有关物业管理方案范文合集

　　一、概述某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。

　　二、目标贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌，三、组织物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。

　　反馈运行机制组织结构图经营环境图四、人事人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工(按整个小区交付时设计)。

　　1、序号岗位人数主要职责备注1经理1在董事会领导下，全面负责经营等。

　　2、经营部主任1具体经营事务、人事等。

　　3、办事员3文书、财务、劳资、后勤等。

　　4、财会要持证4物业管理员1具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。

　　5、安全护卫员7门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。

　　6、水电工1公共区域水电设施维护、水电维修服务等。

　　7、保洁员2公共区域卫生保洁、绿化养护等。

有关物业管理方案范文合集

　　为了加强和完善分公司现有的物业管理模式，提高社会资信度，增强管理理念，树立企业品牌，让我们的管理更上一个新的台阶，针对分公司现在所管理两栋大厦的实际，特制定以下管理方案：

　　一、服务宗旨：

　　服务第一、租户至上、规范管理、追求创新。

　　二、追求目标：

　　管理无盲点、租户无怨言、服务无挑剔。以公司经营为主导、为租户推出完善的服务、为公司创造效益、为企业打造品牌。

　　三、 物业服务整体策划与构想

　　1、指导思想

　　用先进的物业管理理念和专业的物业管理技术，营造安全、舒适、优雅、温馨的生活和工作空间，运用持续发展的战略，确保物业的保值与增值。

　　2、管理服务方式

　　完善服务、诚信待人。物业管理是以服务为主的行业，为此企业将在今后的服务工作中，充分体现企业的服务宗旨和追求目标，奉行“服务第一、租户至上”的原则和务实周到的工作理念，为租户提供全方位、高品质的服务，并将日常工作紧密融合于管理之中与租户建立良好的服务关系，同时在不断完善的过程中真正让租户享受到安心、舒适和称心的工作环境。

　　3、安全、消防真抓实干

　　为确保租户的生命、财产安全，我们主张以切合实际的人防为主、技防为辅的安全管理理念，建立一支强有力，多用途的管理复合式人才队伍。在日常管理中，派专人24小时值班，负责所辖物业的安全工作，严格管理，防止易燃、易爆等危险品进入辖区，制定出与其相适应的应急处理安全操作规程，如发生特殊事件时，力争将损失降至最小程度。制定出详尽的安全手册，使员工、租户翻开手册即可操作，如《贵州黄果树企业物业安全管理手册》使每一位员工了解和熟悉管理程序，永不间歇地实现物业管理项目的创新，将不间断地充实管理队伍，采用轮回培训制度，不断提高员工的技能和素质。

　　4、环境管理责任到人

　　多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，认真地去做好每天的工作，积极宣传环保意识，使管理区域的环境卫生达到最佳效果，为区域所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。

　　五、管理指标承诺及实施措施：

　　1、为了确保承诺指标的实现，在服务达标中采用计划、实施、检查、总结的管理模式，对提供服务的各个过程及其相互作用进行识别和管理，不断改进和提高服务与管理质量，使各项承诺指标得以实现，为租户提供完善、周到、优质、理想的服务、努力创造一个安全、文明、和谐、舒适的办公环境。结合本公司所确定的管理目标及质量方针，特对以下各项指标做出承诺，并将相应的保证措施汇总如下：

　　（1）、房屋及配套设施完好率达99%，制定维修技术人员专职负责区域巡查，建档记录，确保整洁、无破损立面，房屋无改变使用功能，公共设施及通道无随意占用。

　　（2）、房屋及设施的零修、急修及时率达99%，建立严格的修缮制度，要求维修人员接到急修请求后携带工具十分钟之内赶到现场，零修工程及时完成，急修工程不过夜，以优质服务为本，实行24小时维修制度。

　　（3）、维修质量合格率达100%，分项监督、检查、工程维护严格把关，按照工序一步到位，杜绝返工，确保质量。

　　（4）、清洁、保洁率达99%，区域内保洁落实到人，巡查记录完善，监督检查得力，严格考核制度，确保区域垃圾日产日清，设施完好，无环境污染现象。

　　（5）、公共区域照明及电梯完好率达96%，落实责任人，坚持对公共区域内的照明，及消防设施进行日常巡视、检修和定期维护保养，并建立健全档案记录，确保公共设施完好并正常使用。

　　（6）、化粪池、排水管完好率达99%，制定作业规程，定期疏通、清理，发现问题及时维修，达到排放畅通无积水。

　　（7）、机电设备的完好率达100%，完善机电设备的运作制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，实行24小时专人值班，出现故障及时排除。

　　（8）、档案建立完好率达100%，各种档案资料专人管理，分类存放，检索方便，保证档案资料齐全。

　　六、 服务意识

　　物业管理是通过专业化，一体化的管理，体现社会效益的，它的产品是服务，其管理目标是通过服务实现的，无论是保安、保洁还是维修都是服务。因此培养员工的服务意识是我们企业文化建设的重要内容，在员工素质教育中，我们着重要培养员工服务意识和观念；树立“业主第一，服务至上”的服务意识，树立关心人，理解人，尊重人的观念，培养员工“善化解矛盾，常沟通技巧”的特殊素质，物业管理面对的是享受服务的群体，其服务内容涵盖了与业主息息相关的种种生活内容，繁杂的工作常常需要沟通和理解，使人与人以及人与自然之间达到充分的和谐。

　　七、 收费标准

　　结合我司的实际情况，针对我司现管理的两栋大厦，驰宇大厦，两台电梯，空调，6名保安，3名保洁，5名电工，总面积15000 m2 ，玫瑰商场大楼，1台电梯，3名保安，1名保洁总面积 m2 ，根据测算，保证服务质量的前提下，驰宇大厦的物业管理费每平方暂按10元收取，玫瑰商场大楼的物业管理费每平方出租面积暂按4元收取物业和管理费。

　　八、 物业的发展与拓展;

　　物业管理是一个服务型的工作，结合我司情况，现有的物业收入，远远达不到我司费用支出，为了提高我司经济效益，达到长效管理，我们在开展物业管理的同时，要有针对性的进行物业业务拓展工作，利用我司所属物业，开展自主经营，联合创业，业务创新等，多渠道的经营战略，提高我司经济效益，增强企业的竞争力，提升企业品牌，做强企业形象，使我们的企业能在当今市场经济大潮中立于不败之地，夯实基础，用发展的眼光和经营的思路，使企业逐步走向辉煌。

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　　一、市场分析

　　据有关数据显示，20__年1月至7月，有关智能家居的关键词搜索量与20__年同期相比翻了5倍以上，且7月同期环比增长33.3%。在这些搜索中以智能照明、智能家居控制系统、智能家电等为主的关键词逐步替代了智能安防、楼宇对讲等传统的智能家居关键词。从中我们看到了智能家居市场在这两年正迅猛发展，用户认知度也正不断提高。

　　智能家居市场也存在市场分布不均、资金支持力度相对缺乏等问题。从20__年全国智能家居需求来看，以广东、深圳为主的华南地区占到总需求量的61%，其次以上海为首的华东地区占16%，以北京为首的华北地区占10%，以重庆为首的华中地区占9%，其它地区均占2%一下。可见，目前智能家居市场还主

　　要集中在沿海及经济较为发达的一线城市。 20__年全国主要城市(北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州)商品住宅成交共47万套，据此按成交量的10%估算智能家居市场规模每年的新增量超过100亿元。

　　二、本公司的产品介绍

　　根据产品功能和价格定位总体分为三个档次

　　①平安生活：是为广泛的普通家庭提供生活安全和家庭安全的最低保障。平安生活的理念是让百姓的生活安心、舒心。以在线安防主机为核心，通过315MHz扩展安防报警设备，实现家居安防状态、信息的控制于查询等。用户可

　　通过手机APP、网站、安防遥控器等方式实现安防状态修改与报警信息察看的功能。

　　②品质生活：为经济能力稍好一点的消费群体提供小资一点的生活。品质生活的理念是让生活更有情调、更具色彩。在平安生活的基础上，通过433MHz通信扩展家居控制设备，实现家居照明、家电等的状态查询与控制。用户可通过手机APP、网站、控制遥控器等方式实现远程或本地化的照明、空调等设备的控制，同时用户可以根据自身需求自定义情景模式、联动模式、定时模式，实现便捷、无忧的生活。

　　③享受生活：为高消费群体量身打造全方位的智慧家庭服务体系，享受生活的理念是在实现安防与控制的基础上，根据用户需求进行定制化开发。同时为最大限度的满足客户需求，晨古科技将推出高处理能力、丰富网络接入能力与高扩展能力的智能家居主机，实现包括安防、控制、门禁对讲、视频监控、音视频播放、环境监测与环境控制等功能。

　　三、目前国内的小区安防缺陷

　　小区现有的安防设备涉及面有限,安防设备只能服务于小区的整体安全,还触及不到每家每户。物业公司和业主容易高估闭路监控（技防设备之一）的防盗功能。至于家中的安防更是缺少，甚至只能依靠简单的防盗门和防盗网。业主家中在主人不在家的时候如有发生突发情况无法得到准确的信息，也就没有办法及时的去化解危机。

　　案例说明：

　　⑴ 6月29日和30日，四川和深圳分别发生了孩子坠楼事件，造成一死两伤。6月29日下午4点，成都三环路成渝立交附近的某小区，5岁的女孩萱萱从9楼坠下，砸中了一位中年女士。昨天，女孩做了开颅手术后已经清醒，被砸伤的女士多处软组织挫伤，虽不能走路，但伤情稳定。有人说，女孩运气好，要不是有人“挡”了一下，情况可能更糟。

　　有人会将问题总结在“把孩子留在家里的，大多是外地人，父母的责任心差”。其实，根本问题的所在是居民缺乏足够的安全意识，没有在家里提供足够的安全防护保障，再者，目前市场上的安防设置价格脱离居民的经济消费水平，物业保安在这方面也是心有余而力不足。

　　⑵ 家住杭州金庆公寓3幢202室的陈鸿旭称，他居住的单元楼道口外侧就装有闭路电视监控的探头。而且小区保安室就面对着这幢楼，从保安室望过去尽收眼底。他一直以为自己家是小区里最安全的。谁料想去年7月27日凌晨，他所住的202室与对门201室均遭窃。共计损失财物价值人民币12610元。

　　智能家居安防就是补充了这个空白，可以设防红外入侵，一旦家中有外人进入或小孩子进入设防区域就会报警，业主和物业可以第一时间到达现场，降低事故发生的概率，也就可以更高效率的的避免惨剧的发生。

　　本公司以提升安全防护系统和提供更好的服务保障体系为宗旨,为物业公司提供家庭安防系统平台,智能家居终端产品需要各业主自愿购买,为了更好的保障家人和家庭财产的安全希望各位业主慎重考虑。

　　四、与物业合作宣传操作方法

　　㈠ 拿出我们的产品和居委会接头，介绍产品的功能优势、价格优势、 以及它的必要性，让这些业主代表认识并且接受我们的产品。需要物业公司的配合与居委会的交流。提供居委会人员名单和联系方式。

　　㈡ 对物业公司人员做一个简单的短期的培训，了解产品的一些基本的功能和基础知识，在业主咨询时可以更好的介绍产品。

　　㈢大势的宣传（物业公司提供场地和人员的支持）：

　　① 各单元门口张贴宣传彩页。

　　② 小区每个宣传栏张贴宣传海报。

　　③ 物业公司有网站的在网站上贴出宣传告示 ④ 各业主缴纳物业费的同时分发产品宣传手册人员进驻小区，设立宣传摊位，现场PPT演示操作过程、展示产品实物。（宣传人员可以雇佣物业公司的员工给一定的佣金，必须有本公司人员在场讲解） 时间安排：每天下午下班时间（17:00——21:00） ，周末全天时间（9：30——12:00， 14:00——18:00）

　　五、与物业公司的合作分成模式

　　智慧社区”云平台的推广需要结合实际情况，在市场推广过程中，主要以中低档产品为主要线路，大力推广“平安生活”“品质生活”系统产品，让我们的产品大范围普及，产生足够影响力；同时抓住高品质用户，专业化定制服务于高档用户，建立好品牌形象，对于推广市场有着积极的一面。

　　结合实际情况，中低端推广可以与物业公司和房地产合作，对于前期工作开展以物业公司为主。

　　本方案主要是探讨和物业公司的合作方式方法，其中包括与物业公司的利润分成、物业公司的责任和义务、与物业供公司的后期合作方式。 我们公司为了达到市场大范围推广和快速占领市场，需要在前期利润方面合理设计，调动物业公司的积极性和服务水平以及配合度，市场部门商讨后讨论方案如下：

　　在中低端市场，物业公司的利润分成比例靠成交用户数、销售金额权重，成交用户数按千户量来计数，基础分成比例在10%，每多一千户购买量比例提高1%，达到万户以上量统一按20%比例，同时为了推动物业积极性，当销售金额总量与标准配置所售总量比值达到120%时多1%，每多10%多1%，同样达到200%及以上时，比例按10%增加：

　　运收入，我们统一按20%标准最高额度分成，分基础分成和评价分成，基础分成即负责职责分8%，用户评价率比例分成满分12%，实际情况实际分析，一般按5%~10%分成；公司根据市场实际情况，是否做展示厅，和入住装饰公司，目前以简单合作为主。

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　　一、XX项目物业分析：

　　1、物业地域范围开阔，封闭性交强

　　2、购置物业人员层次较高，属于房地产市场尖端客户群体，其对居住的私密性、安全性要求较高，并且具有相当强的物业消费承受潜力；

　　3、购置物业用途复杂，有居住类要求、有办公类要求、有会所类要求等；

　　4、物业管理为混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客户私有设施及服务的管理。

　　二、根据以上分析，对XX项目物业推荐如下：

　　1、推荐在保洁管理方面实行两个分开，即河道及市政道路的保洁工作与针对业主带给的保洁工作相分开。因为，河道及市政道路的保洁工作是属于项目区域内具有公共及社会性质的工作，其对具体的环境卫生标准及人员素质与直接为业主带给保洁服务的要求不同，分开管理有利于降低物业管理成本，必要时能够透过物业公司将该部分工作对外进行分包处理。

　　2、突出物业管理的两个体系，即突发事件的应急处理体系以及针对业主的管家式的服务体系。

　　三、物业管理带给日常服务的资料：

　　1、对河道的清理与水质的保护（如透过种植水生性绿植改善水质、根据季节放养鱼类加强河道景观效果；

　　2、对市政道路的保洁；

　　3、对业主庭院环境的保洁（主要集中在季节更替时，如刮风导致的尘土积累或落叶）；

　　4、24小时水电维修；

　　5、对业主生活垃圾的定时清运；

　　6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护；

　　7、项目范围内绿化的种植与养护；

　　8、业主能源费用的代收代缴；

　　9、定期花木杀虫及灭鼠；

　　10、暂住证等社区性证明u》

　　11、业主院落档案的管理。

　　四、物业特约服务－管家式服务体系：

　　1、管家的服务，是指由管家负责，带领包括保安、保洁、厨师、司机等为主人带给尽可能完善的服务，针对玉河项目提出的管家式服务，应理解为透过物业管家的努力为业主带给尽可能多的服务，随时解决业主提出的关于生活、出行等方面的需求。

　　2、管家式的服务推荐由2至3人24小时专职负责三到四位业主随时有可能提出的服务要求，业主有需求只针对所负责管家提出，由该管家负责尽可能的解决业主提出的问题；任何针对业主的服务均需由物业管家陪同。这样，业主提出的要求有专人负责，，避免了处理问题相互推托的状况提高解决问题的效率，同时对业主的各种服务也同样由该物业管家带领陪同，增加了业主对物业人员的认同感并且避免陌生工作人员带给业主的不安全因素。

　　3、管家式服务的资料：

　　A、业主订购报刊的派送（报纸需经过熨烫，免费）

　　B、带领工作人员完成业主提出的家政服务要求（付费）

　　室内清洁

　　搬家、搬物

　　地板、地毯的清洁养护

　　代收洗、补、烫衣物

　　室内插花、装饰

　　代购日常生活用品

　　车辆清洗服务

　　家庭看护管理

　　宠物看护管理

　　C、为业主带给车辆接、送服务（付费并需要提前预约）

　　五、XX项目的安全保卫管理：

　　1、保卫部门日常工作资料：

　　24小时固定安全岗位的值勤

　　24小时流动岗位的安全及消防巡视

　　车辆停放的安全管理

　　特殊时间段道路车流、人流的疏导管理

　　2、保卫部门的设施设备：

　　控制室

　　与中控室连接的门禁对讲系统

　　设像监视系统

　　电子巡更系统

　　业主院落重点部位（厨房）设置烟感报警系统

　　停车管理系统（如有大规模公共停车位需要管理）

　　安防器材（对讲机、灭火器、警棍等）

　　3、保卫部门带给的委托性特约服务：

　　礼仪性保卫

　　短途护卫（主要为业主携带贵重物品外出时对人员安全护卫）

　　（以上两种服务带给时需要有物业管家陪同并属付费项目）

　　六、突发事件应急处理体系的建立

　　业主物业的安全性是本项目物业管理的关键所在，除带给一般保卫方式外，还应建立联动体系，保证在突发事件发生时及时控制事态发展，将业主的损失降低。应急处理体系流程如下：

　　1、遇有突发事件，业主透过门禁对讲系统向控制室报警（或直接找物业管家）；

　　2、控制室接警情后分别通知所属物业管家、片区巡视保安、备勤保安赶赴现场，控制事态不继续发展；

　　3、由物业管家向值班物业经理汇报现场状况；

　　4、物业经理根据物业管家对现场状况的汇报决定是否报警（110、119、120、999等）

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　　（一）小区安全措施

　　1、门卫进出管理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需由业主开具证明条。

　　2、充分发挥小区24小时电视监控系统、tv分割镜头监控系统、入户梯口电控防盗锁，搞好社区智能化管理。

　　3、做好消防工作，建立防火、防盗责任制，定期检查消防器械。

　　4、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。

　　5、防系统设施设备，能随时启用。

　　6、小区内出入口设有明显标志，各组、栋及单元（门）、户有明显标志，订有突发火灾应急方案。

　　7、加强与市保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安全，以创造良好治安环境。

　　5、车辆收发卡并由保安员指挥进入车库和停车场，外来车辆未经许可不得入区，自行车、摩托车和电动车派专人管理。

　　（二）为了保障小区内公共秩序和全体业主生命财产安全，根据《中华人民共和国治安管理公司处罚条例》，特制定本规定

　　1、各业主（住户）应将全部常住人员情况如实填写在《业主入住登记表》中，并留下紧急联系办法；

　　2、小区内公共区域的公共秩序维护由管理公司负责，管理公司工作人员及保安人员有权对违反小区管理规定的行为进行检查、纠正；屋内安全由业主或使用人自己负责；

　　3、本小区实施准封闭式的保安管理办法，管理公司保安人员全天候24小时值班，业主（住户）应主动配合管理公司工作，防止各业治安事件的发生；

　　4、各业主（住户）不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物口，不得利用房屋从事危害公共利益或侵害他人正当权益的活动；

　　5、为了保障业主利益，凡个人携手箱、包装箱及大件物品离开小区，需事先填写《物品搬迁登记表》经管理公司核实同意（房屋使用者需经业主签名同意）方可离开；

　　6、凡住户搬离小区应提前通知管理公司，并填写《物品搬迁登记表》，经业主签名同意、经管理公司核实后方可离开小区；

　　（三）环卫绿化工作

　　1、公共部位卫生区，派专职卫生员做到垃圾日产日清，楼道每3天清扫1次，楼梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次，及时清除小区内主要道路积水、积雪。

　　2、生活区按幢设立垃圾箱，垃圾实行袋装，定点堆放、定期清运。

　　3、二次装修房屋共用部位保持清洁，对乱贴、乱画，擅自占用和堆放杂物现象定期清理。

　　4、做好二次供水卫生检查，定期清洗，并做好水质检验报告书；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度检查1次，及时清掏；化粪池每半年检查1次，每年要清理一次。

　　5、聘请专职园艺工对小区内的绿化进行细心保养和修整，按照绿化的不同品种、不同习俗、不同季节、不同生长期，适时确定不同的养护重点，制定不同的养护计划，为小区提供一个优雅的环境。

　　（四）环境和卫生管理规定

　　为了保持小区的干净整洁，为全体业主创造一个安全、文明、优雅、舒适的生活环境，特制定以下规定：

　　一、本住宅区内实垃圾袋化管理，各业主（住户）倾倒垃圾时应系好垃圾袋口，投放到楼前垃圾箱内。

　　二、本住宅区内任何公共场所均不得随地吐痰，不准乱倒垃圾、杂物、污水和随地大小便。

　　三、切勿将垃圾、菜叶、布屑、胶袋、废纸和硬壳等杂物投入下水道内，如使用不当而导致堵塞或损坏时，业主（住户）应及时通知管理公司进行处理并承担相应费用。

　　四、住宅区内任何公共地方，均不得乱涂乱画乱贴，违者应负责粉刷、更新费用，如属儿童所为，应由家长负责。