上、测字、算命，以及其他危害社会治安或影响市场秩序的行为。

　　五、自行车、手拉车、三轮车必须按划定地点存放，不得随意停放，保持场内通道畅通。

　　六、严格市场门卫制度，夜间必须有人值班看场，做好防火、防盗、防爆、防止坏人破坏的工作。住在市场附设招待所内的个体户接待客人要遵守会客制度，不得留宿闲杂人员，不得聚众酗酒取乐。市场内要配备防火设备。

　　七、对违反上述规定的，由市场管理办公室给予批评教育、罚款、停业整顿等处理;违反治安管理处罚条例的，由机关处理;触犯刑律的移送司法机关依法惩处。

　　厕所保洁制度

　　一、勤冲洗，实行全天保洁。

　　二、保持四壁门窗，隔断板，地面的干净，无蛛网，无积灰积水，无粪迹、痰迹，无涂写、张贴。

　　三、便池无尿碱迹。

　　四、环境干净，无垃圾杂物。

　　五、定期消毒，做到蝇蛆少见，基本无臭。

　　市场保洁员守则

　　一、遵守劳动纪律，不得擅自离岗，有事生病不能上班须提前办理请假手续。

　　二、负责市场垃圾、杂物的日产日清，保证市场经营环境的干净整洁。

　　三、对市场厕所每天打扫冲洗，保持清洁、无臭味。

　　四、对市场摊位、墙面、吊顶及有关设施设备，定期进行擦试和除尘。

　　五、摊位内不得堆放废旧物品及其他杂物。

　　六、积极完成领导交办的其他工作任务。

　　七、保洁班长除履行保洁员岗位职责外，负责安排、督促保洁员的日常工作，重要情况、重大问题应及时报告市场主任。

　　市场管理员守则

　　一、热爱本职，遵纪守法，服从管理。

　　二、熟悉掌握业务知识，办事热情周到。

　　三、工作时统一穿好工作服，佩戴好上岗证。

　　四、文明规范管理，严格执行“公开、公平、公正”的三公开制度，严禁打人骂人。

　　五、督促各种车辆按指定地点停放，各类摊位按规定摆放，保持道路畅通，秩序井然。

　　六、管理市场内各类纠纷。

　　七、严格按标准收费，不收人情费，不准接受农户和客户的馈赠。

　　八、完成市场领导交办的其它任务。

　　市场经营者守则

　　一、凡需进入市场营业的单位和个人，必须按规定持营业执照或有关证件到工商所或市场管理办公室办理审批手续，在指定的地点设摊经营。不准随意设摊和场外交易。

　　二、严格遵守国家有关、法规和本市场的规章制度，服从管理，按时交纳税费和市场管理费，自觉维护市场秩序。

　　三、亮照(证)经营，做到人证相符，不得擅自调换、租借、转让摊位或拼摊经营。

　　四、讲求职业道德，文明经商，礼貌待客，明码标价，公平交易，不准以次充好、以假充真、掺杂使假、短尺少秤，欺骗消费者;不欺行霸市、强买强卖、囤积居奇、哄抬物价，扰乱市场;不购销假冒伪劣商品和国家规定不许上市的商品;不准使用明令禁止或不合格的计量器具。商品售出后，发现质量问题应给予调换或退货;份量不足的要给消费者退款。

　　五、出售的食品应符合国家规定的食品卫生要求，肉、禽必须经检疫合格后上市。搞好摊台、摊前和摊后的环境卫生，做到摊位整洁美观，商品陈列整齐。

　　六、爱护场内各种服务设施，不得在场内搭建建筑物或改变场内设施结构，损坏公物照价赔偿。提高警惕，搞好防窃、消防工作，主动配合做好市场的安全保卫工作。

　　七、所有进场经营者均应遵守本守则规定。如有违反者，由市场管理办公室根据国家有关规定和场纪场规酌情予以处罚。

　　市场统计工作制度

　　一、市场应配备人员担任市场统计工作。统计工作人员必须严格执行统计制度，对各种报表的统计范围、数字口径、指标、计算方法、报送时间等必须切实执行;上级查询的数字，要及时查对答复。要做好各种统计资料的收集、整理、汇总、分析和报表的填报工作，做到统计完整、准确、及时。

　　二、建立原始资料登统制度。统计人员必须亲自上市场巡回视察，掌握赏识的商品品种、成交数量、价格以及剩市商品等情况和数据，记入原始登统表，经审核汇总后上报。

　　三、加强典型调查和统计分析。要通过典型调查“解剖麻雀”等方法，掌握第一手材料，揭示集贸市场发展变化规律，及时向上级领导提供新情况、新问题和对策建议。

　　四、统计人员必须加强文化和统计业务的学习，通过脱产和半脱产培训和专题考试等多种方法，不断提高统计质量和工作效率，统计人员应保持相对稳定。

　　市场计量器具监督检查制度

　　一、经营者必须统一使用国家规定的合格器具和法定计量单位，做到秤(尺)准量尺。市场应配备一定数量的计量器具，提倡经营者租借市场的标准计量器具。经营者自带的计量器具，需经检测合格后，方可使用。

　　二、计量器具使用中要经常检查，专人负责。每天抽查测试，每周分段全面检查一次。及时制止利用器具作弊、克扣消费者的违法行为。

　　三、市场内必须设立公平秤、公平尺。农贸市场逐步实行电子秤复秤，为群众服务。

　　四、开展“计量信得过经营户”竞赛活动，依靠群众监督。对表现好的给予表扬嘉奖;对差的进行通报批评，并登记在案;对屡教不改、情节恶劣的，酌情给予罚款，责令停业整顿，取消摊位证或提请原发照机关吊销营业执照。

　　市场管理费收缴管理制度

　　一、严格执行关于发布《城乡集市贸易管理办法》的规定：“对进入集市交易的商品由工商行政管理机关收取少量的市场管理费。工业品、大牲畜费率按成交额计算不得超过1%，其他商品不得超过2%。”并应将收费标准公布于众，接受群众监督。摊位费根据摊位设施和经营情况确定。摊位、门店要努力实行公开招标竞投制。

　　二、在市场设摊经营的经营者必须按规定交纳市场管理费。不准瞒报商品数量，逃漏市场管理费和故意抗拒、难收费人员履行公务。

　　三、收费人员必须严格执行收费标准，较为准确地计算商品价值，做到收费合理，不多收、不漏收。收费人员在收款时必须开具“市场管理费收据”，做到手续完备，钱据相符，当面点清，帐目清楚。现金应当日上缴，不准截留、。

　　四、对固定摊位可实行按月定额收取市管费的办法，由经营者在规定时间内交付。月收费额按月平均成交额核定，半年或几个月调整一次。临时设摊的可在申请摊位时收取。对自产自销农民实行划片设摊位、，逐个收费。

　　五、收费人员必须遵纪守法，佩戴标志，忠于职守，廉洁奉公，不徇私情，不收人情费，不、乱收费，不接受经营者请客送礼，不向经营者借款、赊欠、索取商品或利用工作之便购买便宜货。违者从严处理。

　　文明摊位评比制度

　　为了进一步加强商城农贸市场的物质文明和精神文明建设，不断提高集贸市场经营者的文明经商、依法经商的自觉性，增强市场凝聚力，特制订本制度：

　　一、凡进入集贸市场营业的单位和个人，经营在三个月以上，有固定摊位的，均需参加文明摊位的评比。

　　二、文明摊位的评比，实行每季评选一次，按行业分别评选。

　　三、市场内文明摊位的具体标准为：1、季度内无违章违法行为，并积极、主动检举揭发他人的违章违法行为;2、照章纳税缴费，无拖欠、拖拉现象;3、讲究职业道德、文明经商、礼貌待客、公平交易;4、按市场办公室规定，在醒目处悬挂营业执照或摊位证;5、积极响应市场办公室组织的社会公益活动，并起带头模范作用;6、主动配合市管人员做好市场管理工作;7、搞好同行业内部团结，不相互争拉顾客，不搞非正常竞争;8、主动做好人好事。

　　四、评选实行由经营者自评、小组互评、市场办公室组织人员实地考评三结合的办法，自评分与互评分占50%，考评分占50%，按其总得分为经营户的实际提分，并听取劳协、税务、等部门的意见，最后，报分管所长批准后，授予“文明摊位”称号。

　　五、经营户在获得称号后，出现违章行为的，从重处理，并摘除其称号。

　　六、文明摊位评比结束，市场分管人员要建立档案，登记在册，并作为年终评选“五好经营户”的基础条件。

　　农贸市场预赔制度

　　为了自觉接受消费者监督，切实维护消费者权益，促使农贸市场的长远发展，特设立预赔基金，实施预赔制度。

　　具体实施办法是：

　　1、预赔基金：来源于市场各经营户的保证金，设立专用帐户，存入预赔基金，该基金只用于消费者在市场购买时因质量问题所需的先期赔偿;

　　2、受理条件：消费者在市场所购买的物品符合有关预赔条件。

　　3、预赔措施：消费者可以直接向农贸市场消费者投诉联络站投诉后，经确认无误后，则从预赔基金中提取因赔金额给消费者

　　4、责任追究：谈公路农贸市场消费者投诉联络站向当事经营户下达通知，勒令其七天内将赔偿金汇至预赔基金帐户上，补齐保证金金额。

　　市场财务管理制度

　　一、负责管理办公室日常工作，做好市场经营户开票工作。

　　二、负责财务管理工作，组织做好财务计划、会计核算、会计分析工作。

　　三、认真做好市场内的租金、管理费、水电费及其他有关费用的收缴，不得擅自提高或降低收费标准，不得擅自减免费用，及时上报中心。

　　四、负责市场管理人员月工资、贴补发放。

　　五、积极完成领导交办的其他任务。

　　XX市场小餐饮业卫生管理要求

　　一、卫生管理

　　1、卫生许可证有效并悬挂于明显处;

　　2、小型餐饮业必须建立食品卫生管理制度;

　　3、配备专职或兼职食品卫生管理人员，食品卫生有专人管理和负责;

　　4、做好“三放心”台帐。

　　二、卫生设施

　　1.厨房墙壁表面全部使用白瓷砖;

　　2.厨房地面由硬质材料建造，具有一定坡度和地漏等排水设施，并设低位洗拖把池一个;

　　3.厨房内应安置有效的排烟、通风设施;

　　4.粗加工区分别设置畜禽食品、水产食品和蔬菜食品清洗池等至少三只;

　　6.餐饮具要有足够容量的专用消毒、保洁设施;

　　7.厨房内有足够容量的冷藏冷冻设施;

　　8.食品库房设置货架，不得用于生活起居;

　　9.餐厅、厨房、库房要设置沙窗、门帘，采取消除苍蝇、老鼠、蜂螂和其他有害昆虫的措施;

　　10.设备布局和工艺流程合理，防止交叉污染。

　　三、经常性卫生要求：

　　1、前堂和后加工间的卫生整洁，做到每餐一打扫，每天一清洗;

　　2、餐具使用后进行洗涤，消毒处理，并放在保洁柜内存放;

　　3、采购时严把食品卫生关，不采购无标签、无生产日期的食品;

　　4、不得使用过期、霉变等不符合国家卫生标准和食品卫生要求的食品及原料，不得乱用食品添加剂;

　　5、工作人员每年进行健康体检和知识培训，取得健康证后方可上岗;工作人员必须穿戴整洁的工作衣、裤、帽，工作服要定期清洗。工作人员在操作间不准吸烟，吃食物。

　　XX市场小副食业卫生管理要求

　　一、卫生管理

　　1、卫生许可证有效并悬挂于明显处;

　　2、组织制订卫生管理制度;

　　3、有专人负责日常卫生管理工作。

　　二、卫生设施

　　1、有不少于1只水池;

　　2、有食品采购、进货台帐;

　　3、有食品搁架、货架、货柜。

　　三、经常性卫生要求：

　　1、保持内外环境整洁，无积尘、无蛛网、无油污、无卫生死角，采取消除苍蝇、老鼠、蟑螂和其他有害昆虫及其滋生条件的措施，废弃物进入加盖的密闭容器，日产日清;

　　2、采购员、保管员、加工人员分别做到不采购、不出售(过期、霉变等)不符合卫生标准和卫生要求的食品;经营者采购散装食品时，必须向制售者索取并核对生产者的卫生许可证和食品检验合格证明等材料，任何经营者不得经销未取得卫生许可证的生产者生产的食品、无检验合格证明和标签内容不完整的散装食品;

　　3、销售的定型包装食品必须符合要求，有厂址、厂名、品名、生产日期、保质期;销售的散装食品必须有防尘材料遮盖，设置隔离设施以确保食品不能被消费者直接触及，并具有禁止消费者触摸的标志;

　　4、食品存放必须隔墙离地、有标签，做到先进库房的先使用;

　　5、所有人员必须经卫生知识培训合格，持健康证上岗，职业禁忌人员必须调离食品生产经营岗位;

　　6、从业人员应当经常保持个人卫生，做到勤剪甲、勤洗澡理发。生产销售食品时不戴首饰，不涂染指甲，将手洗净，穿戴整洁工作衣帽。销售直接入口食品时，不用手拿，不用废纸、废物包装，必须使用售货工具。

　　XX市场小生产加工企业卫生管理要求

　　一、卫生管理

　　1、卫生许可证有效并悬挂于明显处;

　　2、有专职卫生管理员，制订卫生管理制度并上墙;

　　3、从业人员体检培训合格，持证上岗，配备工作衣帽、鞋等;

　　4、厂内外符合环境卫生要求。

　　二、卫生设施

　　生产车间须设置防蝇、防尘、防虫、防鼠设施，车间应配备机械通风换气设施(进风口距地面2米以上)及密闭加盖的垃圾桶，冷饮企业生产用水必须使用净化水，配备相应的净化水设备，管道采用不锈钢等无毒材料，送料管道采用活接头，并配备专用消毒设施及更衣室。

　　三、经常性卫生要求：

　　1、生产设备布局合理，并保持清洁和完好;

　　2、生产设备、工具、容器、场地等严格执行清洗消毒制度，盛放食品的容器不得直接接触地面;

　　3、原料、辅料、半成品、成品以及生、熟品分别存放在不会受到污染的区域;

　　4、按照生产工艺的先后次序和产品特点，将原料处理、半成品处理和加工、工器具的清洗消毒、成品内包装、成品外包装、成品检验和成品贮存等不同清洁卫生要求的区域分开设置，防止交叉污染;

　　5、不得使用过期、霉变等不符合国家卫生标准和食品卫生要求的食品及原料，不得乱用食品添加剂;

　　6、从业人员保持个人清洁，工作时不得戴首饰、手表，不得化妆;进入车间时洗手、消毒并穿着工作服、帽、鞋，工作服、帽、鞋应当定期消毒。

　　XX市场农贸市场卫生管理要求

　　一、卫生管理

　　1、卫生许可证有效并悬挂于明显处;

　　2、进场经营者掌握食品卫生法律、法规、食品卫生安全等卫生知识;

　　3、进场经营者的健康状况和应持有健康证明才可上岗;摊位应先取得卫生许可证才可营业(经营鲜活水产、家禽、和新鲜蔬菜除外);

　　4、索证管理，散装和定型包装食品的卫生许可证、检验合格证;肉类的检疫证;豆制品的供货凭证;蔬菜的产地证明等。

　　二、卫生设施

　　1、散装食品：搁架，防鼠、防尘、防蝇设施等

　　2、熟食卤味：空调、温度计;销售中的货、款设施分离;

　　专营熟食卤味另设二次更衣室。

　　三、经常性卫生要求：

　　1、保持内外环境清洁，无蛛网、积尘、垃圾、污水;

　　2、圾箱、废弃物容器，做到加盖，日产日清，有水冲水封式公共厕所。水道排水畅通;

　　3、有灭蝇、鼠、蟑螂及防止其污染食品的措施。原料与成品隔离，直接入口食品与待加工食品隔离，食品与杂物、药物隔离，食品与非食用冰、不洁物隔离;食品上架销售，垫高离墙存放;防尘、防蝇、防腐(冷藏)、防鼠、防蟑螂;

　　4、食品内在质量、包装、标识符合卫生要求，无假冒伪劣食品、过期变质、卫生质量不合格的食品销售;

　　5、熟食卤味的原辅料应符合相应的卫生标准和卫生要求，熟食卤味应当烧熟煮透，并在专间内冷却，夏秋季节要缩短熟食卤味加工与销售的间隔时间，做到分批烧煮，分批发货;

　　6、熟食设备布局和工艺流程符合卫生要求，销售时货款分开，不用手直接抓取熟食;

　　7、食品用容器、用具等的清洗、消毒、保洁设施和使用符合卫生要求;

　　8、从业人员的持有效健康证明上岗，并保持个人卫生，必须穿戴整洁的工作衣、裤、帽，工作服要定期清洗。

　　第四章 管理方案启动资金预算

　　一、管理费收入：

　　位置

　　小面积住宅

　　超市

　　1、2层

　　档 位

　　纯地铺

　　商铺

　　住宅

　　面积合计

　　100间

　　2600 M2

　　99个

　　1263.09 M2

　　2205.25 M2

　　5665.71 M2

　　收费

　　标准

　　25元/间

　　管理费：30元/档

　　水电费：10元/档

　　1元/ M2

　　1元/ M2

　　0.4元/ M2

　　合计

　　2500元

　　3960元

　　1263.09元

　　2205.25元

　　2266.28元

　　总计：12194.62元

　　二、人工费用支出

　　序号

　　岗位

　　人数

　　工资标准

　　社保

　　医疗保险

　　小计

　　月度费用

　　管理

　　中心

　　主任

　　1

　　20xx

　　80

　　16

　　20xx

　　20xx

　　收银员

　　1

　　600

　　80

　　16

　　696

　　696

　　小计

　　2

　　80

　　16

　　2696

　　2792

　　环境组

　　班长

　　0

　　800

　　80

　　16

　　6

　　0

　　清洁员

　　3

　　650

　　80

　　16

　　746

　　2238

　　小计

　　3

　　80

　　16

　　20xx

　　2238

　　协管组

　　领班

　　1

　　1000

　　80

　　16

　　1096

　　1096

　　协管员

　　3

　　750

　　80

　　16

　　846

　　2538

　　小计

　　4

　　80

　　16

　　3346

　　3634

　　工程组

　　技工

　　1

　　600

　　80

　　16

　　696

　　696

　　小计

　　1

　　80

　　16

　　696

　　合计

　　10

　　80

　　16

　　9360

　　三、服务费用总成本

　　项目名称

　　月度费用

　　年度费用

　　管理服务费用

　　10610.00

　　￥ 120,720.00

　　1、人员工资福利社保

　　9360.00

　　￥ 112,320.00

　　(1)管理人员工资福利

　　2792.00

　　￥ 33,504.00

　　(2)清洁人员工资福利

　　2238

　　￥ 26,856.00

　　(3)安管人员工资福利

　　3634.00

　　￥ 43,608.00

　　(4)技工工资福利

　　696

　　￥ 8,352.00

　　2、办公费用

　　150

　　￥ 2,400.00

　　3、通讯费用

　　200

　　￥ 2,400.00

　　4、小区公共水电分摊

　　300.00

　　￥ 3,600.00

　　5、物料消耗

　　600.00

　　￥ 7,200.00

　　固定资产折旧

　　400

　　￥ 4,800.00

　　服装费

　　187.20

　　￥ 2,246.40

　　教育附加费

　　140.40

　　￥ 1,684.80

　　工会费

　　187.20

　　￥ 2,246.40

　　营业税

　　576.24

　　￥ 6,914.88

　　城建税

　　806.736

　　￥ 9,680.83

　　小计

　　11524.80

　　￥ 138,297.60

　　服务费用总计

　　12907.78

　　￥ 1,3.31